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一、小区名片1.小区概况
（小南庄社区区位图）
小南庄社区位于西北三环苏州桥北部，属海淀区苏州桥板块，东至万泉河辅路、南临金洲大厦、西至小南庄西-1号院、北至小南庄斜街。小区开发商为上海双电电气有限公司，共有37栋楼4329户，是板楼、塔楼、板塔结合皆有的社区。小区包含5层板楼、6层板楼，18层塔楼，11层板塔结合、12层板塔结合、16层板塔结合，板楼为一梯两户、一梯三户，塔楼为两梯八户、两梯七户，板塔结合为一梯七户、两梯十二户。
小区以各单位公房为主，根据不同楼龄及产权单位分院管理，每个院为独立小区形式，基本分为小南庄南区、小南庄25号院、小南庄6号院、小南庄1号院、小南庄2号院，以上小区整体命名为小南庄社区。
1.1基础设施小南庄社区五个院中，25号院为封闭式，其他院为半封闭式、开放式两种形式，各个人行车行出入口及小区主要道路均有摄像头，车行出入口处有岗亭，配专人值守。人行入口处有门禁，车行入口允许社会车辆进入，无需提前预约。
（小南庄社区25号院小区车行入口）
（小南庄社区25号院小区人行入口）
小区物业为北京城翔物业管理公司、北京吉润物业管理公司，物业费为0.66元/㎡/月-2.5元/㎡/月，物业的服务项目主要是日常清洁、停车管理、上门维修，并且楼道定时有保洁人员打扫卫生。
2020年6月，小区物业管委会正式挂牌，成为海淀区首批成立的物管会，物管会发挥桥梁作用，联通业主、物业、社区，搭建平等对话、充分交流的平台。管委会成立后，对小区进行统一规范化协调管理，成立小区业主群，业主可在群内反映情况，工作人员会进行相应处理。
（小南庄社区委员会）
社区活动丰富，2020年母亲节，小南庄社区举办“浓情五月·感念母恩”为主题的母亲节插花活动，2021年春季，小南庄社区党群志愿者骨干组队，在公共区域种植花卉，组织居民进行春季播种活动，为社区添彩。
小区内无人车分流，只有地上车位，业主车辆及社会车辆均可停放。地上停车费用为1700元/年，无固定停车位，停车位办理需要出具本社区房产证、户口本、行驶证，车位较为紧张需要排队。
（小南庄社区停车位收费情况）
（小南庄社区地上停车情况）
小区供暖为市政供暖，费用30元/月/m³，由于大多数户型都为中小户型，冬季供暖充足，居室感受温暖，部分户型较为异形，且客厅朝北，冬季感受略冷，由于楼龄较老，存在门窗、阳台老旧漏风问题，影响冬季保温。
小区各院有小型花园、健身器材、居民活动区等，由于各院体量较小，居民公共活动空间有限，绿化方面，除24号楼外，各院种植少量桃树、迎春、月季等可以开花的植物，还有香椿、松树、槐树、柳树等树木，部分楼栋前有少量草坪，绿化率明显不足。
（小南庄社区南区内绿化环境）
（小南庄社区南区内绿化环境）
1.2建筑品质小区建成时间为1980年-1998年，小区楼栋的建筑结构为钢筋混凝土结构和砖混结构，塔楼楼栋为咖啡色拼色涂料，板楼楼栋为鹅黄色涂料，板塔结合楼栋为水泥灰色涂料。
（小南庄社区塔楼楼栋外观）
（小南庄社区板塔结合楼栋外观）
1.3楼栋大堂各院楼栋单元门口的进门方式略有不同，大多单元门口主要为三节台阶步梯，少量单元门口有无障碍通道，对于老年人、行动不便的居民来说，台阶步梯较为不便。每个单元门口配备智能对讲门禁系统，业主进门时需刷卡或呼叫被允许才能进入。楼道内地面为水泥地，墙壁刷有白色涂料，墙面设置公示栏，展示安全防火须知、广告等信息。
（南区板楼楼栋单元门口外观）
（南区楼栋单元大堂）
1.4户型分析小区共37栋楼4329户，覆盖42㎡-58㎡一居室、54㎡-92㎡两居室、73㎡-135㎡三居室、135㎡-136㎡四居室。
小区主力户型为42㎡-90㎡一居、两居，一居占比2成，两居占比5成，三居占比2成，四居占比1成。一居户型主要分布在六层板楼，两居、三居、四居户型主要分布在六层板楼、十二层板塔结合、十六层板塔结合、十八层塔楼。一居、四居户型设计较为合理，多为方正、南北向，两居三居户型设计较多，户型不方正、朝向不同、异形、有浪费面积等，用户在选择时需谨慎。
六层板楼无电梯，中高层业主生活较为不便，十六层板塔结合楼栋为一梯七户，较为密集，电梯一旦损坏有爬楼风险。
1.5内部配套小区内部商业配套较少，南区有少量便民理发店、制衣店、干洗店等，属生活类商业配套，价格较为亲民。
（南区内便民理发店）
（南区内制衣干洗店）
社区民生人文配套方面，南区内有社区餐桌，为居家就餐不便的老人提供老年餐。南区东侧为社区活动中心，内含活动室、图书室、娱乐室等，社区居民节假日联谊活动在这里举办。
（南区社区餐桌）
（南区文化活动中心）
公共设施配套方面，各院都配有自行车存放处、公共休息区、健身区、凉亭、儿童乐园等，由于各院体量较小，小区休闲设施有限，居民只能实现休息、简单健身等日常运动。
（南区自行车存放处）
（26号院居民休息区）
2021年3月，海淀街道策划推出“小微空间改造”活动，“利用有限的社区环境，建立充满人情味的社区公共空间”，小南庄社区作为第一站，利用闲置人防设施地上部分，打造集滑梯、攀爬台、沙池、观景台、社区花园等多功能为一体的儿童乐园。
（南区儿童滑梯乐园）
小南庄社区南区智能垃圾处理机，将业主投放的垃圾转化为营养土，业主按规则投放垃圾可获得积分，积分可以兑换为营养土用于养花，实现再生资源就地循环。
（南区智能垃圾分类驿站）
2.外部配套2.1交通配套小南庄社区南院东南门距地铁16号线苏州街站约240米，东侧1.6公里为地铁4号线人民大学站，16号线可实现与4号线、6号线、9号线、10号线换乘，到达中关村、国贸、通州、石景山、北京西站等地。4号线换乘1号线、2号线、6号线、7号线、10号线、13号线、16号线、新机场线，可达北京城内外各个核心区。
（地铁16号线苏州桥站）
小区周边一公里内有八个公交站点，30余条公交线路途经于此，可到人民大学、巴沟、六里桥、火器营、大钟寺、望京、来广营、车道桥等地，郊区可到门头沟、房山等地，368路内环、368路外环沿三环内外行驶，方便区域人员出行。
小区周边500米内主要道路有西北三环路、长春桥路、万泉河路，三环路和万泉河路为快速路，可到达城区内、二环、四环、五环等地，全程无红绿灯。
（万泉河路辅路）
（小区周边小南庄路）
2.2商业配套小区周边餐饮生活街、菜市场、社区型商业、中大型商场皆有，方便周边居民各个消费层面的日常购物休闲。
小区周边小南庄路、万泉河路辅路两侧为餐饮生活街，有日常餐饮、快印店、房屋中介、美容美发、生活超市、杂货店、宠物医院等多种配套。
小南庄社区南院东南门南侧400米为北京城乡仓储大超市(苏州街店)，内有稻香村等生活餐饮商业，方便小区业主日常消费。
（北京城乡仓储大超市）
（小南庄社区周边商业街）
小区距万柳板块、中关村板块2公里，享受周边板块配套。北侧1.5公里为BHG Mall北京华联万柳购物中心，是涵盖餐饮、服饰品牌、幼儿早教、休闲娱乐于一体的社区型商业中心。小区北侧2公里为领展购物中心、新中关购物中心、中关村广场PLAZA、食宝街等，是中关村区域商业核心区。
（新中关购物中心）
（领展购物中心、食宝街）
内有金逸国际影城、星聚会KTV、家乐福超市、健身房、儿童早教机构等，餐饮方面包含星巴克、喜茶、海底捞火锅、绿茶餐厅、港丽餐厅、凑凑火锅、大渔铁板烧等，品牌专卖方面包含优衣库、Nike、李宁、名创优品等。
2.3医疗配套小南庄社区南区东南门北侧1.5公里为北京市海淀区妇幼保健院（二甲），北侧2公里为海淀医院（三甲），北侧4公里为中国中医科学院西苑医院（三甲），可以满足周边居民日常看病拿药和重症急救的需求。
2.4教育配套1公里内四所幼儿园：厂洼幼儿园（公立）、博识梦飞幼儿园（私立）、北京理工大学幼儿园（公立）、北京市海淀区中关村第三小学附属幼儿园（公立）。
1公里内四所小学：北京理工大学附属小学、北京市海淀区西颐小学、万泉小学、北京市海淀区中关村第三小学。
1公里内一所中学：北京市第十九中学。
2.5生态休闲配套小区周边2公里内有两个小型公园长春健身园和巴沟山水园。小南庄社区北门西侧步行1.2公里为长春健身园，园内含健身区、儿童活动区、4个网球场、4个半场篮球场、1个整场篮球场，满足不同年龄层人群的健身休闲需求。继续向北900米为巴沟山水园，此处是以玉河景观走廊和风光为主题的自然山水园，园内乔、灌、草各层次植物丰富，体现巴沟湿地旧时景观风貌和地域历史文化，为周边居民提供优美的游憩环境。
除此之外，小区居民有逛大公园需求可以去3公里外的海淀公园，4公里外的北京动物园、紫竹院公园、颐和园、圆明园等主题性公园。
小区周边1公里内有三所大学：北京理工大学、北京外国语大学、中国人民大学，日常居民可进入校园休闲、散步、跑步等，享受高校带来的学院体验。九三学社、中小学等也围绕在小区周边，学院气息浓郁。
（九三学社）
（中国人民大学）
二. 主观感受手里钱不多，又想住在城区，宁愿放弃五环外的改善户型，也要选择挤在城内的老破小，甚至奇葩户型里，是什么让他们有如此魄力？
海淀有这样一个小区，坐拥西北三环边，享受核心配套，热度居高不下，但品质却一言难尽，这样典型的老破小，究竟魅力几何？晓晨本次来到小南庄社区，为大家揭秘老破小的那些利与弊。
1.小区品质1.1品质感受小南庄社区，位于海淀区东北三环苏州桥板块，是一个由多个独立小区组成的社区，分布于小南庄路南北两侧，每个小区分别由产权单位独自管理，各区楼栋类型、建筑年代、楼体颜色、户型设计、房源体量不相同，大致可分为小南庄南区、小南庄25号院、小南庄6号院、小南庄1号院、小南庄2号院，周边还有小南庄西1号院、小南庄399号院、24号楼等，整体看来，更像一个由多个不同类型的独立小区组成的大型社区。
虽各有不同，但楼龄均在1980年-1998年之间，是很典型的上世纪80年代、90年代老旧二手公房社区。上一分钟晓晨刚从熙攘的三环拐进小南庄路，这一分钟便与繁华无关。
置身于此，满目皆是老旧社区，仿佛还在强撑那个年代楼房业主的骄傲，但无法掩饰它的没落，黯然的楼体、老旧的设施都写满了岁月的痕迹。
（小南庄路两侧为小南庄社区）
晓晨分别以开车、步行两种方式进入每个独立小区，25号院为纯封闭式管理，外人不能随意进入，进入需要登记，其余小区内任何人都可以随意进入，大门敞开，门禁无效，这样的小区就像一位慈祥的老人，历经风霜，看透了太多是非，对任何人都不再有敌意。
（南区人行入口）
进入小区后，每个院内部车行人行的情况大致相同，晓晨亲身体验 随机采访，总结出以下几点：
- 所有独立小区都没有地下停车位；
- 所有独立小区都没有人车分流；
- 小区内主路辅路以单行道为主，汇车困难；
- 小区内乱停车情况严重，机动车、非机动车随意停放，路面曲折行进不便；
- 随处可见老年代步车、电动车；
- 占车位情况严重，各家圈定停车位，路障、自行车、警示牌等都是“占车位神器”；
- 停车位紧张，“下午6点以后基本就没地方停了”；
- 有车不敢开，怕回来停车位没了，“车变成了摆设，能不开就不开”；
- 院里老人小孩多，老人行动缓慢，小孩追跑打闹，小区路较窄，存在安全隐患；
- 小区门口小南庄路两侧有免费停车位，同样非常紧张。
（小南庄2号院内部道路）
（小南庄24号楼内部道路）
居住品质方面，小区存在普遍老旧小区的问题，一部分为历史遗留问题，一部分就是因为小区本身老旧。小南庄社区南区部分楼栋为开放式，外来人员可直接进入楼栋单元，影响业主私密性及安全。晓晨看到，楼栋与主街之间安置了栏杆阻挡，但还是可以从缝隙进入，影响私密性。
（小南庄社区南区部分楼栋为开放式）
各院内公共设施简单，健身器材区、居民休闲区、棋牌娱乐区等，为居民提供休闲空间，但因为小区本身体量较小，绕小区走一圈只需几分钟，空间实在局促。个别小区有小型健身广场，居民可在这里散步、打羽毛球、下棋等，适合对小区内运动空间无过多需求的人群。
小南庄24号楼、小南庄社区南区临街楼栋由于小区体量过小、临街，享受不到小区内部公共设施，居住体验不佳。
（小南庄社区25号院内部健身广场）
（南区内棋牌桌和休闲凉亭）
1.2设施养护小区内整体公共设施较新，但内部设计明显陈旧过时。休闲座椅，健身器材、人车道路、草坪绿化等整体干净整洁，绿化较少，只有少量树木、绿地、小型花坛等，晓晨在小南庄社区踩盘六小时，没有看到一位物业人员在此养护清洁，不过整体还是比较干净，垃圾桶区域，小区路面、活动空间等少见垃圾，一位居民告诉晓晨，居委会也有工作人员定期清洁，也会组织大家义务扫除等。
（小南庄社区南区垃圾存放处）
（小区内小型花坛）
小区内生活气息较浓，随处可见居民晾晒的被子、衣服，还有一部分平房区，一眼望去看不到一处平整开阔的道路与活动区，处处是生活本身、柴米油盐的模样。
（南区小型花园）
（南区内平房区）
1.3物业服务对于此类老旧小区的物业服务，一直都是难解决的问题，有的老旧小区甚至没有物业、后期成立物业、居委会代物业等，小区本身较老，物业费低，物业真正能提供的服务也比较有限，主要也就是日常卫生和基本的维护修理等。
小南庄社区也是这样，每个院分院管理，管理的完善度不同，居民满意度一般。去年，小区物业管委会成立，对小区管理进行统一规范化协调，成立小区业主群，业主在群内反映情况，工作人员会进行相应处理。成立物管会后，居民普遍认为“物业管理比之前强了”。
晓晨来到南区，楼栋内环境较为干净，墙面为白色涂料，有些许脚印等污迹，地面为水泥地，楼道存在自行车等杂物堆放情况。楼道有声控灯，但很多都损坏了，虽然是白天，但采光不好，楼道里还是挺黑的。一位奶奶向晓晨抱怨：“我家住二楼，幸好不高，还能出来走走，就是门口的灯老坏，跟物业说不好使，得在微信群里说，居委会帮着解决。去年夏天打雷，我家电闸掉了，原来是线路烧了，也是居委会帮着解决的。”
（南区楼道内）
（居民自发对楼道进行清理）
2.人群圈层小区一手房主要为三建职工和家属，海淀区园林局职工及家属，空军95996部队家属，空军小南庄干休所首长及家属，航天部职工及家属，还有经贸部、航天部国际广播电台、摩托罗拉等单位公房。
具体小区及楼栋方面，1、2、3、4、7号楼是三建和运输三厂的家属楼，1号楼、32号楼、33号楼是经贸部家属楼，5号楼是航天部家属楼，6号楼是国际广播电台家属楼，38号楼、39号楼是摩托罗拉家属楼。
二手房业主多为海淀区、城区工作生活的企事业单位员工、上市公司及私企白领，主要购买需求为海淀职住平衡，约有三成租户，租户多为周边上班族、高校师生等。
3.周边体验3.1通勤体验位居西北三环，小区周边无论是公交地铁还是自驾都方便，家门口就是地铁，开车几分钟上三环，城区通勤非常方便，但自驾的话得错峰出行，一个是早晚高峰堵车困扰，还有就是小区停车位实在紧张，太晚回家没有停车位，很多停车位不规范，“晚回家只能找个不碍事儿的地就停了，老年代步车、电动车太多，便宜车不怕剐蹭，要是贵点的车真心疼啊”，一位阿姨跟晓晨说。晓晨仔细观察了一下，小区以30万以内的家用轿车为主，确实少见贵点的车。
3.2购物体验小区周边各种类型商业皆有，日常买菜去周边小超市、菜市场，也有大型超市、餐饮生活一条街等，就在小区周边1公里内，非常方便。小区周边2公里就是万柳、中关村商圈，想逛大商场、看电影约会、全家休闲什么的都不远。
3.3就医体验小区周边3公里内，卫生服务中心、三甲医院、妇幼保健医院都有，日常看病拿药、重症急救不用担心延误病情。一位爷爷告诉晓晨，他患有心脑血管病，每天都要吃药，每两周都去旁边的卫生服务中心开药，挺方便的。“去年牙疼，懒得去大医院，嫌人太多，没想到卫生服务所就能拔牙，还真方便嘿。”
3.4教育体验
（万泉小学）
（北京市第十九中学）
3.5休闲养生小区内空间有限，只能满足行动不便的老人晒太阳、简单遛弯儿，年轻人跑步，遛娃可以去附近的长春健身园、巴沟山水园，理工大学、人民大学也是不错的选择，“篮球场、乒乓球场、羽毛球场、网球场等都是免费的，游泳馆也比较便宜，操场每天都开放，周边很多居民都去这里散步”。
4.幸福说小南庄社区，是很典型的80年代、90年代老旧二手公房社区，这里的一手业主都是那个年代如日中天的企事业单位员工，大家一起工作，一起居住，各家小孩一起长大，谁家有什么事都能帮一把，邻里关系亲近和谐......历经数十年的变迁，他们也从壮年走到了中老年，看着北京三环越来越繁华，自己家房子也逐步走向老旧，早已没有了当年的骄傲与风采，让人欣慰的是，虽然居住品质落后些，但小区周边配套越来越好，老旧社区同样发挥着自己的价值。
小区优势：
- 西北三环苏州桥板块核心区，周边交通、商业、教育、医疗、产业配套齐全且优质；
- 均价99049元/㎡，低于苏州桥板块及周边万柳、中关村、双榆树板块二手房均价；
- 物业费低，生活成本低；
- 较为保值；
- 有可能享受“老旧小区改造”政策利好。
小区不足：
- 老旧社区，活动空间、绿化等不足，各项设施老旧，六层板楼无电梯，居住品质差；
- 外部人员可随意出入，部分楼栋为开放式，安全及私密性较差；
- 物业、居委会、物委会等多方管理，但由于小区基础设施差，管理困难；
- 车位不足，停车困难，乱停车现象严重；
- 奇葩户型较多，用户需谨慎选择；
- 装修成本高，面临改水改电、门窗更换等；
- 公积金贷款年限较短，依赖商业贷款。
适合人群：
- 手里钱不多，首付280万-370万置业，想住在城内的人群，可以选择首付280万56㎡一居，首付320万70㎡两居，首付370万80㎡三居；
- 海淀区、中心城区工作生活人群；
- 对城内交通、商业、医疗等配套有强烈需求；
- 平时不依赖自驾出行，可以接受挤公交地铁。
- 小南庄社区位于北京市海淀区海淀街道，属海淀区苏州桥板块，小区位于该板块核心区。
（海淀区苏州桥板块区位图）
- 海淀区位于北京市西北部，跨越西北三环、四环、五环、六环，苏州桥板块位于西北三环，属北京内城核心区，是海淀各版块中位于城区且发展成熟的板块。板块内含三条地铁线路，一个产业核心区，是海淀区商业、产业、教育、医疗、居住平衡发展的板块之一。
- 板块内包含三条地铁线路为4号线、10号线、16号线，可直达二环内新街口、西单，西二环西直门、南二环宣武门，三环四环周边，国贸、草桥、牡丹园、中关村、北京南站等地，也可换乘1号线、2号线、6号线、7号线、10号线、13号线、16号线、新机场线，可达北京城内外各个核心区及郊区。
- 板块内包含一个产业核心区，苏州街两侧包含中关村创业大街、银科大厦、天创科技大厦、长远天地、创富大厦等，汇聚著名互联网公司、教育机构等，新浪、微软、去哪儿网、新东方等在此办公，互联网产业、教育产业聚集。
- 板块内主要干道有西北三环、长春桥路、万泉河路，三环和万泉河路为快速路，可到达城区内、二环、四环、五环等地，全程无红绿灯。
- 板块周边2公里为万柳、中关村、双榆树板块，享受其利好。
- 目前，板块内主要为1980年-2004年建公房、商品房社区，以53㎡-120㎡一居-三居为主，板块内二手房在海淀各版块中交易活跃度高，是北京城区、海淀区二手热门板块，主要吸引想在城区内置业，对成熟配套有需求的人群。
- 板块内居住人群以海淀区域、城区内工作生活人群为主，如在海淀高校及企事业单位工作，中关村区域工作的互联网人群等。
- 政策规划方面，根据《海淀分区规划（国土空间规划）（2017年-2035年）》显示，海淀发展方向为主要在山后、北清路区域。涉及到苏州街板块的政策为“改善社区级公园绿地品质，优化“一刻钟社区服务圈”，构建特色活力街道，街道绿化增补、街道设施人性化改造、过街和无障碍设施完善、停车行为规范等措施，提升街道空间品质”方面。未来，板块内主要政策规划围绕街道、老旧小区改造，提升居民生活品质为主。
海淀主要供地集中在西北五环外，山后及其周边，西北旺、永丰、翠湖、树村区域，地块价值受市场认可。2020年1月，海淀区出让两宗四季青地块，是海淀区十年来少见的四环周边地块出让，最终，金茂以底价46.75亿元收入囊中，楼面价均超7万/㎡，就是目前在售的新房颐和金茂府，主打188-256㎡改善户型，均价11万/㎡，地块稀缺，受中高端市场认可。苏州街板块位于西北三环，几乎无地可售，未来海淀地块依旧主要以西北五环、山后区域为主。
2.2发展前景政策规划方面，苏州街板块发展主要以街道、老旧社区改造为主，提升区域人民居住舒适度，打造“一刻钟社区服务圈”，建立“口袋公园”，“提升街道空间改造”、“老旧小区加装电梯”等，利好于居住在区域内老旧社区居民。
区域房价方面，苏州街板块是海淀各版块中的交易热点，主要依托于区域内交通、商业、教育、医疗配套，未来发展预期看好。但由于区域内老旧社区较多，小区内居住环境、户型品质等较为平庸，在相同配套、楼龄、品质的小区中，受老旧小区改造、品质提升等政策利好的小区，未来房价会有突出表现。
3.产品力价值3.1品质价值小南庄社区是由五个独立的小区共同组成，1980年-1998年建，楼龄较老，主力户型为42㎡-90㎡一居、两居，均价99049元/㎡，56㎡一居首付280万，70㎡两居首付320万，80㎡三居首付370万，小区开发商为小区开发商为上海双电电气有限公司，物业为北京城翔物业管理公司、北京吉润物业管理公司，非名企开发，小区以各单位公房为主，根据不同楼龄及产权单位，每个院为独立小区形式管理。
由于楼龄较老，小区空间有限，缺少物业系统性管理，存在设计落后、设施老旧、活动空间较小、停车困难、绿化缺失、楼道清洁等问题，整体品质一般。
3.2小区卖点小区核心卖点在于位置，位于西北三环海淀核心区，享受优质配套，交通优势明显。另一个优势在于小区在板块内及相同板块中，房价较低，苏州桥板块二手房均价为10.4万/㎡，相邻中关村板块二手房均价为12.6万/㎡，万柳板块二手房均价为14.6万/㎡，双榆树板块二手房均价为10.9万/㎡，小南庄社区二手房均价为9.9万/㎡，低于板块及周边板块均价，对于购房人来说，是低总价在区域内置业的“上车选择”。
3.3小区对比小南庄社区板块内同类型小区较多，整体二手房均价在10.6万/㎡左右，楼龄在1980年-2004年之间，以老旧公房社区为主，楼龄越低小区均价越高。
小南庄社区目前挂牌均价在8万/m²-15万/m²之间，目前挂牌房源80套，45㎡-58㎡一居，均价8.1万/㎡-15万/㎡，总价478万/套-650万/套，主力户型为46㎡-90㎡两居，均价8万/㎡-12万/㎡，总价490万/套-1350万/套，70㎡-135㎡三居，均价10万/㎡-11万/㎡，总价720万/套-1550万/套。
中介表示，该小区在海淀区内换手率较高，近三个月成交了20套，主要以60㎡以下小户型为主，用户主要看中周边配套，一手房换房业主主要以老年人为主，为了提升居住品质。出租方面，小区出租率约30％，主要以合租为主，6㎡卧室月租金为3300元，整租方面，53㎡一居月租金为5000元，如果朝向较好，能到6500元左右。小区虽然楼龄较老，但在租赁方面，与周边小区差距不大。
4.2购买指南参照北京市现行的普宅标准看，小区小户型主要为普宅，商贷首套首付为35%、二套首付为60%，大户型为非普宅，非普宅，商贷首套首付为40%、二套首付为80%，还需要考虑增值税、契税、个税等。由于小区楼龄较高，公积金贷款年限受限，需主要选择商业贷款。小区周边配套充足且优质，多为周边高校学生教师商业办公白领租住，租金层面优势较大。
声明：因时间、市场、政策等因素均会发生变化，以上信息仅供参考，不作为交易依据使用。
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踩盘时间：2021年4月20日
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