疫情扰动下的宏观经济，叠加行业深度调整的影响，使得中国楼市全面承压。2022上半年武汉住宅供需均同比降幅超5成，成交量持续在谷底徘徊，开盘去化率不足3成，去库存压力十分艰巨，土拍市场热度不再。5月起，维稳政策陆续出台，6月出现反弹势头，但市场复苏任重道远。下面，让我们来看一下2022年1-6月武汉房地产市场的整体表现：
2022上半年武汉市场报告 中指云-中指报告-深度解读，分享行业前瞻
企业销售业绩
特别说明：武汉房地产企业销售数据统计是以2022年1月1日至2022年6月30日期间销售的商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS在武汉市的销售监测数据；图中企业联合开发项目按合同销售数据进行统计；本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
从2022年1-6月全口径销售金额榜来看，武汉城建集团销售额继上月突破百亿后，继续大幅增长，以185.5亿元稳居龙头，万科销售金额63.48亿元，位居次位，融创紧随其后，销售金额60.73亿元，排名第三。福星惠誉旗下红盘月亮湾壹号继续发力，助力企业销售额显著增长，排名升至第五位，销售金额45.31亿元。全口径销售面积榜武汉城建集团、万科和融创分别位列前三甲。
特别说明：武汉房地产企业销售数据统计是以2022年1月1日至2022年6月30日期间销售的商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS在武汉市的销售监测数据；图中企业联合开发项目已按照权益进行分配；本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
从权益销售业绩表现来看，武汉城建集团分别以109.89亿元、72.04万㎡位列销售额和销售面积榜第一位。万科销售额47.43亿元，排名第二，福星惠誉排名继续上升至第三位，销售金额45.31亿元。销售额TOP5门槛值为39.77亿元，TOP10门槛值为20.97亿元。
中指研究院对武汉市重点房地产开发企业经营状况进行研究，基于企业的经营能力、发展潜力、品牌影响力等关键性指标，评价出武汉市本土房地产市场地位领先企业。2022年，房地产行业持续深度调整，武汉市本土企业把握市场需求，持续发力，稳健经营。武汉城建集团上半年销售额达到185.5亿元，新增土地储备5宗，权益建筑面积85万㎡。福星惠誉月亮湾壹号二期推出两开两罄，深受市场追捧。
项目销售榜单
特别说明：武汉房地产项目销售数据统计是以2022年1月1日至2022年6月30日期间销售的商品住房为统计口径，主要依据中指数据CREIS在武汉市的销售监测数据；本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
2022年1-6月，武汉市住宅成交套数TOP20项目共计销售9486套，洪山区白沙洲万科光澜道以1177套位居榜首，项目2021年12月首开入市，性价比高，万科品牌企业开发，持续热销，连续6月荣获销售套数榜冠军。远城区热销项目主要集中在东西湖、黄陂区、江夏区和新洲区，其中东西湖区4个项目上榜，分别为武汉二十四城、地铁时代常青城、新城桃李郡和地铁时代云上城。
特别说明：武汉房地产项目销售数据统计是以2022年1月1日至2022年6月30日期间销售的商品住房为统计口径，主要依据中指数据CREIS在武汉市的销售监测数据；本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
大汉口板块住宅销售套数TOP10共成交4522套，武汉城建·天汇龙城成交759套，排名第一。上榜项目主要集中在盘龙城、吴家山、阳逻、金银潭等远城区板块。
特别说明：武汉房地产项目销售数据统计是以2022年1月1日至2022年6月30日期间销售的商品住房为统计口径，主要依据中指数据CREIS在武汉市的销售监测数据；本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
大武昌板块住宅销售套数TOP10共成交4417套，万科光澜道成交1177套，排名第一。大武昌热销项目较为分散，主城核心区、远城区板块均有项目上榜。
特别说明：武汉房地产项目销售数据统计是以2022年1月1日至2022年6月30日期间销售的商品住房为统计口径，主要依据中指数据CREIS在武汉市的销售监测数据；本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。
大汉阳板块住宅销售套数TOP10共成交2866套，纽宾凯汉CITY成交623套，排名第一。大汉阳销售套数TOP10门槛值为198套，热销项目主要集中在主城区，汉阳中心、经开板块较多。
房地产市场解读
▍政策力度不断加大 市场维稳效果显现
从5月21日起迄今，武汉楼市经历了3轮不断加码过程，主要是基于市场的动态调整，不断寻找政策放开边际。
2022上半年，4月、5月成交跌破万套大关，前所未有的降温，促使有关部门不断出手，一系列维稳纾困措施持续出台，叠加房贷利率的下调，终于在上半年收尾之际起到效果。
通过三轮的渐进调整，通过房贷利率、落户、限购放松等一系列手段，形成组合拳效应，有效促进了市场需求的释放，特别是自住和改善性需求不断入市，推动了市场成交的活跃。
▍土地市场主动减少供应热情不再
2022年，武汉将集中供地由3次调整为4次，采取少量加推模式。其中，已经完成的第一第二批供地，累计成交住宅用地16宗，规划建筑面积89.52万平米，较去年第一第二批的89宗、1476万平米大幅减少。2022上半年，武汉土地出让金222.03亿元（包括住宅、商业等全口径），较去年同期的1046亿元，减少824亿元。
总的来说，2022年上半年土拍基本延续去年下半年趋势，除少数流拍外，大部分地块均底价成交，国央企成为拿地主力，土地市场热情不再。另外，硚口CBD板块以及洪山白沙洲板块新推宅地均吸引多家房企竞拍，最终触顶成交；全市平均溢价率保持在较低水平。
▍上半年武汉楼市供需双降，去化压力有增无减
2022年上半年，武汉市商品住宅新增供应497万㎡，同比锐减54%，成交499万㎡，同比减少57%，住宅供需均低于2020年上半年水平，创历史同期新低。
需求收缩、预期转弱、去化降低、信心不足、库存高企等因素影响，2022楼市开局低迷，“金三银四红五月”回暖的预期全部落空。5月起，武汉维稳政策陆续出台，历经三次加码，最终在6月出现触底反弹势头，市场成交明显活跃，6月成交创半年新高。
数据来源：中指数据CREIS
2022年上半年武汉市推盘量和开盘去化率均处于近年新低。1月开盘去化率为39%，成为半年最高，3月、5月更是低于20%，6月有所提高，但仍然不到4成，供给端多以平推为主，需求端入市信心不足，去化较难。
上半年市场普遍去化难，最终胜出的项目，绝大多数是国央企等品牌企业打造以及高性价比项目，如武昌滨江的福星惠誉月亮湾壹号、光谷新中心的中建星光城、白沙洲的万科光澜道等项目。
▍小结
2022年上半年，宏观经济下行压力加大，“稳地产”对“稳经济”重要性有所提升，中央多次表态支持地方政府因城施策稳定房地产市场。但目前部分城市调控政策力度仍保持相对克制，在市场销售继续下行的情况下，政策力度有望进一步加强。短期来看，房地产市场恢复稳定运行前，各地因城施策频次或将维持在较快节奏，供需两端政策均仍有空间。
经过不断的努力，武汉楼市6月成交明显反弹，但在多重压力之下，持续的动能有待观察。相比同类城市，武汉政策出台时间较晚。从5月21日起迄今，武汉3轮持续加码，主要是基于市场的动态调整，不断寻找政策边际。按照因城施策、循序渐进原则，武汉还会持续优化相关措施，支持居民的合理购房需求。后续，如果达不到预期目标，相信还会有其他储备政策跟进。
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