金九银十马上要到了，去年一度很火的南沙湾，又要上新了！
8月初，越秀珠实·天悦海湾开放了示范区，预计月底开售，镁姐也第一时间跑过去踩盘。
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镁姐是坐地铁4号线过去的，最后几站人特别少。
快到南沙客运港站的4号线车厢
南沙客运港地铁站实拍图
从南沙客运港站C口出来，沿着港前大道南走了大概10分钟，再过马路，沿着指示牌走100来米，就到了天悦海湾营销中心。
有海有地铁，这个位置，还不错。
具体来看，天悦海湾位于港前大道与商贸大道交汇处，属于位于南沙湾板块。
政府给这个板块的定位是国际科技创新合作区，但大家更喜欢把南沙湾叫做南沙的富人区。
之所以称之为富人区，是因为这里背山面海，山海资源非常优越，东临狮子洋，旁边就是天山、鹿颈山以及黄山鲁森林公园，还有南沙天后宫、蒲洲花园、大角山海滨公园等景观资源，这可是市中心羡慕不来的。
南沙湾海滨公园
怪不得30多年前，霍英东老爷子选址南沙湾作为开发起点。所以，南沙湾也是南沙城市建设的起点，相当于越秀之于广州的意味。
既然是富人区，当然会有配得上这个名号的富人配套。
南沙游艇会、南沙高尔夫球场、南沙大酒店、南沙国际邮轮母港综合体，个个都是迎合富人生活方式的配套。
教育方面，这里有华师附小、市二中天元中学、英东中学、修仕倍励国际学校等公私立名校，不用怎么折腾就能上名校，这也是个很大的加分项。
天悦海湾周边配套示意图
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对于南沙的任何一个楼盘，交通的可达性，都是我首先关心的东西。
从地铁4号线南沙客运港站走到天悦海湾，大概10分钟，还是挺方便的。不过4号线的速度确实慢，我从珠江新城过来，全程花了1小时40分钟，地铁上打了两个盹。
按照规划，地铁22号线南延段也会在南沙湾（南沙客运站）设站。首通段经芳村至番禺广场，南延段将在南沙的庆盛、蕉门、南沙客运站设站，未来还将连到东莞、深圳。
这条地铁被称之为“广深地铁”，非常重磅，如果能开通，南沙湾就真的是“广深会师地”了。
除了地铁，项目所在片区还有多条跨江通道及大桥，如：
虎门大桥（一桥直达东莞）、明珠湾大桥（串联万顷沙枢纽、明珠湾金融区）、深中通道、港珠澳大桥、南沙大桥、狮子洋通道（规划中）。
还有南沙湾的海运，其中南沙客运港直通港、深，而南沙邮轮母港则已开通 9 条航线，目的地多达12 个。
开车的话，距离项目1.5km左右就有高速出入口，走的是莞佛高速/虎门高速。
销售还告诉我，天悦海湾未来还会设公交首末站，进一步方便小区业主出行。
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写完环境和交通，来看看项目本身吧。
身处南沙湾这个板块，天悦海湾的定位自然不能低，这从它的示范区也能看出一二。
天悦海湾营销中心实拍图
天悦海湾定位低密偏高端的社区，占地面积4.2万平，建筑面积15万方 ，绿化率35%，容积率2.44。
容积率2.44是什么概念？如果放在珠江新城，比凯旋新世界（容积率2.9，珠城最低）还要低。
这里插一句，南沙湾这两年拍的宅地都挺小块的，隔壁的佳兆业伴悦湾、中绿蔚蓝湾占地面积更小，仅2、3万平，都是走小而美路线的楼盘。
镁姐了解到，天悦海湾一共9栋住宅，总户数796套。这一次推的T4和T5，是17-18层高的小高层，舒适度是比较高的。部分户型可望海，这个还是蛮吸引人的。
不过，项目并非一线滨海，与海岸线海隔着一个楼盘，那就是中交蓝色海湾。所以，从景观价值来看，中交蓝色海湾显然更好。
但也有朋友和我说，离海太近，也不见得舒适，因为有海风盐雾，房间会比较潮湿，有风湿病的人不建议住。
天悦海湾效果图
户型方面，两梯四户/五户，这个梯户比，比刚需好，属于改善户型的配置。
首层架空，做成泛会所，会做一些健身设施和儿童游乐设施，这个虽然不新鲜，但非常实用。
首推户型涵盖建面约89㎡2 1房、106㎡3 1房、113㎡3 1房、125㎡3 1房。销售帅哥告诉我，实用率达9成及以上，部分窗地比高达29%。
户型图已经帮大家搞到手，大家一起来看看：
约89㎡2 1户型
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客厅开间3.5米，其中一个阳台可改造成次卧或书房，实用率很高了。
89㎡2 1户型样板间（阳台）
除了主次卧，厨房、主卧洗手间也带飘窗。而且主卧双飘窗对流，加上270度转角飘窗设计，采光和通风一流。厨房则结合飘窗，成为U型厨房，极大地节省了空间。
89㎡2 1户型样板间（厨房）
约106㎡3 1户型
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四面宽朝阳，客厅开间4米，阳台较长，通风对流。
同样全屋飘窗设计，主卧可借助飘窗打造一个独立的衣帽间。如果把客厅电视背景墙打掉，还可以做出一个横厅。
约125㎡3 1户型
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单边位3 1房设计，南北全对流，通透感极强，是113㎡3 1户型的plus版。
客厅开间4.5米，带约6.9米大阳台，125平空间做出140平的既视感。
主卧足足有约25㎡，相当于一个普通客餐厅了，结合飘窗可做出独立衣帽间与化妆间，宽敞大气。
125㎡3 1户型样板间（主卧）
双卫都是三分离，厨房与飘窗能连成一个延展操作台，不仅动线合理，还多出了许多收纳空间。
113㎡3 1户型样板间（飘窗连接厨房）
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身处南沙湾板块，天悦海湾优点很明显：
一是山海资源丰富，景观优美安静；
二是有地铁，离高速路口近，交通还算方便；
三是产品不错，密度较低，实用率高，户型从89平到125平都有，能满足市场上大部分刚需与改善需求。部分户型可以望海，这对青睐海景房的是加分项。而89平的小户型总价较低，适合投资和刚结婚的朋友。
天悦海湾的缺点，其实也是南沙湾的缺点。
第一，目前来来看，商业配套比较缺乏。
受疫情影响，对面的邮轮母港综合体没有如期开业，所以目前片区内商业极度匮乏，只有对面零星几个便利店、餐饮小店，目测菜市场还比较远，无法满足周边居民的日常消费需求。
天悦海湾对面的零星商业
对面的中交蓝色港湾配建了一个商超，但好像也没开业。不远处的星河山海湾也只有底商而已。真要shopping，还得开车去10公里外的南沙万达广场。
商业配套的欠缺，直接影响了周边小区的入住率，加上很多小区都是近两年入市的，所以整个南沙湾板块的居住氛围比较淡，人气不如金洲、蕉门河。
目前，南沙湾也没啥知名的医院，不过中山大学第一（南沙）附属医院、中山大学附属口腔医院南沙院区、广东省中医院南沙分院、广州妇女儿童医疗中心南沙院区等都在建设中，需要等些时日。
值得一提的是，由于限价，天悦海湾最新的吹风价是3.8万/平左右。要知道，去年最热的时候，南沙湾的一手盘一度卖到4万，所以价格可能会有惊喜。
不过，销售小哥告诉我，价格调下来后，不排除毛坯交付。
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同板块的待售新盘还有佳兆业悦伴湾，中绿蔚蓝湾，三个盘挨得很近，位置如下 ↓
三个盘海景都是二三线的，区位、交通和配套都差不多。其中，中绿蔚蓝湾暂无示范区和样板间，进度相对慢一些，能加入金九银十之战的主要就是天悦海湾和悦伴湾了。
佳兆业悦伴湾的营销中心做得特别漂亮，有一种渐入佳境之感，让我对它的产品也蛮期待的。
佳兆业悦伴湾营销中心
悦伴湾占地面积约2万方，只有天悦海湾的一半，共6栋楼，层高27-33层，935户，密度比天悦海湾高。
悦伴湾近期将推出建面约83-108㎡的三至四房，目前在认筹阶段。我看完样板间之后的印象是，实用率不如天悦海湾：厨房、卫生间面积较大，次卧面积整体偏小，稍微大一点的衣柜可能就放不下。
不过，悦伴湾会在小区内建造风雨连廊，还有无边泳池，这两个是天悦海湾没有的。
总的来说，南沙湾的自然资源、居住环境是舒适的，很适合养老、度假、把玩山水。教育和未来的医疗资源也OK，可以说老少咸宜。天悦海湾产品综合能力是不错的，在周边工作的朋友，可以考虑。
现在最大的短板就是商业配套不足、办公楼宇比较少，缺少点烟火气。这个，需要时间来沉淀，就看你愿不愿意等了。
从板块来说，南沙湾的整体热度不如明珠湾，市场注意力明显被后者分摊，这是一个劣势，但大家知道，南沙的CBD（风口）切换得很快，今天当红的是明珠湾，明天可能又是万顷沙了，追热点也不见得是最佳策略。
所以，买南沙湾的一个好处是，即使政策风口不在，也不会差到哪里去。
以上是镁姐了解到的南沙湾几个盘，大家还有什么补充的？欢迎留言分享。
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