每天一篇楼市干货
大胡子说房——公寓这个大坑，千万不要跳!
虽然大胡子老师曾多次强调公寓不能碰，但总有粉丝跃跃欲试，毕竟公寓“不限购不限贷随便买、单价便宜性价比高、无需摇号随时可买”的卖点总是更撩人。
不能否认的是，公寓确实常常占据交通便利、商业发达地段优势，而且价格与住宅持平甚至更低，门槛低条件又少轻松即可上车。
但，公寓真有这么好吗？
这次，我一定要掰开揉碎，从功能用途、性价比、投资回报和税费四个方面警醒大家，真的不能买。
公寓，真的“商住两用”吗？
从土地性质看，商住公寓在政府批地时，一般为综合性用地(商住)或商业用地，按理说，在这种用地上加盖的房子主要是商用。
但很多开发商为了赚取利润，给房间配备了上下水，通上燃气，把公寓包装成可商可住的多功能产品。
首先，这种钻空子催生的产品处境就很微妙，名不正言不顺必定像无根浮萍，随便往水里扔点石头，也就散开了。
2017年广州出台“330”政策 ，“限制个人购买商办物业”，一年后，成交同比暴跌71%；
2017年北京出台“3·26”商住房新政，“商业、办公类项目，未经批准不得擅自改变为居住等用途”，一年后，成交同比暴跌94.6%
很显然，这种商住两用的改装是不被国家支持的，市场也不甚看好，而且，在功能上非常鸡肋。
我们都知道，绝大多数的商业公寓都不能落户，不带学区（位），这就意味着，如果你买了公寓，不是给自己住（办公）就是租给别人住（办公），不具备住宅的其他附加功能。
那么，回归居住属性，公寓表现如何呢？
几乎所有的商业公寓都动辄一梯十几户，平面图一般是这样的：
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长长的走廊两边镶满一个个隔间，但至少有一面是向阳的，像下图这种塔式结构就更差了：
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居住密度大得窒息，上下班高峰时段的电梯不禁让人焦虑。
日照通风恶劣，楼下几乎没有公共活动区域和绿化景观可享。
而且公摊率普遍在25%-30%之间，意味着如果你买的公寓建面是40平，套内就只剩24-30平，整个空间憋屈可想而知。
除了室内的不适，还有室外的，公寓的周围可能是办公室，也可能是轰趴馆，进出人员杂乱，你永远不知道你的邻居会给你带来什么“惊喜”。
而且公寓是商业用途，水电费用属于商业用水电费用，物业费也高昂。
比如某市居民用水3.5/吨，而公寓水费5.2/吨；
居民用电每度0.5649元，而公寓电费每度1.2元；
同地段住宅物业费2.4元/平，公寓物业费5元/平。
这样以后，由于室内本就阳光不到、通风不畅，你可能需要空调 抽风机 烘干机三管齐下才能维持基本生活，那每月水电费就要蹭蹭直上七八百，一年光水电费就用掉一台iphone X。
那你可能觉得，居住不行，办公总可以吧。
杂乱的进出人员，商业办公与住宿混合，整体小区品质无法拔高，极大可能只能租给创业初期的个人和小团体，再受限于套内三四十平的空间，又能租出什么好价位呢。
综上，既没有落户和学位加持，也没有居住品质和办公价值，就相当于花上几十上百万买一个“床位”，还要每年花一台iphone X的钱养它，你还真不如直接租房。
公寓，真的便宜吗？
可能很多人会说，我知道公寓比不上住宅，但是总价便宜啊，一般只有同地段住宅的二分之一甚至更低。
也对，总价低可能是公寓唯一的优点了，但不意味着这笔买卖划算。
你知道吗？
首套住宅首付普遍在30%左右，贷款年限可达30年，可以商贷，也可以公积金贷款；
而商业公寓首付至少需要50%，只能商贷，贷款年限只有10年，有的城市还要求必须全款。
举个例子，假设公寓单价和住宅都是1万/㎡，你有30万的上车成本。
从获得空间看，选择公寓，你最多可以买60平的单间/一房公寓；选择住宅，你大可以拥有100平的三房之家。
从贷款压力看，因为公寓贷款上浮利率高、贷款年限仅为10年，月供压力其实并没有比住宅轻松多少。
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而，从持有年限看，公寓产权一般只有40年-50年，普通商品住宅的产权为70年；
住宅建设用地已经有法律明文规定，使用权期间届满自动续期，但商业用地到期至今未有明确说明。
从后期收益看，住宅有落户和学位以及金融属性加持，还能抵押贷款，后期的升值速度会遥遥甩开公寓。
综上，同样的上车成本和差别不大月供压力，选择公寓的话，只能买到空间更小、持有年限更短、增值更慢的产品，真的不便宜。
公寓，真能赚钱吗？
看到这可能还是有人不死心，我可以不住也不打算出租，我就是觉得那公寓交通便利地段好，还不限购，想要把闲钱投资增值。
首先，肯定一下，投资房产的思路没问题，但不是所有的房产都是潜力股。
我们先梳理一下，房产的收益主要来自两个方面：自身增值，和租金回报率。
首先，租金回报是比较显而易见的，仿佛买了公寓就像拥有一台印钞机，每个月源源不断涌出“现钱”。
但是每个月能印多少钱呢？
下图是北上广深以及成都和苏州的租售比情况
我们可以看到，北上广深的购房价/年租金均在 55：1 以上。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为16:1~25:1，而北上广还不及国际标准线的一半。
如果单靠租金回报， 55：1的租售比，在静态投资周期内，需要55年才能收回购房成本，这意味着房东通过出租公寓获得的年化收益小于 1.8 %，即使在一线城市，房产的投资价值并不大。
你可能会说，租金总会涨的，我长线持有必定可以博赢。
那我们可以再看下，广州2017年1月至2018年7月全市监测点租金走势（元/㎡/月）
在最近一年半，广州的租金水平普遍在44-66元/㎡/月之间，而且无论是楼梯还是电梯住宅租金水平整体保持平稳，至少三年内不会出现明显的增长。
我们在61与44之间取个中间值，假设以55元/㎡/月的租金水平，在广州一线城市租一间60㎡的公寓月租金约为3300元。
这意味着，如果你把公寓出租，即使在一线城市，这租金只能勉强抵月供，并不会带来额外增益，而在其他二三四线城市，以租养房就困难了。
这里我还要揭穿一个深坑，市面上广受投资客喜爱的LOFT公寓，一般层高4.5米（有规定总层高不得超过4.5米），面积小，打着“买一层送一层”的名号，含有大量赠送：如阳台半赠送，客厅餐厅不纳入报建面积，全赠送。
可能很多人会认为自己捡了便宜，很抱歉，这也不是真相。
我们曾在东莞水乡调研时看的一个经典的LOFT公寓户型，这个公寓建面82㎡，复式，做到了四房一厅两卫，在实景样板间中，还有拓展空间。
通过各种赠送，实用面积怼到了80㎡以上，“低总价、高赠送”，完全符合了投资客捡便宜心理，所以去化也非常快。
看似实用率高，实际上羊毛出在羊身上，有些价格能卖到正常平层公寓的1.5倍，价格几乎赶上住宅了。但在实际出租中，租金却很难租到平层公寓的1.5倍。
比如市面的大单间30㎡租2500元，而一室一厅的LOFT公寓，最多只能租到3000元，几乎不可能上到3750元，毕竟在出租时并不是按面积出租的，租金的边际递减效应相当明显，看似实惠，实则是深坑，你以为的租金并没有与购房投入一样同步回馈你。
租金收益顶多抵月供，而且不会受“买一层送一层”而成倍增长，那赚钱就只能靠自身增值了。
从第一部分商住功能鸡肋的分析，我们已经知道公寓自身增值因子乏力，从市场价格反馈上也能看出，过去同地段公寓的单价普遍比住宅贵，但现在慢慢与住宅趋平，甚至比住宅价格还要低，所以很明显，无论是价值还是价格，公寓的增长都比不上住宅。
或者你选择的是托管型公寓，“每年承诺6％以上的租金回报，还逐年递增”，这种协议通常是和第三方签订，把开发商摘得一干二净。
你连冲个理发年卡都会担心发廊倒闭，凭什么相信这个第三方公司能持续盈利十年八年，并且永不翻脸？
更多的可能是，顶多在最初两三年能实现预期收益，往后就听天由命了。
公寓，税费到底多高？
你只知道公寓税费高，但可能不知道到底有多高。
同样以广州为例：
契税:房子总价的5%（买方付）
营业税:房子总价的5.5%（卖方付）
土地增值税:房子总价的1%（卖方付）
所得税:（房子现值–房子原值）*20%（卖方付）
印花税:房子总价的万分之10（买卖方各承担一半）
房屋交易手续费:房子总价的1 .9%（买卖方各承担一半）、
房产产权登记费:550元
交易产生税费高达15%-20%，其中卖方税费大概占房子总价的7%-10%。
我知道你想说，我可以把税费加到买方上。实际上，无论谁来买单，都意味着同等售价的房子，税费越高，你到手的钱就越少，增值利润部分至少被税吃掉三分之一。
而且鸡肋的功能和价值，买方还要负担如此高的税负，接盘侠数量会更少，与你而言转手更难了。
“低进高出，快买快卖”的投资门道，在公寓上并不适用。
总之，如果你深读这不买公寓的四大理由，还是抑制不住要买公寓的心，那我也不拦你。
买的时候请扪心一问：你那「自住不足，办公不通，投资不利，转手不畅」的公寓，真的值那个价吗？
再啰嗦一句：你每天路过的街边中介门店有挂牌二手公寓吗？能快速成交吗？？
