今年初，昆明中原发布了2020年房地产年报，数据显示，2020年昆明近郊区县土地市场活跃，未来主城区新入市项目将有所减少，周边将成为房企主要战场。
受到昆明主城土地资源稀缺和房价不断走高等因素的影响，近些年，开发商们逐渐把目光转向昆明周边。
但是，并不是所有区县都能获得青睐的。
昆明一共有7区6县1市，其中，7区是五华区、盘龙区、官渡区、西山区、东川区、呈贡区、晋宁区；6县是富民县、宜良县、石林彝族自治县、嵩明县、禄劝彝族苗族自治县、寻甸回族彝族自治县；1市为安宁市。
按照目前进驻的房企及开发项目开发情况，可以将昆明郊县分为3类。
第一类是安宁、嵩明和晋宁；第二类是宜良、富民和石林；第三类是禄劝、寻甸及东川。
（昆明区县位置）
其实，从区域就可以看出，由于安宁、嵩明和晋宁离昆明主城最近，因此也优先获得了发展的机会。
据克而瑞数据显示，今年一季度，昆明郊县商品住宅供应33.46万方，成交76.96万方，均价7351元/㎡。主力供应来自安宁、晋宁，分别占比38%、30%，主力成交来自安宁、嵩明，分别占比34%、30%。晋宁、安宁凭借环滇资源优势，价格位居郊县前列。
在土地市场上，2020昆明郊县土地出让数量也不少，据克而瑞数据显示，今年一季度昆明商住办综合用地共计成交22宗，主要分布于郊县；其中，晋宁、安宁地价已破千元。
在晋宁、安宁及嵩明三个区域中，安宁以承接主城外溢为主，是目前近郊开发项目最多的区域。
安宁：
安宁的开发主要可分为太平新城和安宁市区，老城区主要以高层为主，太平新城则是以洋房、别墅为主。
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安宁 | |||
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楼盘 |
业态 |
价格（元/㎡） |
开发房企 |
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金地自在城 |
高层 |
7500-8500 |
金地集团 |
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院墅 |
170万/套起 | ||
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融创雁来湖小镇 |
小高层 |
8000 |
融创中国 |
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合院 |
210-240万/套 | ||
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洋房 |
8500-9500 | ||
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昆明西麓·温泉山谷 |
洋房 |
5500 |
云南康旅集团 |
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联排 |
162万/套起 | ||
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浩创悦山湖 |
洋房 |
38万/套起 | |
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联排 |
165万/套起 |
浩创集团 | |
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鱼先生的社区 |
小高层 |
7000起 |
天誉置业 |
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洋房 |
9000 | ||
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天誉城 |
小高层 |
7500 | |
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吾悦海悦西山 |
高层/合院 |
待售 |
新城控股 |
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昆明安宁吾悦广场 |
高层 |
7500-7800 | |
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安宁万达·中央公园 |
高层 |
7600 |
万达地产 |
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翰文九万里 |
高层 |
6300 |
云南启翰房地产开发有限公司 |
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洋房 |
7300 | ||
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海伦堡大城小院 |
叠墅 |
140万/套起 |
海伦堡 |
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联排 |
350万/套起 | ||
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海伦堡傾城小院 |
待定 |
待定 | |
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阳光城文澜公馆 |
叠墅 |
138万/套起 |
阳光城 |
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小高层 |
8400 | ||
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花样年好未来 |
高层 |
6000 |
花样年控股 |
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洋房 |
7800 | ||
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昆明恒大昆海湖 |
联墅 |
24000 |
恒大 |
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俊发·玉龙湾 |
高层 |
60万/套起 |
俊发 |
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洋房 |
180万/套起 | ||
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合院 |
300万/套起 | ||
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安宁俊发城 |
高层 |
8000 | |
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瑞伦璞园 |
高层 |
6800起 |
瑞伦地产 |
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东湖世家 |
高层 |
7500 |
安宁东湖置业房地产 |
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从上表可以看出，安宁开发的项目除瑞伦璞园和翰文九万里外，其余都是品牌房企旗下楼盘。
瑞伦璞园的开发商为安宁瑞伦置业有限公司，是安宁当地房企，目前仅开发有瑞伦璞园一个项目。
翰文九万里的开发商则是云南启翰房地产开发有限公司，是翰文教育集团旗下公司。它是云南本土最大的民办教育集团，此次开发是他们第一次进军房地产行业。
晋宁：
晋宁开发也相对较早，它和安宁情况相似，开发多以品牌房企为主；并且受到资源因素的影响，片区大多都为千亩大盘，业态丰富。
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晋宁 | |||
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楼盘 |
业态 |
价格（元/㎡） |
开发房企 |
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七彩云南•古滇名城 |
别墅 |
310万/套起 |
诺仕达 |
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洋房 |
17000 | ||
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小高层 |
13000 | ||
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滇池南湾未来城 |
酒店式公寓和民宿酒店 |
8000-60000 |
环球融创 |
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保利·和光屿湖 |
高层 |
8500起 |
保利 |
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华侨城公园悦府 |
高层 |
7500 |
华侨城 |
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洋房 |
9000 | ||
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晋宁吾悦广场 |
高层 |
5533起 |
新城控股 |
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绿地·观云山 |
洋房 |
8000 |
绿地香港 |
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合院 |
190-320 | ||
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叠墅 |
150 | ||
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清凤滇池美岸 |
高层 |
11500 |
清凤集团 |
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古滇未来城 |
高层 |
11000 | |
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叠拼 |
15000起 | ||
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春城365 |
商墅 |
320万起 | |
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实地昆明常春藤 |
高层 |
5800-6500 |
实地集团 |
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海伦堡晋云府 |
高层 |
7300 |
海伦堡 |
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蓝光新城碧桂园·古滇水云城 |
洋房 |
14000-15500 |
蓝光 新城控股 碧桂园 |
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高层 |
10000-10500 | ||
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蓝光·雍锦香颂 |
高层 |
6000 |
蓝光 |
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蓝光芙蓉枫锦 |
待定 |
待定 | |
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招商依湾郡 |
高层 |
6500 |
招商蛇口 |
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招商依山郡 |
高层 |
6900 | |
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官房香城康苑 |
待定 |
待定 |
云南官房 |
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安居和苑 |
高层 |
待定 |
云南建投 |
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值得注意的是，云南本土老牌房企官房集团在晋宁片区布局有多个项目。
官房集团目前已累计开发30余项目，在昆明打造有金色年华、金实小区、云康园等项目。
2020年6月，官房集团收购了聚望地产100%股权，也顺势接受了聚望地产名下项目，包括约70.3亩的“月山北片区（含小东门片区）”城中村改造项目、香城康苑小区。
嵩明：
嵩明则是昆明辅城，坐拥大学城、国家级杨林经济技术开发区等众多产业配套，作为铁路空交汇的高速区域，其交通优势显著，产业与交通为嵩明提供了稳定的人口客群。
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嵩明 | |||
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楼盘 |
业态 |
价格（元/㎡） |
开发房企 |
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昆明恒大文化旅游城 |
高层 |
8100 |
恒大 |
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昆明恒大国际健康城 |
平层公寓 |
36万/套起 | |
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LOFT公寓 |
56万/套起 | ||
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洋房 |
94万/套起 | ||
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独栋 |
290万/套起 | ||
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恒大阳光半岛 |
高层 |
7688 | |
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招商·依云国际社区 |
高层 |
7900-8500 |
招商蛇口 |
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洋房 |
9000-10000 | ||
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合院 |
15000-18000 | ||
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中建龙熙国际 |
高层 |
6000-7000 |
北京中建地产 |
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得胜·温泉度假公园 |
高层 |
7500 |
得胜家居 |
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合院 |
21000 | ||
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蓝光雍锦府 |
高层 |
6300 |
蓝光地产 |
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中骏云谷小镇 |
高层 |
7800 |
中骏集团 |
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浩创半山云府 |
小高层 |
6500 |
浩创地产 |
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联排别墅 |
170万/套起 | ||
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碧桂园·天樾 |
高层 |
待定 |
碧桂园 |
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俊发嵩山溪谷 |
合院 |
175万/套起 |
俊发 |
|
洋房 |
115万/套起 | ||
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俊发空港城 |
高层 |
7400 | |
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中梁东景轩 |
小高层 |
5800-6200 |
中梁控股集团 |
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力标十里蓝山 |
合院/高层 |
待定 |
福建力标集团 |
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华侨城·滇中乐活城 |
高层/洋房/合院/叠拼 |
待定 |
华侨城 |
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昆明君和君泰 |
合院/洋房 |
待定 |
御苑置业有限公司 |
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嵩明一共有13个在售/待售项目，多为康养地产。其中，恒大开发数量最多，共开发昆明恒大国际健康城、昆明恒大文化旅游城、恒大阳光半岛三个项目。
而得胜·温泉度假公园的开发商是得胜家居，是云南最大的家居用品销售企业。此前，它自购土地商业，体量达到约90万㎡，而住宅方面，在玉溪开发有得胜·中樘府。
宜良：
宜良其实在售楼盘并不多，集中在阳宗海和老城。其中，阳宗海周边以别墅等高端度假项目为主，老城主要以高层为主，价格较低。
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宜良 | |||
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楼盘 |
业态 |
价格（元/㎡） |
开发房企 |
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昆明富力湾 |
高层/小高层 |
7000-15000 |
富力地产 |
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合院 |
10000-18000 | ||
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双拼别墅 |
30000 | ||
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昆明恒大华侨城·阳宗海 |
联排别墅 |
14000 |
云南华侨城置业 |
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洋房 |
7500起 | ||
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金博·宜和园 |
高层 |
5500 |
曲靖市金博房地产 |
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康锦名门 |
大平层 |
5500 |
昆明广嵘房地产 |
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旅泰幸福名苑 |
高层 |
5500 |
昆明市旅泰文化旅游开发有限责任公司 |
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乡鸭湖 |
高层 |
5400 |
昆明天城屋业有限公司 |
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小白龙温泉小镇 |
洋房/别墅 |
待售 |
曲靖市金博房地产 |
|
四方古城文旅小镇 |
待定 |
待售 |
昆明宜良中青旅文化发展有限公司 |
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铂悦·翡翠澜庭 |
高层 |
5000 |
宜良鑫合置业有限公司 |
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依云溪谷 |
独栋/联排/双拼别墅 |
6500起 |
昆明发展投资集团有限公司 |
|
绿城春江花月 |
高层 |
待定 |
昆明东投置业有限公司 |
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富民：
富民作为与五华区和西山区接壤的区县，虽自称为昆明后花园，可是旅游资源并不是很丰富，独特性也不够，缺乏开发全国性旅游地产的先天优势。楼市一片冷清，开发项目可以说非常少。
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富民 | |||
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楼盘 |
业态 |
价格（元/㎡） |
开发房企 |
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昆明产投·上河院 |
高层 |
5200-5900 |
昆明产投 |
|
别墅 |
10000 | ||
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汉华天马山国际温泉度假区 |
叠墅合院 |
12000 |
汉华文旅控股 |
|
小高层 |
5800 | ||
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合隆观筑 |
高层 |
待定 |
海南合隆集团 |
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蓝光芸玺台 |
高层 |
5800-7800 |
蓝光 |
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目前据统计在售/待售新房仅4个，大都以宜居度假的产品为主。
石林：
石林作为旅游名城，一直努力往旅居度假产品方向推广，但目前石林在售产品仍大多以刚需小户型产品为主。
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石林 | |||
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楼盘 |
业态 |
价格（元/㎡） |
开发房企 |
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创富金座 |
公寓 |
3500起 |
石林保达置业有限公司 |
|
石林梦想城 |
高层 |
4900 |
昆明石林城市资产经营股份有限公司 |
|
凯旋怡景 |
高层 |
3980 |
云南佳泽投资有限公司 |
|
凯旋丽景 |
高层 |
4300 | |
|
洋房 |
4700 | ||
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雲溪墅 |
洋房 |
20万/套起 |
石林杰昌投资有限公司 |
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别墅 |
120万/套起 | ||
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金色时代 |
公寓 |
4920 |
石林源晨实业有限公司 |
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世纪阳光 |
别墅 |
6800 |
石林广建房地产开发有限公司 |
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郦邦豪庭 |
高层 |
4500 |
石林郦邦房地产开发有限公司 |
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与上面的区域相比，布局石林的开发商几乎都是石林当地房企，产品也几乎属于自产自销。
其中，云南佳泽投资有限公司应该是开发项目最多的一个，除凯旋怡景及凯旋丽景外，前期还开发有凯旋悦峰项目。
至于东川、寻甸及禄劝的话，由于搜狐焦点无新房数据，故未进行统计。
据血拼姐不完全统计，目前布局郊县有近60个项目，有以下特点：
1.嵩明、安宁及晋宁多以品牌房企为主，富民、石林及宜良多以当地及云南房企为主。
2.因离城距离、市场潜力、配套资源、区域定位等的不同，各个郊县发展不同，开发主要集中在近郊的三个区域。
3.石林、富民及宜良受到区位的限制，发展明显滞缓；特别是石林和富民，地产开发基本属于自产自销，几乎没有针对域外的房地产经营活动，也基本没有外来大型房企落足。
4.对于头部房企来说，他们在郊县开发的往往都是文旅项目，不仅体量大、配套多、产品丰富，开发周期也相较长。就拿恒大来说，据克而瑞数据显示，从2020昆明郊县地州贡献看，恒大业绩贡献为TOP5房企最高值，2020上半年业绩以郊县 地州远超主城业绩，主要是郊县文旅项目业绩表现突出。
最后：
整体来看，晋宁、安宁、嵩明这三个区域确实在郊县里更具潜力，但是，买房还是要结合自身需求来看，不要因为价格便宜而盲目买房。
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