……兼谈加装电梯是改建还是新建？
本文对新建、改建、扩建工程的来龙去脉进行了较深入的学习、思考分析，主要体会如下:
1.最近，国务院通过“建设工程抗震管理条例”，明确“新建、扩建、改建工程”达标及措施要求。提出:要“压实责任，強化监管，加大处罚力度，确保工程质量，保障人民生命财产安全。”
2.住建部在“关于建筑工程抗震设防的管理规定”（第148号令，2006年）中第六条规定:“新建、扩建、改建的房屋建筑工程，应当按照国家有关规定和工程強制性标准进行抗震设防。任何单位和个人不得降低抗震设防标准。”
3.国标“建筑工程抗震设防分类标准”GB50223-2008第1.0.3.条，规定“抗震设防区的所有建筑工程应确定其抗震设防类别。新建、改建、扩建的建筑工程，其抗震设防类别不应低于本标准的规定。”（该条文是強制性条文）。第6.0.12.条规定:住宅建筑抗震设防不应低于标准设防类。也就是要达到国家发布的规定的本地区抗震设防烈度。例如上海，杭州，苏州，南通市先后由6度升高到现在都是7度设防。
4.什么是新建、扩建、改建工程？
（1）.国务院“建设工程质量管理条例”（2000年）是对建设工程质量管理行政管理最高法規。配套的法律释义，对以上名词作出了权威解释。内容如下:
“1.从事建设工程的新建、扩建、改建活动的单位和个人。建设工程包括新建、扩建、改建等活动。所谓新建，是指从基础开始建造的建设项目。……所谓扩建，是指在原有基础上加以扩充的建设项目。……对于建筑工程，扩建主要是指在原有基础上加高加层（需要新建建筑基础的属于新建项目。）
所谓改建，是指不增加建筑物或建筑体量，在原有基础上，……装修工程也是改建。”
建设与规划部门对建筑工程，往往以单体工程为单位，与发改委对整个工厂工程投资项目定义有很大的差异。物权法主要是指建筑工程。
（2）.建设、规划部门主要针对建筑工程，新建:从基础开始完全是新开始算新建工程。
改建:是指改变建筑物立面与建筑内平面布局，但不扩大原有建筑物基础，不外挑出外廊等突出原建筑立面，不增加建筑物檐板上沿及屋脊轮郭线高度的建设行为。也就是不增加建筑面积。
扩建:是指在原有建筑物水平方向或垂直方向扩大建筑面积（容）积的建设行为。但不改建物基础。
翻建:就是对原有建筑物拆除大部分后，重新建设。（例如平房的基础和部分结构保留，上部拆除重建）。
凡增加建筑面积，占地面积，改变外观造型的才需办理规划公示审批手续。
从以上分析，我们很容易得出结论:由于加装电梯，是要新设电梯井道基础，且在原有建筑物外，增加建筑面积和容积率，需要办理規划审批公示，明确占扡面积与增加建筑面积。办理施工许可证，不是改建，也不是扩建，只能是新建。
5.如何分析民法典第278条第7款:重建、改建建筑物及其附属设施，表决条款？
（1）.第278条第7款引自原物权法（2007年）第76条第6款，而物权法又是根据物业管理条例（2007）第11条第6款，第12条（表决）两条而来。
原物业管理条例中的“重建、改建建筑物及其附属设施”在2003年物业管理条例中，并没有此内容，系后来增加的条文。物管条例中还包含小区内的物业用房，停车位等。制定该条文，没有拆除重建业主所住单元、楼幢住宅的意思，也没有改建增加建筑面积的权利，这不属于物业管理权利范畴;也不是业主表决通过能生效的。根本没有考虑加装电梯事项。
（2）.业主对建筑物区分所有权，含业主对专有部分的所有权，对建筑区划内的共有部分的共有权;还有对区划内的共有部分的共同管理权。业主对专有部分所有权占主导地位，是后两项权利的前提和基础！后两项权利是依据第一项权利而赖以存在。建筑物的专有部分与共有部分具有一体性，不可分离性，故业主行使专有权利受到一定的限制，即不能危及建筑安全，不得损害其他业主合法权益。反过来也一样！所以凡涉及到结构安全，关系所有业主合法权益，必须得到全体业主同意。加装电梯，低层业主的诉求是权利，高层业主的诉求是一种改进，欲望。必须充分协商，不可以多欺少剥夺低层业主的合法权益。
（3）.制定表决的規则直接影响到决议的合理性、代表性和科学性。表决有“普通多数方式”，“特别多数同意方式”，“一致同意方式”三种。一致同意方式比较严格，必须全体业主同意才行;只适用共有物业情形。
加装电梯，增加建筑面积，首先是应该明确是新建工程，不是改建工程及附属设施;不应用第278条表决。其次物业管理条例和其后的延伸出来的物权法，民法典，之所以只采取普通多数，特别多数表决方式，只针对共有部分共有权及共同管理权，不涉及共有物业情形。而加装电梯实际上成为单元所有业主的共有物业，虽然目前没有产权证;故应按原物权法第97条，民法典第 301条原则，需经全体业主同意。
（4）.国务院、住建部规定对加装电梯有条件的，业主自愿，协商一致，不強制原则;北京市，天津市，河北省等对加装电梯規定2/3以上同意，本单元业主不持反对意见;北京市要求对主体进行抗震鉴定达标。均全面准确的领会民法典的大原则。而有的地方強调按照民法典第278条进行表决，不需要全体业主同意，宣传取消一票否决，有断章取义，各取所需之嫌;甚至強制实施，剥夺了低层业主的合法权益。
最近，多处老楼倒塌，频繁发生地震（汶川，云南，启东、如东（较小震级）;提醒我们极端气候，重大自然灾害并不遥远。我们既要有法制观念，也要加強防震救灾的风险意识。维护住房安全，防患于未然。
