莞七条出台以来，楼市前景一下子变得明朗起来。
各种利好充斥着市场，个税购房、增值税满5改2、降低限售年限……
一些想趁着这波势头冲刺业绩的开发商也行动起来了，有的第一时间回收折扣变相涨价；有的降低促销，打价格战；还有的，推出了首付分期政策，更有甚者最长可以分期8年，首付1.5成起……
东莞各镇区部分项目首付分期政策情况
首付分期，是开发商实现短期快速回款、快速清理库存、完成销售目标的重要销售手段。
莞七条新政以来，推出低首付、首付分期的楼盘越来越多，对市场人气起到很好的推动作用。
上周滨海湾某项目推出供应商/员工团购专场0.5成的低首付政策，并且两年首付分期免息，人气随即暴涨。据现场销售人员称，每天到访量至少达到100批以上，成交日均10套以上。
图源网络
一周的来访，甚至顶一些项目半年的来访量。
但首付分期真就那么好吗？
首付分期，好还是不好？
支持者看法
客户看法：房立方采访了一些有意买房的客户，大部分的客户表示，首付分期对于资金不足的他们来说有一定的吸引力。
图源：房立方
首付分期对于很多资金不足的刚需客户来说，意味着上车门槛降低。
前些年，房价一路攀升，首付成本也越来越高，很多人自嘲的“去年不买房，首付变全款”，在某个时间段并不只是一句笑话，而是残酷的现实。
因此很多人买房的时候，最头疼的不是月供，而是首付。为了凑齐首付，硬着头皮到处借钱的大有人在。
在市场下行的时候很多人也没能买上房，一来观望情绪十分浓厚，等待房价降价。
二来受到疫情不稳定的影响，收入存款缩水，周转资金困难，也没有足够的信心将资金投入到置业当中。
现在市场前景逐渐明朗，部分开发商为了去库存，顺势推出了首付分期的政策，对于一些没能买上房的刚需客户来说，看起来确实具有一定吸引力。
民企开发商看法：房立方也采访了部分开发商人士，一些民企人士就认为：在现行市场背景下，销售大于天。任何能够促进销售的手段都是可以考虑的选项。
图源：房立方
反对者看法
地方国企开发商看法：但也有些人并不认为首付分期就是一件好事。像一些地方国企开发商就认为，首付分期就意味着妥协，也存在客户能否准时还款风险，对此较为保守。
部分客户和媒体看法：还有一部分人站在购房者的角度，认为首付分期可能存在风险。这部分人认为，当前市场上首付分期的项目并不少见，而且方式、程度不一。
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有的是单纯推出首付分期，有的叠加促销优惠，有的可以做到长达8年或者10年以上。一时间购房者眼花缭乱，无从选择。
这个时候，看似机遇，但更应提高警惕性。因为有的项目，在前些年房价上涨过快的时候，拿地和建设成本大幅上升，为了降低成本，房子本身就变成一笔经济账。
而且，购房者自身也应当衡量收入状况。若逾期未能还款，高额的息金和违约金也可能让本就不富裕的家庭雪上加霜。
那到底首付分期是好事还是坏事？
房立方观点
综合来看，主要看开发商的实力和实行政策的目的，如果某些品牌开发商只是单纯为了完成销售目标、快速去库存，短期内不得已实施分期政策。
而且开发商的口碑和质量都有保障。那不妨多关注这类开发商项目的营销动态。
说到这，也有客户曾经在后台咨询过房立方：下半年的市场行情，未来实施首付分期的项目是增多还是会减少？
从区域库存现状看蔓延趋向
现在东莞实行首付分期的项目并不算特别普遍，但是从区域库存分析来看，短期内有进一步蔓延的可能。
5月各镇区住宅库存情况
综合各片区的库存量和去化周期现状来看，我们可以发现目前各镇区政策存在以下现象：
第一、临深、水乡和东部产业园片区的销售难度较大，实施首付分期政策的项目也较多，分期周期多在半年到一年之间。
其中临深片区由于库存量较大、销售任务短期内难以完成，因此采取低首期刺激市场、快速走量的项目较少。为了促进回款，政策大多为交齐首付后可延期半年到一年。
东莞部分项目近期营销动作
第二、城区一些项目则由于良好的去化速度，罕有首付分期政策出现。另外像莞城、石碣部分仍有不少存量的项目，但并不着急去货，因此也很少看到有类似政策的出现，多为常规的促销优惠手段。
第三、现在低首付较多的项目主要集中在滨海湾新区和东部片区，取得较好效果。某些品牌项目首期款甚至可以低至0.5成起，而且多为短期刺激政策。可见开发商回款意愿相当强烈。
滨海湾新区来访成交（数据源于：东莞世联）
滨海湾新区来访成交（数据源于：东莞世联）
第四、存在蔓延的可能。至于现在未出现首付分期政策的镇区，且库存量较大的，如石龙和石碣。当供应量上来以后，去化周期被拉长至30个月以上。
而一旦随着销售周期的不断拉长，去化压力增加，也有可能效仿其他镇街做法。
据部分业内人士分析，虽然现在实施首付分期的项目有持续增加的可能，开发商的出发点和力度也各不相同。
但是不可否认，受到官方政策和项目政策的双重影响，市场接下来会逐渐升温，到10-11月份会达到顶峰，在这个时间段内，实施首付分期的项目可能还会持续增加。
但开发商的政策也是根据市场的变化进行调整的，一旦满足短期目标，政策有停止实施的可能性。
不管是何种选择，密切关注市场动态、掌握一手资讯才是最稳的做法。大家觉得呢？
