三年后惠州房价还有涨的空间吗（惠州楼市发展历史）

惠州楼市发展历史（2004-2019）

回顾惠州房地产的发展历程，时间并不漫长，进入快速发展最早可以追溯到2004年。那一年，合生创展进驻惠州江北13号小区，带来了合生帝景湾等拥有现代建筑理念的小区，随后，房地产开始进入发展快车道，众多房企纷纷进入，包括富力集团、万科集团、保利地产，雅居乐等知名品牌。外地房企地到来，也催生了本地房企的竞争欲望，金裕、隆生、方直......等深耕惠州的本土企业，与这些“过江龙”展开了激烈角逐，惠州房地产开始进了百花齐放的时代。

说起惠州房价的转折点，2009年算一个，刚刚经历的2016年也是其中一个，两次的房价上涨情形，有很多相似的地方。2009年，莞惠城轨动工、沿海高速通车、华贸中心等大型商业综合体频频落户惠州，众多利好的驱使，大量的深圳购房者进入惠州房地产市场，打破了惠州本地消费者的心理底线并提高了他们的消费预期，有些观望群体也提早出手，形成市场供销两旺的局面。

历史总是惊人的相似。2016年，几乎在毫无防备之下，原本冷淡的惠州楼市瞬间被点燃，多年涨势平缓的房价，由于供求失衡，在短短数月内被抬上了高位。究其原因，无外乎众多利好规划的影响，这一年，莞惠城轨通车了，赣深高铁、广汕高铁、惠州地铁等规划相继出台，深圳东进、深惠融城、粤港澳大湾区概念的提出，无一不把惠州推向万众瞩目的境地。于是，像2009年一样，包括深圳在内的各珠三角城市购买力涌向惠州。

合生创展进入惠州，作为外来的地产大鳄，成为惠州房价的分水岭，长时间惠州房价一直徘徊在2000-3000元/㎡区间内，于此同时外地客涌入，一度突破5000大关。惠州房价随之被拉高。

2007年在深圳客的刺激下，惠州房价继续走高，2007年全年惠城区商品房预售均价为4732元/㎡，环比2006年的2943元/㎡增长70%。

2008年调控开始见效，在金融危机影响下，成交大幅下跌，上半年度均价最低跌至3631元/㎡。

面对经济下滑风险，中央出台政策救市，市场应声止跌。2009年房价稳步上涨，基本稳定在5000元/㎡上下。2010年， 史上最严调控“国十条”出台，但市场并未立即熄火。2011年央行持续收紧货币政策，惠州楼市不温不火，成交量和均价有小幅上涨。2012年调控延续，全年成交均价5763元/㎡，同比上升5.2%。2013年惠州全市总成交套数为105862套，成交均价5762元/㎡，总成交面积环比2012年涨65.3%。下半年房贷持续收紧、利率上浮。

2014-2015年迎来政策宽松期，贷款利好不断，两年间基准利率连续下调6次，从2012年7月6日的6.55%下调到4.9%。

2014年惠州全市总成交套数为78943套，成交均价5950元/㎡。

2015下半年受深圳影响，临深片区成交量迎来了爆发性增长。2015年惠州成交均价6372元/㎡，环比2014年上涨7.09%。

2015年，碧桂园在惠州大肆拿地，雅居乐、恒大、万达集团、融创、中海地产、时代地产、荣盛伟业等大鳄先后通过公开收购、合作、拿地等方式，快速扩张市场版图。

2016年，是惠州房地产史上辉煌的一年。这一年，惠州把业绩指标上榜前20名的标准提升到12亿元，20亿元俱乐部从7家扩容到13家，首次出现了销售超百亿元的巨无霸房企，也出现了单盘销售超100亿元的奇迹。

2016年全年，惠州全市住宅成交155896套。比起2015年的110955套增长了44941套，增长率为40.5%。2016年深圳客疯狂涌入惠州市场，让惠州市场本来价格在5000-6000元/平方米的产品，拔高到10000元以上。

这一次的调控政策看似更加严厉，不止是传统的限购、限贷、限价，还有新发明的限售、限商、限离，限售即规定房子2年或3年才能出售。房价虽然没有继续飙升，但也并没有下跌的趋势，过万成常态，惠湾片区更是直逼2万。不限购让惠州成为备受外地客青睐的城市。

据中国指数研究院数据统计，2017年6月惠州房价11424元/㎡。2017上半年惠州全市共成交一手住宅63049套，同比2016年上半年84722套，下跌24.6%。

2018年三季度过去，惠州市政府一直强调坚持调控不动摇，从3月起，部分国有银行全面执行认房又认贷政策，同时，二套房的利率也普遍上浮，甚至高达50%。在多重政策作用下，惠州楼市正进入价稳量稳的新常态。目前，惠州市场客户观望情绪浓厚，上门量下滑，部分开发商开始承受去库存压力。不过粤港澳大湾区规划的利好之下，惠州城市未来仍然被看好，不过短期内楼市承压。

2月份粤港澳大湾区规划纲要发布以来，由于湾区规划的利好，加上去年四季度积压购买需求的释放、房企逆势营销、房贷利率的下调等综合因素，共同促成了今年3月的“惠州楼市小阳春”。同时，在粤港澳大湾区建设提速的背景下，品牌房企积极在惠州拿地布局，土地市场升温，地王频现。总体来讲，多重利好下，2019年上半年，惠州楼市呈平稳向好趋势发展。