日常工作中，经常遇到这么一种情形，申请人手持离婚证、离婚协议，房本，一人来不动产登记机构申请办理离婚析产手续。
在工作人员告知离婚析产需要双方共同申请时，申请人还特不理解：
“这离婚协议上明明写得清清楚楚位于XXX的房子归我，为什么我不能直接登记？
为什么还需要对方配合？
难不成这离婚协议是假的吗？
民政局都认定的事，为啥你们登记机构不认？
是不是在故意刁难？
这么多年不联系了，上哪找他（她）去啊？
他万一要是死了呢？？
#￥@#￥……￥￥%……￥%&%……&”
这时候，工作人员的解释，申请人真不一定能听得进去，还会有“总有刁民想害朕”的想法，在这种先入为主的思想下，无论说什么，都会被认为在故意刁难。
图片出处：公众号/安阳不动产百晓生
那为什么离婚析产不能由申请人持离婚协议单方申请？
其实这里涉及到了两个知识点：一个物权效力，一个是合同效力
《民法典》第二百一十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。
如果离婚协议涉及分割的是动产，比如钱，按《民法典》第二百零八条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
即动产交付即可，不动产需要登记
但既然离婚分割的是不动产，理应按照相关法律申请转移登记。这是一种物权的转移，以登记为准。
这就是不动产的物权效力，只有记载于不动产登记簿时才发生物权效力。
《民法典》第二百一十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
离婚协议书是夫妻双方在平等自愿的前提下，就离婚财产分割协商一致的结果，对双方当事人具有法律约束力，其本质是民事合同，这是一种合同效力。
只要双方签字，就是有合同效力，即使把离婚协议在民政部门备案或者在公证处公证也仅能证明其真实性，但并不能直接导致物权的变动。
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《不动产登记暂行条例》第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。
属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：
（一）尚未登记的不动产首次申请登记的；
（二）继承、接受遗赠取得不动产权利的；
（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
（四）权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；
（五）不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；
（六）申请更正登记或者异议登记的；
（七）法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
很明显，离婚析产是一种转移登记，不属于《不动产登记暂行条例》中可以单方申请的情形，所以，办理离婚析产仍需双方共同申请登记。
当然，也不是说所有的离婚析产都不能单方申请，如果是判决或者调解离婚，房子的归属直接在生效的法律文书上已明确，是可以单方申请的。
即按照《不动产登记暂行条例》第十四条 属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：（三）人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；
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