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北京楼市房价最新消息
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
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Q:提问:京总好！想请教下品质次新的底层带花园户型的购买逻辑？未来交易中单价上会比其他楼层吃亏吗？在看中铁翰庭，发现报价比同户型其他楼层贵，不知道有没有坑。谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!品质次新底层带花园分几种情况:
第一种:中高层带花园,一般是15层以上,这种房源在未来卖的时间其实优势不是特别大.主要是楼上的住户比较多,在花园停留的时间比较长会有安全隐患,因此在二手房市场上会有这方面的影响.
第二种:低楼层带花园,一般是7层以下,这种房源如果在核心区的话价格还是比较有优势的.一般都是比楼上的要贵,具体的差异楼盘的性质不同价格也不一样,一般比楼上的贵3%-6%属于正常的价格,有的好盘可能会达到10%以上
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Q:提问:老师，好咨询下，通州京贸家园，最北边的房子，客厅朝北，有一点噪音污染，能听到通燕高速上的声音，这个问题大吗，想找中间楼，目前没有，在犹豫中。谢谢老师！
A:回答:您好,感谢信任!武夷花园这个商圈从最西侧的月亮河七星公馆、京贸国际城、京贸家园、牡丹园、月季园这五个盘最北侧的楼栋高层都会有噪音,通燕高速的行车是24小时的,晚上的大货很多,这个能不能买,主要看价格,是正常楼栋的7-8折可以考虑,因为您未来卖的时候买家也会要求打折,您今天如果买的价格和正常楼栋是一个价格,就代表您的利润空间减少,噪音影响还是挺大的.建议再看看其他房源
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Q:提问:东二环近文旅部新盘 朗诗阁，商务楼改的住宅，属于朝阳区。周边配套 地铁口 医院 商圈都不错，学校一般 。得房率低70%，3梯10户。精装单价7W ,是否有投资价值？跟双井 朝青 亦庄的次新比，哪个更有投资价值？
A:回答:您好,感谢信任!
这种盘我们是不建议买的,即便是同区域商品房的5折,我们都不要,北京所有的酒店式公寓,和几栋楼哪种的精装70年公寓,一般居住的人群都比较杂,WF的比较多,买过来基本就砸手里了,完全没有市场流通率,一个小区一年的成交量基本都是个位数,成交价基本都是骨折价,其次居住体验差，商水商电 高额物业费，持有成本大大增加。
没有住过公寓或深入研究过的人，一定以为精装公寓居住体验一定很好，其实公寓的空间格局和普通住宅完全是两个概念，开放式厨房各功能间空间狭小，多数通风采光较差没有阳台，没地方晒衣服而室外走廊是大通间，后续卖出税费极高，涨幅远远低于住宅
如果靠出租的话租金本就不是房产收益的主体，单靠租金想收回成本都需要很多年。另北京的商住被ZC彻D蒙,未来的行情仍然不确定,投资原则上只投资商品房,核心地块,品质次新,有不错的商圈配套即可.建议双井朝青亦庄的次新都属于比较不错的投资品,可根据自己的预算做选筹
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Q:提问:麻烦京总给分析一下，如果从投资角度考虑，融御一期小两居72平米(学位芙蓉小学)，总价438万元属于优质资产吗？居住体验很不好。二期的95平小三居，临街的便宜一些，6.1万，是否更适合？但是月供压力有点大。另外，京贸国际城小两居是否位置更好一些呢？学位是北京小学，相对也好一些，总价跟荣御小三居差不多。我们年龄有点大了，贷款不能满，投资比较慎重，现在GJJJ也在下行。谢谢
A:回答:您好，感谢信任1、现在的通州没有学区房概念,芙蓉小学只是通州本地口碑还不错的学校.只是武夷花园这个片区未来能享受到ZF的优质教育
2、优质资产不取决于总价,取决于产品上
3、京贸国际城、融御属于通州核心板块最优质的盘了,但这两个盘也有不足,不足就是小户型比较差,融御的大户型还可,涨幅靠的是选筹、选筹上位置占80%,其次才是产品,所以不足可以完全忽略
融御和京贸国际城这两个盘属于两个位置,京贸密度和品质个人觉得不如融御,京贸小户型东北向和西北向的还不错,如果买这个盘建议找这种户型,其他的却是差了点,融御的品质做的还可,位置也在核心板块属于01组团;这两个盘未来成为通州的领涨盘问题都不大,个人觉得融御更有优势一些
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Q:提问:京总好！我目前住西红门瑞海家园，经适房，2002年建的，2012年买的二手，小区环境中下。相比核心城区次新和周边次新房最近三年出了没涨也有下降，继续住可能需要重新装修。西红门荟聚周边建大量商业等配套，未来三年会不会涨？
去年买了西城广外学区房，学区一般，一室一厅，方便两个孩子上学。
有3个选择：1卖掉瑞海，平时挤着住西城学区房，买个更远郊区改善型的，郊区可以过去，老人来了可以住。最近看了采育的如院叠拼，家里人都很喜欢，瑞海换如院，唯一缺点远，对这个片区不熟悉，如院或者说采育别墅区升值空间如何？
2.卖掉瑞海，把广外学区房继续出租，买广外附近丰台的，非学区改善二室。
3.持有瑞海，住广外学区房。有什么好建议，谢谢！
A:回答:您好,感谢信任;1、西红门本身有一定的商业价值,各项的配套比较齐全,距离大兴新城和市区也比较近，属于大兴新城后期的外溢板块，有自己的产业，重点发展的是金融互联网产业，西红门相对来说是有盼头的，具体潜力如何需要看大兴新城的进度
2、采育这个板块已经接近河北,优势是价格低,产品吸引人,所以不少人选择牺牲距离要了品质,从投资的角度这种远郊区未来的二手房没有流动性,十有八九是买过来就要砸在手里,买房的原则是可租、可贷、可住、可卖
可租,代表市场有需求，有需求才有价值，投资才有意义。而采育这个位置的租赁市场有待思考
可贷是银行对房产价值的认可，无论何时，只要把红本拍在银行，能够迅速拿到钱。投资这样的房产，无论何时都有现金流保障，价值会更大！
流通性主要是指可住可卖。可住、需要基础的配套，能满足基本生活所需，才有人愿意去住。
可卖是指二手房市场交易量必须活跃，交易量低迷的二手房，价值会打折
优质房产不仅是住房，更是一种金融属性非常强的产品。假如没有了月供能力，可以马上变现，最多是少赚点，债务立刻消失。这样的房产更有价值，更能给人带来安全感。
3、关于卖掉置换,不知您的预算和房屋的情况,原则上如果置换的房产和原本持有的房产如果差距不大(指可成长的空间,居住品质,户型)不建议做置换,因为置换一套房产的成本很高,包括中介费、税费、时间成本,这些都是隐形的成本,置换后涨幅不客观的话,就是亏损的.可否把您的详细情况告诉我
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Q:提问:首套二贷，首付两百想买马驹桥北的富力尚悦居和米拉小镇小两居350左右自住，通州核心区要450贷不了款，月供上限可承受2万，还有其它更好的选择吗
A:回答:您好,感谢信任!从投资的角度看,马驹桥的定位是亦庄的产业外溢，主要的产业是物流和制造,这两个产业的结构本身价值不高; 从过往的行情看上涨动力一般，但下跌比较严重，位置处于大兴和通州的交界，属于通州最边缘的位置，在亦庄人口没有饱满的情况下，短期不容易导入人口，如果靠本地购买力支撑，这种产业即便发展成熟很难给市场输送优质的购买群体
拉动房价的是有购买力的人口,有无购买力直接与这个区域的房价挂钩;单一的产业购买力非常弱;有购买力的区域最大的特征就是遇到楼市上行周期的行情,区域内的品质次新楼盘领涨,如果区域缺乏优质的购买力,品质次新的楼盘长期处于横盘下跌的趋势,马驹桥的成交热盘应该珠江逸景，合生世界村，而区域的品质次新像融科香雪兰溪近几年的行情应该是向下走的
亦庄重点的发展格局是向东南方向外扩，未来人口饱满产业成熟之后会承接一部分亦庄的溢出群体，但这个位置目前的交通和环境需要优化改造才能释放潜力，未来才有补涨的可能性。如果一直固化很难吸引到外区的购买群体。建议认真阅读星球置顶中文章《大兴跑赢大盘选筹地图》
首付200二套贷款受限,可以通过其他方法加杠杆,把总价提到500-550,看看亦庄河西的万科金域东郡,这个盘无论是从品质还是可成长性,都比较稳健
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Q:提问:您好京总,我目前也面临一个这样的问题,我看上条您对其他人的回答,他好像是贷款受限,想问下他贷款730万是如何操作的,感谢京总;我们属于二套,月供可承受无上限,只是现金流紧张;
A:回答:您好,您不应该公开向我提问这个话题,私信我.
Q:提问：京总晚上好，今天刚加入，看了你置顶的文章，已经被彻底抽醒，我目前北京房票贷票已经用尽，京户，父母还有房票，目前持币不多，大概200现金，还能再找点筹到300左右，北京非核心板块，如:房山，顺义，大兴的边缘地带，之前也出现过BZ， 目前的价格比较低，存不存在洼地一说，今年FS后有BZ的可能性吗？能不能赶在上涨前买入，感谢京总，
A:回答：你好，感谢信任！这些远郊涨势不可持续，你认真观察一下，这些地方的涨幅可能会在六个月之内涨起来，但是涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的，价值比较弱导致没有持续的后续购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些位置的房子我一般都是建议趁着高峰出货而不是买进。可以淘淘主城区的二手
建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《北京7个行政区边缘的房价预警研判》祝一切顺利！
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