日本无人化商业（学起来日本实体商业）

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日本实体商业“打不死”的背后，到底藏着多少秘密？我们整理了日本近一年来新开5大实力“网红”商场的最全创新“套路”，带大家去一探究竟。

存量时代，商业地产躲不过的问题是：怎样做到“驻颜有术”？

对于这个问题，日本东京银座给出了答案：从江户时代初期开始，屡经火灾、地震、翻修重建以及外国文化渗透的洗礼，银座始终闪耀着光辉。作为东京中央区的一个主要商业区，银座号称“亚洲最昂贵的地方”，象征着日本的繁荣，以高级购物商店闻名；这里除了是东京旅行攻略里的购物首选商业区，更与巴黎的香榭丽舍大街、纽约的第五大道齐名，是世界三大繁华中心之一。

银座向来都是被学习、效仿和追逐的对象。纵使已有百年历史，银座地区也从来没有停止过商业创新的脚步，并一直引领着实体商业革新的潮流。本文选取的5个日本商业案例中，有4个便是银座存量商业的翻新项目。

这些商业项目不论是外立面设计、内装，还是业态引入，都可圈可点。它们将关注的重点放在“实现顾客价值、创造地域价值”上，竭力营造充满艺术文化调性、贯穿传统与现代、彰显日本文化特色的购物环境。书店、画廊、艺术展、日本创意杂货等精神性文创类业态，已成为日本新开业商场不可或缺的部分。

日本的商场，越来越不像商场了，它们变成与城市和社区同呼吸共命运的“配套服务者”、“社交枢纽”。具有明显社交功能（例如咖啡馆、展演厅）的业态成为招商重点，生活服务业态（例如幼儿园、诊所、药店）兴起，为促进社交活动而设的公共休闲空间成“标配”。公共价值促进互动产生，为商业空间带了新的活力。

本期分享案例：艺术家范儿【GINZA SIX】、“光之船”【TOKYU PLAZA GINZA】、充满未来感的【GINZA PLACE】、女性最爱的【MARRONNIER GATE GINZA 2&3】、新生活方式代言人【NEWoMan】。

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东京GINZA SIX

图片来源/VOICER

东京GINZA SIX（以下简称“G SIX”）是银座最大的购物中心，在东京银座松坂屋百货银座店旧址上建造。由实力雄厚的LV旗下L Catterton Real Estate、大丸松坂屋百货店、MORI Building、住友商事共同开发。

“Six”代表将艺术与商业有机结合的六星级“New Luxury”（新奢华主义）理念，是当代艺术与日本传统文化的体验场所、提供生活方式提案的商业设施。

草间弥生、谷口吉生、杉本博司、team lab、观世能乐堂、堂本右美……这份艺术家名单足够让人瞠目结舌！如今他们的作品正在这家新开业商场的各个位置哟。

G SIX建筑设计出自日本国宝级建筑师谷口吉生之手，他巧妙地将建筑的存续价值跟与时俱进结合在一起，将G SIX分成上下两部分，灵感分别来自日本传统的“屋檐”、“暖帘”，上部是恒久不变的，下部可随着潮流变迁而灵活变化。

“未来，如果流行趋势变化，建筑外观也容易改成别的模样。”谷口吉生说。

图片来源/VOICER

沿着中央通道进入，首先映入眼帘的便是“波点女王”草间弥生专门为G SIX开业设计的作品——12个白底红点的巨大南瓜灯错落有致地悬挂空中，营造开业喜庆吉祥氛围，同时也为G SIX增添一种充满活力的艺术气息。（展示时间从2017年4月20日至2018年2月25日）

图片来源/日本经济新闻

不难发现，内装设计同样延续了“融合”的思维方式。阳光透过3D和纸制作而成的天窗传递到中庭，楼梯设计融入竹子与砖墙格纹元素，如此兼具法式优雅与日式柔和的设计出自法国设计师Gwenael Nicolas之手。这也体现了G SIX“New Luxury”的理念。

Nicolas舍弃华而不实的装饰，以应季花卉呈现日本风情。在规划内部空间时，适度移植日本“路地里”的狭路风格，将店铺错落紧致地排列，避免审美疲劳。

艺术氛围的营造是G SIX最为关注的重点。G SIX社长水野和明说，“最重要的是去考虑客人们在想些什么，现在最能满足客人们所追求生活的答案只有一个，是艺术”。

在项目南北两侧12米高的展示区域上，分别展示着巴黎植物学家Patrick Blanc利用日本本土植物打造的垂直庭院作品<Living Canyon>，以及世界著名新媒体艺术团体teamLab设计的3D电子瀑布<Universe of Water Particles on the Living Wall>。

图片来源/项目官网

户外草坪、电梯口、走廊、拐角……由六本木著名的“森美术馆”监修的美术和装置作品随处可见，还都是世界级设计大师的作品。顾客在这样的地方逛街购物，会获得身体与心灵的双重享受。

图片来源/项目官网

屋顶上是占地4000㎡的花园，种植了樱花树、松树等，展示独特的“江户庭院文化”，设置可供阅读和就餐的小角落、稻荷神社、啤酒屋，还可远距离眺望地标性建筑晴空塔、东京铁塔。

图片来源/笨猴旅行

G SIX把日本的传统艺术“能乐”搬进商场。“观世能乐堂”剧场位于地下三层，其舞台拥有数十年历史，是利用最新技术移植过来的。由日本最大能乐流派观世流开设，很多表演者是文化遗产指定保持者，剧场可容纳480人。

图片来源/项目官网

如此文艺的地方，怎么少得了茑屋书店？这次的店铺主题是“艺术与文化”，集书店、杂货、咖啡厅、画廊为一体。这家茑屋书店的特色是以“橹”特制书架，从各国严选六万本艺术相关书籍，特设艺术陈列空间展出蜷川实花、杉本博司等的作品。

图片来源/好奇心日报

G SIX共有241家品牌入驻，涵盖了杂货、时尚、美容、美食等方面，其中有81家银座首开店，122家旗舰店，11家为日本首开店，34家日本“最大级（品牌最大门店）”，4家世界“最大级”。

▌特色品牌

• THE HOUSE OF DIOR：5层楼高，目前世界最大的Dior旗舰店

• CHANEL：拥有世界首次亮相的“口红自动贩卖机”

• STARBUCKS RESERVE BAR：日本首店，设在茑屋书店内，限量销售Nito Cold Brew Coffee

• Mixology Salon：日本首店，以“和”为核心风格的新感觉酒吧

• L'homme du Temps signé à nu：法国料理名店，主张“和洋折衷”精神与烹饪思想

▌云智库点评

购物中心以“艺术”作为卖点早已不是特立独行，而是消费升级的必然结果。G SIX通过对现代艺术的非凡理解及对日式传统文化的创新继承，演绎出充满品位和调性的“新奢华主义”，满足高品位消费者的体验需求，吸引国内外一线品牌争相入驻，堪称“艺术与商业完美结合的典范”。

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东京TOKYU PLAZA GINZA

图片来源/步步日本

TOKYU PLAZA GINZA（以下简称“东急Plaza”）是2016年东京最受欢迎的新开业商业设施，东急不动产耗资110亿打造，原为“Mosaic银座阪急”旧址，定位为“Creative Japan-世界从这里开始有趣起来”。

东急Plaza坐落在有乐町和日比谷区的交界处，毗邻数寄屋桥交叉路口，四周均为交通要道。东急Plaza就这样占据了一个完整的街区，被称为“银座之门”。

作为银座至为重要的“门面”，东急Plaza以独特的外观设计在周边环境中脱颖而出。建筑材质上选取玻璃，营造出银座商场应有的高贵优雅。再细细琢磨，你会发现这玻璃的工艺与日本传统玻璃切割工艺“江户切子”如出一辙。看，这又是一个传统与现代完美结合的范本！

图片来源/Koji Fujii

正如江户切子表面的立体纹理一般，这座“玻璃船”可投射和反射出室内的商业气氛，以及建筑周边的动态景象，使整栋建筑自然的融入银座的城市氛围中，形成项目与城市的互动。

图片来源/Koji Fujii

耗资近110亿人民币，东急不动产希望打造的是一个完美融合传统与创新的全新地标性建筑。董事长Hitoshi Uemura说：“这栋建筑的设计理念为：创意日本——成为全世界的目光焦点”。东急Plaza的确做到了。

对于居住空间较为狭窄的东京人来说，其实他们最需要的是开阔的公共活动空间。

位于第六层的KIRIKO LOUNGE，向上挑空27米，形成大型开放中庭空间。天花板上悬挂着精致的吊灯，可开展丰富的社交聚会、艺术文化展演、商业活动，也可欣赏城市美景。这片区域一半是咖啡厅，另一半用作公共休息区。

图片来源/Koji Fujii

位于6F的“数寄屋橋茶房”咖啡廊 图片来源/步步日本

位于顶楼的KIRIKO TERRACE是另一处开放的公共空间。你能想到一个花园能有两种截然不同的风格吗？这里的空中花园分为：绿意盎然的“GREEN SIDE”、素雅纯净的“WATER SIDE”。

“GREEN SIDE”以大片垂直绿化墙演绎生态绿意，还种植有东京垂枝樱花，在此可感受来自大自然的悠闲气息。

图片来源/步步日本

“WATER SIDE”设计得跟游泳池相仿，让都市人重拾平静和谐的心境。

图片来源/Koji Fujii

东急Plaza的商业部分，最令人称道的是占地2000㎡、横跨3-5层HINKA RINKA——这是个“符合心情的店铺”，经营服饰、鞋、杂货、甜点、绿植等品类，是以生活场景为核心、以心情为主轴的创造新形态店铺，每层都有不同主题。

图片来源/ryutsuu.biz

如今国内购物中心普遍热衷于打造体验性、场景性、情感性消费的创意市集/主题街区。那么日本人如何玩转创意市集呢？

东急Plaza的6-7层，是以“FIND JAPAN MARKET”为主题的服饰、杂货集合区，汇集了许多日本手工文创店铺。7层的东急手创博览馆（HANDS EXPO），以培养文化、传承文化为主旨，以“和·都·知·美·食”划分为5大主题区域，面积1400㎡，内设咖啡馆，共有5万多件商品。

图片来源/品牌官网

通过合理的规划，东急手创博览馆为不同客群提供有针对性的服务。为各有特色的生活小物以活泼的手法陈列，带领消费者领略日本多维度文化特色。

东急Plaza汇集服饰、餐饮、日用零售、文创等业态，共有125家店，其中11家为首进日本，9家为首进东京，38家为世界知名品牌的旗舰店。

▌特色品牌

• BALLY：瑞士奢侈皮具品牌，世界最大旗舰店

• 乐天免税店：日本首店，总面积4400㎡，东京都最大的离境提取型免税店

• 根室花まる：可以站着吃寿司的餐厅

• 下鴨茶寮：京都无人不晓的怀石料理百年老店，开出新形式店

▌云智库点评

东急Plaza建筑本身就是一件艺术品，传递出日本美学意识。而这件艺术品并非“高高在上”，而是相当亲民——建筑本身强调互动，内部公共空间提供了交流连接的场所，日本职人设计的商品、生活杂货琳琅满目。商业项目与“人”的关系，在这种亲切的互动中变得更加紧密。

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东京MARRONNIER GATE GINZA 2&3

图片来源/JUGEM

MARRONNIER GATE GINZA2&3 （以下简称“七叶树门”）前身是30多年来深受女性顾客喜爱的巴黎春天银座店，如今重新开业，扩大女性消费群范围，提供“不过分但贴近生活的‘较为适合于成年人的高品质’的商品、环境和服务”。

以提升销售额10%为目标（从150亿日元提升至165亿日元），七叶树门重装后闪亮登场。目标客群从25-35岁女性延伸至20-40岁女性。

七叶树门如何俘获女性朋友的“少女心”？

从1层进入，映入眼帘的是由色彩缤纷的花卉绿植编制成的“花时钟”景观，带来视觉和嗅觉的洗礼，起到治愈人心、缓和购物氛围的作用。

图片来源/JOSEISHI.NET

女性朋友逛街时，特别喜欢做的事情便是“拍照”。在七叶树门的2层，专门设置了女性最喜欢的粉色拍照空间，照片拍完后，还可通过特设的SNSnap设备直接拿到照片，顺便社交媒体。这是以往银座商圈所体验不到的创新服务。

在用心程度上，国内商场提供的相片打印服务要稍显逊色 图片来源/IkukoDays

“买买买”过后，能立马穿上喜欢的衣服、用新买的化妆品化个美美的妆、再佩戴上新买的首饰，该是每个爱美女性渴望已久的享受。在七叶树门这些按捺不住的欲望都可以得到满足！

3层设有“修整室”，空间宽阔，座椅是软沙发，女性朋友们可在此享受片刻的宁静，可整理妆容、换衣服，在没有干扰的环境中用心打扮一番。

图片来源/IkukoDays

这个专为女性而设的商场中，配有服饰、珠宝、家居、包包、美妆、甜品等丰富业态，为各年龄层的女性提供多元选择。123家店中，有18家是首次在银座设店。

值得一提的是，出于对女性健康饮食的洞察，七叶树门引入了诸如“sakura食堂”、“With Green”等主打蔬菜沙拉健康餐的店，两者均为首次在银座设店。

With Green：“有各种故事的蔬菜 1个沙拉碗”，可按自身喜好定制的碗装沙拉 图片来源/IkukoDays

▌特色品牌

• sakura 食堂：银座首店。主打糙米饭和选用各类蔬菜烹制的健康套餐

• HUGO&VICTOR：银座首店。巴黎著名的甜点，主打巧克力和蛋糕，包装精美

• Glaz：银座首店。从瑜伽服到礼服，涵盖女性生活场景的女装品牌

• Au BANNISTER：银座首店。Abahouse旗下女鞋品牌，风格俏皮可爱

• RADLEY LONDON：银座首店。深得女性喜爱的英国年轻时尚女包品牌，特有标志是苏格兰小狗

▌云智库点评

爱不爱她，看细节就知道。七叶树门像一个心思缜密的“暖男”，时刻关注着来访女性消费者的喜怒哀乐。这给我们带来的启示是：真正的贴心不仅仅体现在配备化妆间、母婴室等设施，还体现在后期运营中渗透人文关怀、提高细节服务的用心程度。

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东京GINZA PLACE

图片来源/Architectural Record

以啤酒著称的札幌公司，为了应对业务增长的困境，撸起袖子做起了房地产业——银座的新地标GINZA PLACE正是其大名鼎鼎的代表作，以12层的高度、特立独行的外立面雄踞于热闹的银座中央通与晴海通的交叉口。

这里有许多能够充分感受日本技术与文化的地方，包括“日产”汽车最新技术展厅、索尼最新科技产品的展厅、老字号和服衣料店、融合活动空间和咖啡厅两大功能的交流中心等。

令人惊叹的白色编织状外观构造，采用“透射雕刻”技法，将日式传统工艺之美进行现代化演绎。

图片来源/DEZEEN

“铝面板的构造形式来自日本传统，它们构成了这栋大楼的皮肤，并且营造了友好和谐的氛围”。

图片来源/DEZEEN

负责Ginza Place建筑设计的 Klein Dytham Architecture，也曾为“日本最美的书店”代官山茑屋书店设计建筑外立面，两者有着异曲同工之妙。

耗时三年打造而成的这座购物中心，看起来精致华美，但它却不以销售奢侈精品为主，而是聚集了艺术画廊、餐厅、咖啡馆等文化及社交属性强的业态，Sony和Nissan（日产）等创新的尖端产品。

图片来源/步步日本

为了促进来自不同背景的人的交流与连接，GINZA PLACE的3层是公共活动空间common ginza，由PANORAMA GALLERY与RAMO FRUTAS CAFE共同组成，这里可以举办画展、路演、小型演唱会、小型聚会等活动，窗外就是银座的车水马龙的人文风景。

图片来源/GINZA PLACE

▌特色品牌

• Tsuzureya：专卖古典和服与腰带等最顶级花纹服饰的老字号和服衣料店

• Brasserie Lion：环境气派，法国经典氛围，精选的世界级葡萄酒。适合亲朋聚会及宴会

• GINZA LION：提供啤酒屋、法式酒吧餐厅两种形式

• THIERRY MARX/BISTRO MARX：巴黎二星级法式餐厅海外首店

▌云智库点评

面对银座激烈的竞争，GINZA PLACE似乎更倾向于偏安一隅。在精致闪耀的外立面下，它并不想成为高端奢华的代名词，而是聚焦于社交功能，打造成齐聚科技、艺术、文化高端人士的展示中心及交流中心，这恰恰填补了银座商业的空白，同时也代表着新的发展趋势。

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东京NEWoMan

图片来源/hantianblog

擅长经营车站大楼型商场的LUMINE，在沉寂已久的甲州街道上建起了新宿最大的高速巴士集运中心，并在此建了个与车站直接连通的商业中心——NEWoMan。

东京NEWoMan定位于为“新时代的新潮女性”而开发的高级空间，引进多家海外人气品牌日本首店及新生活型态店铺，一开幕便成为流行话题。

NeWoman的诞生为新宿区带来了全新的生活方式。在这里，有高达80%的店铺是“新宿首店”，主张给新时代女性带来新的生活提案与体验。

来自美国奥克兰的网红咖啡店Blue Bottle，被誉为“咖啡界的苹果” 图片来源/hantianblog

来自日本国内外极具人气的餐厅、咖啡厅、生活方式品牌店，令NeWoman迅速成为社交媒体上炙手可热的“网红”。

图片来源/步步日本

NeWoman 甚至考虑到，为新宿站的旅客及周边工作生活的人们，提供生活服务。

在NeWoman ，你除了能享受“购物”带来的乐趣，还可以获得生活上的关怀性服务——妇科、小儿科的诊所、药店、认证保育园等设施，与车站连通的美食区营业时间从清晨7点到次日凌晨4点，这些贴心行为给日常使用新宿站的旅客带来诸多便利。

• AKOMEYA：以“米”为核心概念的生活方式品牌

• CHANEL BEAUTY BAR：带来CHANEL 沙龙级服务

• 800°DEGREES NEAPOLITAN PIZZERIA：美国洛杉矶有名的披萨店，1天能卖1000件披萨

• S SALON adam et ropé：将轻食与时尚跨界的女装

• CORK wine & flower：将花店与红酒结合的生活方式店铺

• Drawing Numbers：有着服装、饮食、展览的生活方式店铺

▌云智库点评

“网红”餐厅、新奇特的跨界品牌、名品体验店等，处处在刺激着消费者的感官，带来新鲜的生活方式体验；而医疗诊所、幼儿园等生活服务，又为车站周边客流的生活提供便利。NEWoMan专注于“生活方式 生活服务”的打造，成功塑造出一个“好伙伴”的形象，实现区域共生共荣，这点尤值得国内社区型、邻里型购物中心借鉴。

- 写在最后的话 -

当消费社会继续往前发展，跨过“买买买”的物质主义时期后，人们审美意识、自我意识觉醒，更想获取精神上的消费满足感，强烈渴望建立人与人、人与物、人与社会之间的关联，且对本土文化的关注程度会大大提升。

从日本新开业商场的发展趋势可窥见：未来商业地产会逐步由过去简单的商业经营模式转向城市功能服务体的模式，商业地产与城市发展、区域发展的结合将越来越紧密。

未来的商业地产要脱颖而出，必须关注人文价值提升，发挥文化艺术、生活服务、社交互动等功能，给消费者真正有价值的体验和互动，留下独一无二的记忆，这才是商业项目与人共生共荣的可持续发展之路。

来源 商业地产云智库

作者 熊舒苗

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