编者按
作为最适合安居乐业的城市之一，广州住房租赁市场一直备受关注。广州是一座充满烟火气的生活之城，亦是一座适合创业的梦想之城，上班白领、创业人士、毕业新人等构成城市的其中一面。他们选择居住在什么样的地方?会走向什么样的职场办公环境?这一定程度上，正是广州这座城市发展面貌与水平的一项反映。在广州城市发展的角落里，一个个崭新的、潮流的品牌公寓及办公空间落地，它们承载着各自的价值，被发现与观察。
由此，南方网、南方 《房产观察家》推出“租房经济学”系列报道，聚焦广州住房租赁市场发展、各大公寓品牌特色以及租房指引。
受疫情影响，今年上半年广州住房租赁市场整体回落;进入下半年，预计成交量会有较大幅度的恢复。
近日，记者对广州11个区域的公寓租住情况进行走访摸查，并深入采访了自如、碧家、YOU 国际青年社区等品牌公寓以及联合办公空间，对广州公寓物业定价、服务特色及区域差异等进行具体呈现。
广州各区公寓租金差异大
天河、海珠租房最旺
从租金上看，位于CBD位置的天河区吸引了众多长租公寓和酒店式公寓落户，房源数、市场占比均居全市之首，达到整体租金水平的“天花板”，但也不乏租金较低的片区。其中，在棠下片区，单间租金在1799元/月起，而猎德地铁站附近保利中达广场一室一厅租金甚至高达13000元/月。
同是老城区，海珠区、越秀区、荔湾区的公寓租住情况差别较大。海珠区房源大多比较新，中等户型居多，租金稍低于天河区同级别房源，但还是比其他区高，比如琶洲板块的一室一厅保利世界贸易中心公寓，租金近7000元/月；越秀区交通便利及生活配套成熟，品牌公寓资源相对丰富，如邻近地铁站的万科泊寓五羊邨二店，单间整租约3500-4000元/月；荔湾区公寓租金相对越秀区的低，可选择的品牌公寓也较少，目前只有部分小型公寓，整租租金视条件介于700-3000元/月。
番禺区公寓租金相对越秀、天河等地的公寓租金较低。由于靠近广州大学城板块，不少高校毕业生会考虑在番禺租房，特别是有升学需求的毕业生，会选择在校外租房子进行备考。比如在大石板块800-1000元/月大石板块就可以租到品牌公寓。
白云区地铁线路较多，逐渐形成的出租屋经济也是一大特色，“房东”、“二房东”遍布各个城中村、住宅和公寓。白云区的租金相对于其他城区可供选择的范围大，单间起租价从320-3000元/月，600元/月就能租到靠近地铁的一房一厅。
南沙区和黄埔区有区位和政策优势加持，在一定条件下对人才租房支持力度较大。据观察，南沙区小面积户型稀缺，如整租80平方米的单位，租金约2200-3000元/月。黄埔区的价格会更低一点，如文冲地铁站附近的一室一厅，租金在2000元/月左右。
花都区通过地铁、城际、轻轨以及高速公路、快速公路等多种交通方式快速连接广州白云国际机场和广州北站，颇受出差人士欢迎。一室一厅的租金水平基本在1200-2500元/月之间，具体因区位差异有所浮动。
至于远离中心城区的增城区和从化区，由于地理位置稍偏，可供选择的公寓品牌比较少，租金的可接受度也很高，一房一厅的套间租金从350-1500元/月不等。
自如、碧家等长租公寓毕业季推优惠
提供社交、心理咨询等服务
国内长租公寓建设经营主要有分散式和集中式两种形态。分散式公寓是指租赁平台承包分散在各个小区里的个人房源，进行装修装配后，以公寓品牌对外出租的一种模式;集中式公寓则是指租赁平台承包整栋或整栋中的几层，统一进行改造后出租。
常见的分散式公寓有相寓、自如、蘑菇公寓、美丽屋等品牌。以自如为例，目前该品牌在广州的房源数超过3万间，分布于广州各大行政区，较集中于地铁沿线周边各小区楼盘，以小区电梯楼为主。
广州自如提供线上找房服务，租客可以通过视频或VR详细了解房源;同时配备管家服务，为租客匹配适合的房源。
“我一开始不是很能接受合租，体验了自如公寓后还挺满意，室友相处融洽，周末一起做饭，生病了也会互相照顾。平时有保洁阿姨上门打扫，管家也经常嘘寒问暖。”白领小淇去年9月从北京来到广州就业，打算今年一年期满后续租。
毕业生小张实习的时候曾两次遇到租房不退押金、扣押金的情况。因此他想找一个靠谱的房源，最后选择了体育西附近的自如公寓，且自如针对毕业生租房的海燕计划给他免了押金。
八月新开张的黄埔自如公寓，位于保利中珺广场
而常见的集中式公寓有碧家、YOU 、万科泊寓和魔方公寓等。记者了解到，碧家在广州房源已超过1600套，分布于白云区、海珠区和番禺区，门店发布在地铁沿线附近，且周边有成熟商业配套。“未来碧家会综合考虑项目资质、经营成本、地理位置等要素，主要沿地铁及交通便利枢纽继续稳健开拓市场。”碧家相关负责人接受记者采访谈道。
据进一步了解，碧家设立有专属400专线解决租客问题，门店员工以顾客满意度为考核。疫情期间，碧家携手全国知名心理咨询平台，开设公益心理咨询专线，免费为租客提供心理咨询关怀服务。
碧家广州客村店
对于受疫情影响无法前来广州看房的租客，碧家同样提供云看房服务，并在毕业季推出优惠活动，同时为老客户提供原价续租优惠。
位于五羊邨地铁附近的YOU 国际青年社区
YOU 国际青年社区目前在广州越秀区、海珠区、白云区设立门店，租金平均水平是2700元，比往年上浮1.5%-3%左右，毕业生入住率大致占10%-30%左右。
万科泊寓在五羊邨地铁附近有两个门店。其中，城市青年家公寓面向的主要人群是毕业生，主要为合租房型，因此，月租也更为实惠，约为1500-2000元/月。其距离最近的杨箕地铁站也仅450米左右。据了解，租住在这里的毕业生大多在珠江新城、天河等商圈工作。
魔方公寓是老城区荔湾为数不多的品牌公寓之一，租金约为2500-3500元/月，距离如意坊地铁站261米，交通便利;周边多为高级住宅区、学校等。
酒店式公寓定价视商业环境而定
居住度假与投资两者兼具
除长租(住宅型)公寓以外，酒店式公寓属于较为特殊的商业物业，一方面结合了酒店式的较高规格的物业管理，另一方面又具有一般公寓部分功能。
鉴于市场定位和满足住客需求，酒店式公寓具有明显的差异化特点。在户型和设计上，酒店式公寓从几十平方米到几百平方米不等，统一为精装修，提供全套家居和电器;一般而言，酒店式公寓项目可满足使用者的个性化需求，为住客提供高档、到位的特色服务; 在管理和服务上，由于酒店式公寓属于酒店的一种，会提供各种酒店式的服务，如家居清洁、送餐、洗烫衣物、更换被单、叫醒服务，以及各种钟点服务。
此外，酒店式公寓兼具居住度假与投资两种功能，既可用来居住度假，也可用来投资，或两者兼而有之。值得注意的是，投资者可通过一次性付款或分期或按揭的方式成为业主，获取客房的独立产权，酒店式公寓也可将每个客房出售给投资者。
相对于长租公寓，酒店式公寓对于大环境的发展、人流量、交通等方面的要求更为苛刻，其定价也视商业环境而定。此外，不同的酒店式公寓服务也存在差异化。
热门景点附近的酒店式公寓定价会稍高一点。比如位于番禺区长隆欢乐世界附近的森林密码主题公寓约868元/晚，位于天河区火车东站附近的雅诗阁服务公寓约840元/晚，位于海珠区广州塔附近的寓米酒店公寓入住价格约378元/晚，坐落于增城区白水寨、挂绿广场商圈的乐高公寓则约218元/晚。
业内人士王先生在接受记者采访时表示，酒店式公寓的盈利主要依靠于旅游旺季，比如寒暑假和国庆长假。相较于价格更高昂的景区内住宿和星级酒店，酒店式公寓会是不错的选择。“相较于同一位置的高端酒店，酒店式公寓起码能省200-300元/晚，几天下来也是笔不小的开销。”王先生告诉记者。
值得注意的是，酒店式公寓的水电费、宽带使用费参照商业标准缴纳，因此日常生活成本较高。例如，其水电费一般是民用的1.5-2倍。至于物业费，则要看物业公司制订的收费政策，不过由于其往往参照商业项目，且提供的服务更多，收费标准通常高于普通住宅。
另外，酒店式公寓不允许通煤气，日常生活只能一切电器化，用电量自然也居高不下。酒店式公寓的电费也不分时段，没有优惠的“波谷”价。此外，酒店式公寓提供酒店模式的服务如居室内配有全套家具及厨房设备等，这些卫生条件需要住客认真审视。
因此，酒店式公寓的租住功能主要适用于开展短租业务，适合那些对长期商旅和个性化出行旅游有直接需求的消费群体。
联合办公成创业人士新选择
设移动、独立工位
在解决租住体验问题外，联合办公空间也适合创业者或SOHO办公人士开展工作业务。
当前，节约型共享经济发展快速，联合办公也渐渐成为共享经济的成员之一，新的办公租赁形式给共享经济发展增添动力的同时，也为自由职业者和新成立的创业公司提供一个高效的办公空间。
目前，国内的联合办公品牌有优客工场、氪空间、WE 酷窝、Wework、JIC OFFICE等。记者走访了位于广州大道中293号的Wework联合办公空间，从电梯进入后，可以看到装修简约的大厅和透明玻璃墙隔间办公室。
位于广州大道中的Wework联合办公空间
Wework的工作人员向记者介绍，Wework可以一个月起租，分为大厅公共空间的移动工位和独立的办公室工位，移动工位是1700元/月/人，独立办公室的工位均价是2500元/月/人，费用包含茶水间、办公区域的无线网络和文件打印室的使用权。在这里，70%办公空间已出租。
据观察，这家Wework位于外商琥珀广场三楼，门口有星巴克、茶米茶、都可COCO等品牌茶饮店，一楼还有不少美食门店，工作之余，跟同事喝茶、聚餐都非常便利。
目前，Wework在广州设有四家联合办公空间，分别位于越秀金融大厦、广州大道中293号、大马站商业中心和越秀新都会。值得一提的是，现在在Wework小程序和APP上有针对新会员推出的新人礼包，用户可以领取后体验一下新型的共享移动办公室。
总得来说，无论是选择租住公寓还是办公空间，劣质的品牌和错误的类型很难保障使用体验，因此大家最好清楚了解品牌类型，而且要重点了解价位和管理服务，以及周围配套设施等等。
【策划】黄艾明 杨智明
【记者】黄艾明 杨智明 潘沈思 黎慧
【作者】 杨智明；潘沈思；黄艾明；黎慧
房产观察家
来源：南方 - 创造更多价值
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