不同的房子有不同的定位，有些称为刚需盘，有些称为改善盘，还有介于两者之间的刚改楼盘和凌驾于改善之上的豪宅，那么，该如何去分辨一个楼盘到底是刚需还是改善，又该如何去分辨那些伪改善和伪刚需呢？
摇号助手
01
界定楼盘类型
评价一个楼盘好与不好，在楼盘交付入住之前，主要从规划设计、外立面、设计配套、地段区位、圈层、自然资源、装修、面积段和套型、品牌、拿地价和土地限制、价格等因素去分析，这也是我们踩盘时关注的重点。
但是较为简单粗暴的方法是直接看面积段，因为官方对于一个楼盘属于什么定位并无强制规定，民间一般认为90㎡和140㎡是刚需盘、普通住宅、豪宅的两个分界点，原因是三个面积段为契税缴纳依据。
买房时，除了首付按揭等费用，还有税费，税费中契税最高，用来限制奢侈住房交易，成都以前和部分城市规定：
1、90㎡以下契税费率为1％。
2、90-140㎡契税费率为1.5％。
3、140㎡以上契税费率均为3%。
一般来说，90㎡以下为刚需房，90㎡-140㎡为普通住房，这个面积段还可以细分为刚改和改善，140㎡以上理论上为豪宅，实际上这个面积段未必有真豪宅。敢买这11个楼盘的成都人，才算有钱人！
02
规划设计
刚需楼盘：面积段集中在90㎡以下，套型以套二为主，满足五年内的居住需求，楼层以高层为主，容积率在4.0及以上，建筑密度20%左右，绿地率往往不高于30%，梯户比2T4以上，住宅形态以塔式或板塔结合为主，楼栋布局以行列式、半围合为主，也有一些楼盘布局杂乱，采光堪忧。硬核刚需买房攻略:90㎡以下小户型推荐
改善楼盘：面积段集中在90㎡-144㎡，套型至少为套三，能满足5年以上的居住需求，容积率一般不大于4.0，高层要打造改善产品，必须以大套型为主并且是低密度楼盘，改善楼盘主要还是存在于小高层、联排双拼等别墅产品中，成都有不少声称自己为改善楼盘的高层或高低配楼盘，它们其实不配。恒大雲门取证了，单价1万多，位置东二环，配套全有！
豪宅：豪宅有入门级和顶级，前者只不过是建筑指标上的壕，无非是扯上一张文化大旗，身披欧风美雨之狗皮，既无真正的人文精神诉求，也无对传统文化礼序的尊重；而后者于绵长历史中，世代相传，未必满足建筑指标的豪宅标准，但一定是能传渚后世，其占据的自然资源、社会资源，承载的人文底蕴与精神内核当独一无二。
刚改楼盘：成都住宅产品的主流，在各项指标中满足其中几项，但一般来说，刚改楼盘以套三为主，建面不低于100㎡，楼盘建筑密度不得超过18%，绿地率不低于25%，刚改楼盘以板塔结合构造最多，由于刚改楼盘以高层居多，容积率不得超过5.0。6月预售汇总，一大批网红楼盘打架报名中...
03
配套资源
刚需楼盘：在过去，所谓刚需楼盘，无外乎是满足最基本的居住需求，但是在新时代的要求下，刚需楼盘有更严苛的标准，与成熟商圈的距离要控制在30分钟生活圈内，按照国际都市生活要求，与城市中心距离要控制在10公里，与地铁、主干道要控制在1公里范围。
改善楼盘：所谓改善楼盘，一般都会在主城市边缘地区，既能享受城市提供的社会配套资源和服务，又能享受城市周边较优越的生态环境，这种住宅考虑的不再是个人的居住诉求，还要满足整个家庭的生活需要，所以优质教育资源不可或缺，其它各项生活配套缺一不可，如400米直达地铁口，1.5公里内必有商圈、三甲医院、大型市政公园，否则只能算刚改楼盘。
豪宅：豪宅必定占据所有优质资源，甚至是整个城市最优质的资源，真正的出则繁华、入则宁静，不仅要有纯粹的圈层，还要有完美无缺的配套，一般而言，过于完美的配套意味着居住环境缺乏纯粹性，但豪宅绝对不允许这种情况，需要将住宅和配套做分离，顶级豪宅还需要有故事、文化去承载它的价值，一般名人故居才可进入顶级豪宅行列，中国并不多。
刚改楼盘：刚改配套介于刚需和改善之间，在配套四大件（交通、教育、公园、商业）中，能够基本满足这些指标，这些楼盘的配套或还未成熟，或在建未呈现，或在自然资源上有所欠缺，但它们的配套应比刚需更完善，一是更多，二是更全。
04
成都市场
成都在售楼盘中，最多的既不是刚需也不是豪宅，而是各种产品参差不齐，配套良莠不齐的刚改楼盘，刚需稀少，是因为市场使然，改善购房者日益增多，土地成本逐年增加，刚需楼盘难以实现高溢价；而豪宅少见，一是禁墅令从根本上禁绝了类似产品，二是这种产品本身的稀缺性，多了，则不称其为豪宅。
在宣传上，某些高层住宅也称自己为高端住宅，甚至豪宅，它们自称的所谓高端住宅，以高低配为主，区位上偏离两个主城中心（高新区腹地、市中心），既没有完善的配套，又无独特的设计理念，就凭着铺天盖地的宣传和似是而非的概念，也敢僣称豪宅，不知是否梁静茹给了勇气。
改善也好、豪宅也罢，好房子都比较贵，但贵的却不一定够好，比如锦江区，有三个最贵的楼盘，依府河而立，其中还有个单价10万的楼盘，但是它算是豪宅吗？是也不是，说它是，因为这种房子确只有壕才买得起，它周边也有一些人文地标，并且在区域内尚属稀缺，但是它街区式的居住体验、成熟但落后的周边环境，没有天、没有地，没有公园和环境，如果只是一个改善楼盘，它是合格的，各项指标都很优秀，但是豪宅？它不算，至少它没有独占某个资源。
刚需楼盘在成都正在越来越少，或者说，刚需楼盘正在被重新定义，同样的产品品质，清水单价10k以上，在热门区域也被称为刚需盘，遥想两年前，1万单价以上的楼盘基本都是改善楼盘，单价2万 的楼盘还并不多见，而现在，不管是三环还是五环，品质尚可、地段一般的楼盘，现在也卖2万 ，以至于现在有人说成都将很快步入2万 时代。
刚改楼盘的出现，最早是因为纯刚需盘品质不高，面积和配套无法满足整个家庭的居住需求，包括面积不够，套型太小、周边教育质量太差等，在过去，大家庭居住模式还占据主流，一个家庭中有父母、子女、夫妻至少6人居住，如果是小三房或两房，那么将毫无居住体验，子女成人后，生活会更不方便，所以户型面积更大、占据一部分优质资源的刚改房应运而生。成都哪里的房子增值保值？
05
占据资源
不管你是投资还是自住，追求的表面上是物业升值、居住体验更佳，背后更深层次的购买逻辑其实是资源占用，特别是房产这种大宗商品。
刚需和改善有什么区别？无非就是单位面积投入的成本不同，刚需居住体验差，改善居住体验好，那么两者差别在于平均每个人占用的资源不同，整个项目的投入也肯定不同：
同样60亩土地，改善楼盘住了1200个人，刚需也许住2400个人。
同样是电梯，刚需有6户人共用，改善也许只有2户人共用。
同样是房子，刚需一面采光，改善多面采光且户户朝南。
同样是物业，刚需盘想进就进无人管，改善盘刷卡入户门禁森严。
同样是配套，你10年后也不通地铁，我周围地铁连通成片。
凡此种种，无不说明，不动产的定位，背后逻辑是谁的资源越密集，谁的定位就越高。
当一个房子只是六面墙和墙中间那堆空气，还只能满足人正常生活的时候，它就只是供人勉强栖身的刚需房。
当它还占了周边不错的学位，配套、交通相对便利，拥有更多的建筑成本投入和更高的人均土地资源占用，那么它就上升为刚改楼盘。
当它占据的物质资源再多一点，使用了更好的材料，花费更多宣传费用、物业人工费，有更多绿化、使用更先进、更与众不同的设计理念，并包含大量隐形资源时，那么它就成为改善楼盘。
而当它占据了所有资源，甚至还有几项不可复制的绝版资源，那么它就具备了豪宅的气质，若还拥有了独一无二的生活气质和文化内涵，那它就是准豪宅，再进一步，一个豪宅占据了独一无二、世间唯一的社会、自然资源，那么它就成为了顶级豪宅，现有技术手段下，这种资源不可复制，这种住宅成为收藏品一般的存在，举个极端栗子：故宫。
,
