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之前在一次分享中提到“增值税是价外税”，不少小伙伴留言，对价内税及价外税存在诸多疑问，甚至直接表示难以理解。
今天咱们就针对这个问题来一次讨论，算是一个小小的知识点补充吧。
我们先以例题的方式回顾一下计算增值税的过程：
万科某项目18年8月销售额5亿元（含税价格），可计入当期土地成本为1亿元，可抵扣的进项税为0.25亿元，请计算该项目所需缴纳的增值税？
计算步骤：
①不含税销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1 10%)=(5-1.0)÷(1 10%)=4.09亿元
②销项税=销售额*10%=4.09*10%=0.409亿元
③增值税=销售税-进项税=0.409-0.25=0.159亿元
这道例题看似很简单，但是其中有一环很多朋友表示很难理解，即：销售额为什么要除以（1 10%）？为什么要除这个数呢？这个数为什么是（1 10%）而不是（1-10%）呢？
好问题！
要讲清楚这个问题，那我们首先就得从营业税和增值税的区别开始讲起。
我们都知道，自2016年5月1日开始房地产行业纳入了“营改增”的试点范围，二者的主要区别是：“营业税是价内税，无抵扣；增值税是价外税，存在抵扣”。
重点来了，这里面提到的“增值税是价外税”即是上面问题中的关键，如何来理解呢？价外税和价内税又是什么鬼？
一个明显的特征就是，在交易中，价内税由销售方承担，而价外税则由购买方承担。价内税包含在价格之内，价外税是销售价格以外的税额。
如果小明和小东分别在营改增前后都从同一家开发商万科手中购买同一小区的商品房，首付都是200万。营业税税率为5%，增值税税率为10%，各自缴纳税额的差异在哪里呢？
先看营业税，因为是价内税，计税依据其实是【含营业税价】.
如果小明在营改增之前买房得到的是营业税发票，同样是付款200万，小明拿到的营业税发票上仅仅会注明200万房款，该200万全部都是万科的主营业务收入，不会说交了多少税；
营业税在月末的时候由万科会计结转核算，营业税额＝200万×5%＝10万，该税额会计入万科利润表中的营业税金及附加项目。
（征收营业税的情况）
很想给大家找一张商品房营业税发票，但是网上确实翻了个遍也没找到，就随便找了一张营业税发票将就看一下吧，可以清晰地看到发票上只有总金额，是看不到具体需要缴纳的税额：
小东在营改增之后买房，得到的是增值税发票，那么200万的房款中就分别包含了万科的收入及增值税(销项税额)之和。
万科不含税收入 增值税额=万科不含税收入 万科不含税收入×10%=200万，由此可计算万科不含税收入为182万，增值税额18万。
到了要清算增值税的时候，万科将增值税销项额减去进项税额（万科购买各类原材料、服务、支付贷款利息等形成的税额），就是最后的增值税额了.
（征收增值税的情况）
同样给大家找了一张增值税发票，可以清晰地看到不含税的金额及增值税额，其中不含税金额部分为企业的实际收入，税额这部分为消费者直接承担的金额，不会计入到企业的利润报表中。
所以从小明和小东买房的案例中我们可以发现，营业税的税额是包含在万科主营业务收入里的，而增值税的税额并不包含在万科的主营业务收入里面，而且发票也表明了这些税额已经转到了业主支付的首付款中，万科并没有为此付出代价，因此也不会体现在万科的利润表中。
而且发票也表明了这些税额已经转到了业主支付的首付款中，万科并没有为此付出代价，因此也不会体现在万科的利润表中。
看完这个案例，我们再回过头来看文章最开始的例题就很好理解了，原来增值税是价外税，我们在计算增值税额的时候要从收入中剔除税额部分以后再计算：
含税销售收入=不含税销售收入 销项税
销项税=不含税销售收入×税率
因此，换算一下有：
不含税销售收入=含税销售收入/（1 税率）
销项税额=含税销售收入/（1 税率）×税率
（注：以上税率均为10%）
例题中5个亿是各个小业主实际承担的房价款，而对于万科来讲，其实际收入在扣除掉当期可以抵扣的土地成本及增值税额外只有4.09亿元，计算增值税的税基应该以实际收入4.09来计算，而非5亿元来计算。
这一点大家在平时的工作中一定注意，尤其是在看测算表的过程中。
今天的内容先介绍到这了，更多头条号干货，请关注公号“牧诗地产圈”。
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