（部分语录）大家好，下面我们就来说一说关于未来房地产红利期?我们一起去了解并探讨一下这个问题吧!
未来房地产红利期
（部分语录）
大家好。
这里是读书人才商学院。
房地产投资指南系列课程。
今天我们来一同学习第5课。
简单的来回顾一下。
在上一节课当中
我们和大家一同学习的是，在房地产投资领域当中，如何利用别人的钱来使自己的利益。
最大化。
相信大家还都有印象吧。
那么今天
我们开始讲一个。
全新的话题。
如何寻找高价值的房产。
在这里呢？
会涉及到两个概念。
那就是笋盘和洼地。
笋盘和洼地。
是房地产投资领域当中比较专业的两个概念。
我相信很多投资界的小白可能是没有听过这两个概念的。
当然。
不用着急不用着急，我们呢。
一个一个来。
首先我们就先从损盘入手来开始我们今天的课程讲解。
[噪声]
那么什么是笋盘呢？
它是指在某些情况之下
这种情况。
很多都是因为经济压力的原因，迫不得已。
我们的业主愿意无偿赠送房产。
注意这个赠送，可是加引号的。
我们的买家只需要继续按揭，还完贷款即可，是指的这种赠送。
还有一种呢就是房屋的地段保养得都非常好。
但是却低于同类房屋价格，急于出售的特价房。
笋盘一般会出现在以下几种情况。
比如说。
在经济下行的时候。
因为失业降薪等因素，
业主没有办法继续来负担和偿还房贷而需要买房。
这种情况下出现笋盘的几率就比较大，还有。
业主置换房屋的过程当中，现有的手里的存款没有办法去成为。
新房子的首付钱不够。
这时候还需要尽快出手原来的住房。
而这种原有的住房也有可能成为笋盘。
还有就是
业主可能是因为赌博欠债了，或者说是大病就医等等的原因，需要筹集大量资金。
而卖的房子也可能成为笋盘。
那么通过以上几种我们列举的情况，我们可以发现判断一处房产究竟是不是笋盘。
他是一定要满足两个条件的。
我们分别来了解一下。
第一个。
笋盘，他一定是外在条件优良。
在这里外在的条件就包括
房产的地段。
它的物业。
房屋的新旧程度以及配套设施等等。
还有一个条件呢。
是获取的成本要远低于同类型的房屋。
也就是说。
购买这处房产所需要的资金。
比购买它相同条件房产所需要的资金要低，并且低的程度很可能会是出人预料的。
所以说这两个条件是判断是否是笋盘的重要标准。
那么在这里呢提及到笋盘，我们就不得不去提及到的是市场当中的一种特殊类型的房产。
叫做什么？
叫做法拍房。
那什么是法拍房啊？我相信这个名词大家一定是都听过。
在网上也都看过这样的字样，但是就是不明白那什么是法拍房。
今天给大家来普及一下。
法拍房。
市法院拍卖房产的简称。
是指。
遭到法院强制执行拍卖的房屋。
当债务人我们也可以认为是业主。
无力履行按揭合约或者是无法清偿债务的时候。
债权人可以经由各种司法程序向法院。
申请强制执行，将债务人名下的房屋拍卖。
以拍卖所得的价金满足债权。
而在这个拍卖的过程当中，遭到拍卖的房屋也就是所谓的法拍房。
我们在上节课当中曾经讲过高杠杆高负债在房地产投资领域当中的风险性。
那么在众多职业的房地产投资人当中，
当市场处在下行时期，很容易出现现金流一时周转不开的局面。
那么当贷款债务无法及时偿还，就很有可能会产生房产被没收。
然后进行法拍的情况。
但是在房产被没收之前，
许多的债务人都会选择先行把房子卖掉。
他们通过卖房获得现金。
这意味着它们不仅有机会来还清贷款，同时还可以避免在自己的信用记录上。
添加一条不良的记录。
所以说。
他们在断供的时候往往首先选择的是卖房。
这个时候。
被卖的房产很大的几率都会成为损害。
这也就是为什么。
对市场时刻关注的人会发现一条规律。
什么规律呢？
那么就是在房地产市场出现下行的时候是场上笋盘出现的频率会比较高。
所以在市场低谷时期去寻找笋盘是你绝佳的赚钱机会。
讲到这儿。
我相信很多人一定是在心里面窃喜，原来房地产投资这么容易啊，找笋盘不就完了吗？
找到U盘我直接投资。
等待我的绝对是赚钱的机会。
可是经过一段时间的寻找，你会发现。
笋盘在哪呢？
我怎么就找不到盘呢？
如果说我们没有方法，我们就是这么盲目的。
在市场当中寻找的话。
我只能告诉你。
大海捞针一样。
笋盘的出现它是可遇而不可求的。
很多的情况之下，
在职业的房地产投资圈里。
一旦获悉到笋盘的消息之后，
他们就会很快的被消化掉。
那么作为一个普通的房地产投资者，
我们是不是就没有机会找到笋盘了呢？
不是的，有两种途径可以帮助我们找到笋盘。
第一种途径就是要和房产中介的朋友们建立和谐友好的关系。
那为什么要和他们建立友好的关系呢？
我们在之前的课程当中，
也都提及过。
房产中介的从业者是跑在房地产市场第一线的人，他们对市场比较敏感。
也能够在第一时间获得第一手的房源信息。
所以当有笋盘出现在他们所管辖的市场当中时，他们往往是最先知道的那个人。
当然了。
我们在选择中介的时候，是一定要擦亮眼睛。
之前已经说了。
中介的这个行业当中，从业者的水平，从业者的素质可以说是鱼龙混杂。
那我们要对中介的人品和诚信度等等方面提前作出一个评估。
毕竟吧中国的房地产的中介门槛很低，并不是说所有的人都是值得你信赖的。
所以选择中介。
一定要三思而后行。
第二条途径那就是关注互联网的信息。
互联网的出现呢，可以说打破了信息传递上的时间和空间的限制，我们通过互联网可以第一时间获得。
远隔千里之外的消息。
所以中介在获得房源信息的同时，往往也都会通过互联网对外发布挂牌信息。
关于房产的面积。
价格呀，地址等基本的情况也都会同一时间进行更新，所以时常去关注一些。
房源发布的网站，你很有可能会收获到意想不到的惊喜。
那么目前在我们国内来说，比较主流的房源网站有以下几个像是贝壳找房。
贝壳找房。
因为是有中介公司，链家来作为支持，所以他的房源的准确性是比较高的。
但又因为受到经营模式的影响，所以覆盖的城市比较少。
除了北京等一线城市之外，其它地区的房源的信息相对是有限的。
第二个就是安居克。
它背靠着网络黄页起家的58集团。
Ankur gai.
但是因为门槛低，
所以造成了信息的准确性。
她是不够的，尤其是一些小中介。
靠着报低价格或者是发布虚假房源，引客流的现象是比较严重的。
对于安居客的房源信息一定要具有甄别的能力。
第三个是房天下。
它是互联网时代依靠着流量崛起的网站，城市覆盖。
他稍弱于安居客。
但是比起贝壳找房他要强得多。
房源信息和真实的市场状况比较相近。
并且以城市新盘为主，二手房为辅，信息的真实性较高的，性价比也较高。
以上三个关于房源信息的网站他们各有各色。
大家可以根据实际情况加以选择参考。
我们呢说完了笋盘的相关知识之后，我们再来了解一下什么是洼地，也就是本节课的第二个专业概念。
在百科当中。
洼地是对一种地理现象的描述。
它是指
近似封闭的。
比周围的地面低洼的地形。
通俗点说。
就是周边高。
中间低的一种地势，他叫洼地。
而我们把这样的一个
地理方面的一个现象，引用到我们房地产投资领域当中，那这个挖地。
又指的是什么呢？
也就是当某地房地产的价格低于周边水平，那么此处的房地产的项目。
就处于洼地的状态。
非常好理解，我们来举一个例子吧。
中国常见的城市的布局。
有很多都是类似于北京这样的。
是由中心开始向外扩张。
在房价的表现上也都是忠心的很贵。
离中心越远房价就越低。
那么在城市建设的扩张的过程当中，
假设北京的四环周边的土地，
已经是相继拍卖。
建设并形成成熟的地段。
那么城市扩张会继续向五环来进行。
那这个时候五环的房价相对于四环周边就存在着明显的等级差异，而这个差异。
也就是我们所说的低洼区域。
再比如说，
一般的情况之下，
地铁站周边的土地是最受欢迎的。
这个地段是非常好的，也是最先被开发的。
假如我们沿着北京地铁6号线向东走，
其中有两个地铁站是随着时间的推移，房价的差距已经是出现了缩小。
或者是追平了这个情况。
而在两个地铁站中间的有的部分地块，房价还存在着一定的差异。
那么这个地段也可以被称为低洼区。
还有一些其他的情况啊，比如说在一大片待开发的骗局之中，政府规划建设了地标性建筑。
像是什么？
博物馆啊，图书馆还有公园等等，可以提升区域价值的这么多的一些规划。
那么几年之后，这周围的房价，它的预期就会随着这些标志性的建筑的建起大幅的上升。
而在此时房价还处于低位区，那么这一块地段也可以被称为是挖地。
当然我们也可以跳出单个城市占在全国的范围，看看哪些城市的房价是处于低洼地位的。
我们所采用的逻辑和之前是一样的。
只不过我们判断的标准从城市中心向外扩张换成了从东部沿海城市。
西部发展。
沿地铁线变成了高铁。
地标性的建筑变成了国家级战略规划。
那么我们通过以上的办法就可以找到蛙堤了吗？
其实不行。
房地产投资。
远比我们想象中。
更为复杂。
从空间属性来看。
在中国我们不仅仅要从全国640个城市里判断出城市的价值。
还需要在城市里寻找到最优的地段。
那么这些判断不仅仅需要的是专业的知识，对市场的判断还需要大量的经验的积累。
可以说找到洼地是一件大工程儿，找准洼地更是需要我们不断的努力。
和经验的积累。
那么在了解如何找到芭比之前呢？
我们还是先来了解一下。
房价这件事儿。
大家需要明白的是。
在房产交易的过程当中，
很多房地产投资者
主要的获利的途径。
他就是价格差也就是价差。
一定的时间周期里。
买入价越低。
卖出价越高，你的收益也就越大。
这个道理。
应该是。
大家都明白的。
所以说
在这里我们就需要知道影响房价的因素。
有哪些？
从市场的角度来看。
房子建造的成本，市场的供需关系。
购买力市场预期，
等等这些因素都会对房价产生影响。
而这些影响因素当中又可以衍生出。
通胀。
人口经济发展政策等等。
而从微观的角度来看，
房地产项目的地段。
它的周边的配套。
教育资源。
物业服务等等也会对房价造成影响。
这些因素我们曾经在第三节课当中详细的讲过，所以说呢，在这里不做过多的赘述了。
所以说我们在判断洼地的时候，就是要从两个角度出发来判断一个是市场的角度。
还有一个也就是微观的角度。
那么我们接下来将会从两方面进行详细的说明。
首先第一个
我们如何从众多的城市当中选出洼地城市也就是投资价值最大的城市。
首先我们要判断的是供需的关系。
市场变动的基础是建立在供需关系的变动上的。
而房地产市场也遵循着这个规律。
当供大于求。
那么房地产市场的价格就会下跌。
当供需平衡的时候。
它的价格保持稳定。
当供小于求的时候。
显而易见。
价格就要上涨，所以在判断低洼城市的时候。
要从城市房地产的供需来判断。
首先我们来说供应端因为受到传统的影响，房地产市场被分裂成了一手新房市场。
和二手房的市场，所以对于房地产的供应情况，我们也需要从这两方面来考虑。
一个就是新房供应量。
还有一个就是二手房的挂牌量。
而对于需求端来说，
长期而言，
衡量需求的标准要看城市人口的变动。
怎么来理解这句话呢？
我们大家都知道。
目前。
在中国大陆。
北京，上海，广州，深圳4座一线城市的房价。
是遥遥领先于其他城市呢，这是一个不争的事实。
在这当中不乏有城市经济发展水平的影响。
但是人口在房价上所起到的作用也可以说是功不可没的。
毕竟这4座城市是全国为数不多的。
常住人口超过2000万以上的超大型的城市。
那么庞大的人口，对住房的需求，让这4座城市的房价在全国来说绝对是首屈一指的。
好我们继续来说一说，判断投资价值最大城市的第二个标准就是要判断购买力。
一个城市居民的购买力。
决定了这座城市居民能够接受的房价的上限。
怎么来理解？
我们可以举一个简单的例子。
浙江省金华市下辖的一个著名的县级市。
义务。
可能对这座城市大家都是有所耳闻的，特别是做一些针织品买卖的这些朋友，他们都和这座城市打过交道。
那么当地的二手房的均价呀。
目前来说已经突破了2万一平米。
那同时期河北省的省会城市，石家庄主城区二手房的均价也才只有15,000一平左右。
所以说即便看起来石家庄的城市的级别要高于义务。
但是如果当地经济的发展不够强大，居民购买力有限，
那么对房价的承受的能力也都会体现出相对的限制。
好我们再来说一说。
第三个方法，那么就是判断当地的政策。
在中国政策对房价的影响可以说是巨大的。
为什么这么说？
因为政策可以决定市场。
比如说从2011年开始，国家出台的针对房地产市场的限购限贷等一系列的政策的发布，
我们可以清楚的看到。
我们房地产市场的需求被抑制住了。
短期之内。
房价上涨的这样一个趋势也被有效控制住了。
当然了，政策的作用绝对不仅仅只有这一点，它同样可以决定一座城市的发展。
比如说国家级城市战略规划的发布。
它代表着未来的一段时间之内，资源将会朝着哪些城市倾斜，而这些资源
将会影响着
这座城市未来的经济发展。
所以。
判断城市的时候。
政策也是我们需要考虑的因素。
其次呢，我们再把视线拉入到我们之前说过的微观层面。
在一座城市当中如何来判断哪些区域是挖地呢？
在判断一座城市的芭比之时。
我们需要用到的是发展的动态眼光去观察判断。
我们还是来思考一个问题吧。
那就是城市是如何形成的。
城市的形成。
其实它是源于人口的聚居。
在原始社会。
人们以抵抗野兽袭击分工劳动的形式形成了部落。
而到了农耕社会是因为土地水源形成了村落由村落在形成了城市。
而近代社会进入到机械化时代之后，是因为资源。
比如矿产资源人口资源而形成的城市。
那么通过对人类城市发展历程的回顾，我们会发现，
资源是导致人类聚集。
分裂乃至战争的根本原因。
那么到了当代社会来说，
资源同样也是根源。
所以说我们仔细观察的话，你能够发现这样一条规律。
那么就是在近十几年的时间之中，全国各地都在进行城市规划扩张。
当一座城市想要疏解老城区发展新城区的时候，最先做的往往就是把老城区内的资源先迁移到新城区。
比如说学校医院，商场，工厂。
在这样的一个过程当中，
你就能够发现，当新程序的资源配套还没有形成的时候，
往往是房价比较低的时候。
而一旦资源配套成熟，
房价很可能就短时间之内。
就涨到了一个非常可观的程度。
所以。
我们在判断城市区域的挖地时，也可以从资源这个角度入手。
越是稀缺的资源它越是有价值的。
比如让大家趋之若鹜的名校的学区房，就是这么一个道理。
那么我们怎么来判断资源呢？
判断资源你要看城市的规划。
哪些地方是商业用地。
哪些地方是工业用地？哪些地方是住宅用地？哪些地方是教育用地，哪些是地铁基建用地？
当然在这个过程当中，我们还需要明白的是城市的规划也在随着时间的变化而变化。
一片区域合理优秀的规划，对房价的潜力的提升。
是不可估量的。
那么我们在寻找城市规划的信息的时候，在收集这方面的信息的时候，我们可以通过政府的网站
规划局官网，
这样的渠道获取一定的时间段之内的地块规划图。
同时还要时刻留意官方的消息和新闻已确定规划的动向和进步。
好了，我们今天的内容呢就说这些。
接下来又是我们总结的时间了。
回顾一下。
在这节课当中，我们引入了房地产投资领域当中的两个概念。
笋盘和洼地。
笋盘是指那些价格低于市场价同时又具有发展潜力的房产笋盘大多出现在。
市场下行期间是业主由于经济压力而被迫出售房产造成的，对于普通的投资者来说，
笋盘是一个绝佳的赚钱的机会。
我们可以通过两种途径寻找笋盘。
一种就是和房屋中介建立友好的关系。
第二个就是积极地从互联网上获取信息。
接着我们又讲述了另外的一个概念，那就是挖地。
洼地是指房地产价值水平低于周边的区域。
玛丽的行程也遵循着一定的规律。
比如说城市的扩张，地铁沿线地标性建筑周边等等，那么在寻找洼地的过程当中，我们需要通过供需。
购买力啊规划等等因素来加以判断。
资产是不断积累的一个过程。
当我们通过较低的成本拿到了具有潜力的项目的时候，一些项目会升值。
而另外一些项目却会在整个资产配置当中因为种种的原因而变得鸡肋。
那么如何将手中的资产实现快速的整合。
那么在接下来的过程当中，我们将继续为大家讲述一项专业的资产整合操作。
置换。
还请大家继续来关注读书人才商学院房地产投资指南系列课程，我们下节课再见。
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