经过过去一年的暴涨，最近上海学区房的热度，下来了。
先是1月房产新政，再是3月楼市新政，再加上已经涨了七八成、高高在上的价格，有些学区房，让家长下不了手...
前段时间有个热搜，说上海学区房一夜暴跌60万，搞的已经买到学区房的人“痛心疾首”，还没买学区房的人也是“诚惶诚恐”。
好在我们手中有大量的实际成交、挂牌的数据，今天就让我们来看一看，上海的学区房，从高位上到底跌下来多少。
01有些经历暴涨，目前价格显然已经不理性的学区房，自然是回撤了。
最为典型的就是浦东梅园板块，对口福外总校 建平西校的顶级双学区组合，比如梅园二街坊，1986年的老房子，30多平的一室户去年这个时候在480万左右，今年年初涨到了720万，短短大半年涨幅高达50%，换谁也吃不消。
过高的价格，加上中招新政后，不少人认为政策对建平西校这种一梯队初中是种利空，因此今年年后，梅园二街坊的成交基本为零，挂牌量急剧增加。在抛盘压力下，同户型的最低价从之前的720万降到了目前的650万，回撤10%左右。
同样的例子也出现在浦东陆家嘴板块，比如对口洋泾菊园九年一贯制学校的东昌新村，1984年房龄的32平米老房子，从之前最高峰的510万左右降到了目前475-500万，回撤幅度在5%左右。
还有就是浦东碧云板块，对口九年一贯制上实东校的金桥酒店公寓，这个70年产权纯住宅的63平米户型，从之前最高的840万降到了目前780-810万，回撤幅度也在5%左右。
以及闵行春申板块，对口闵实验双学区的高兴花园，从高峰期的400万左右降到了最低380万，虽然看上去跌幅很小，但仅链家上的挂牌量就高达68套，同一个户型就有十七八个对手跟你竞争卖出，流动性应该可以说是比较差了。
02
从以上几个学区房来看，这些降价的房子，背后都具备一个非常典型的因素：浦东、闵行的双学区房，是这一轮上海楼市涨幅最大的品种，没有之一。
洋泾菊园的学区房，2020年3月卖300万，2021年3月卖510万，涨幅70%，现在回撤5%，毛毛雨。
上实东校的学区房，2020年3月卖430万，2021年3月卖840万，涨幅95%，现在回撤5%，挠挠痒。
闵行实验的学区房，2020年3月卖280万，2021年3月卖400万，涨幅43%，现在回撤5%，小case。
就像一只股票，蹭蹭蹭连续6个涨停板，现在跌了5%，你说股东是该高兴还是难过呢？
况且，90%以上的购房者，早在去年就买好了，最高点价位上的成交，基本可以忽略不计。
比如东昌新村，去年9月到今年1月是成交高峰期，而金桥酒店公寓，去年四季度成交一波后，今年就没啥成交了，那时候的建仓成本，比现在回撤后的价格，还要低得多。
当然，枪打出头鸟，吸引眼球的总是这些热度高、价格高的学区房的回撤，而有些学区房，从今年3月至今还十分坚挺。
比如静安区大宁板块，对口闸北实验 风华初级的宁和小区，虽然也是30多平的老破小，但自从这一波涨上来后，在550万这个价位就没松动过，很是坚挺。
一方面，宁和小区先期的涨幅比较理性，从400万涨到550万，37.5%的涨幅在浦东、闵行面前简直是个“小弟”；另一方面，大宁板块的整体发展还在继续向好，优质的城市界面、配套、产业带来了优质的生源，也为学区注入了力量。
还有浦东潍坊板块，对口明珠AB 东昌南的潍坊六村，一室户也稳定在了500万的价位上，最近几周比陆家嘴、梅园的兄弟们表现的要好。
究其原因，东昌南一直被人当做是个二线初中甚至菜中，因此学区溢价一直比较小。中招新政后，这种牛小 二线初中的组合被认为是利好，因此适当对冲了浦东学区房的下行。
虽然碧云的上实东小户型学区房价格微降，但同样对口上实东的金桥爱建园表现就很坚挺，163平米的户型今年3月以来爬上了2100万，而且目前还有成交。
像这种自住属性较浓的大户型，学区溢价很小，学票的价值在房子总价中占比很低，所以随着板块的发展，房子本身的价值在增加，适当对冲了学票价值的下降。
04我们还发现，在学区房一片“鬼哭狼嚎”的遇冷中，甚至还有些学区房在“闷声发大财”，目前的价格比今年3月份还高。
比如我们推荐过很多次的普陀区长寿路板块，对口九年一贯制江宁学校的圣天地服务式公寓，从3月的270万左右涨到了目前320万起步，涨幅接近20%，注意这是70年产权、可以上学的纯住宅。
在这背后，一方面是全市优质双学区房在经过这一轮上涨后，外环内400万以下的房源屈指可数，更何况长寿路板块是普陀唯一苏州河以南、内环内的板块。
另一方面，华二的回归，叠加中招新政，大家对普陀区的教育资源水平有了新的认识，普陀不再是“教育洼地”，而是非常值得选择的教育强区。
还有位于黄浦区世博滨江板块，对口上外黄浦 大同初的市民新村，虽然是老房子，但它62平米的户型从3月成交的830万涨到了目前的940万，也有超过10%的涨幅。
黄浦的大范围旧改，两边南外滩、徐汇滨江的发展加速，加上中招新政后，黄浦区的人均优质高中资源在全市领先，因此上外黄浦 大同初这种优质学区房组合持续受到追捧。
看了这些学区房的涨跌案例，持有学区房的家长们，学区房的潜在购买者们，是不是心安了一些呢？
目前，部分学区房的挂牌价、挂牌量都有所波动，一方面是前期涨的很多，现在也基本到了平台期，另一方面各项新政出台，在未来走向不是那么清晰的情况下，不少人选择了观望。
但只要通过划片对口来分配教育资源的本质不变，长期来看，学区房还是有它的价值所在。
在不少媒体炒作学区房话题，每天“暴涨”、“暴跌”的背后，我们应该需要更清楚学区房的购买逻辑。
一、学区房只能保下限，不能保证能上好大学，冲击双一流，关键还是看自己；
二、公民同招、民办摇号、学籍对口、中招新政下，买学区房，择区比择校更重要；
三、只要通过划片来分配教育资源的底层逻辑不变，不同学区的价值还是会有差异，家长们要量力而行，选择最适合自己的。
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