一、
北京有不到800万套房，其中老公房、商品房、政策保障房和回迁安置房基本各占1/4。是不是没想到啊？在很多人的印象里，北京应该都是商品房的天下，其实真不是。
在1998年做统计时，北京具备上市条件的公房就是160万套，其中央产房和北京公房各占一半。但之后还有部分加入的，再加上院产房和军产房，再有就是2000年之前突击分配的，所以数量大概在200万套。
而且，这还不包括2000年之后建设的，比如各个部委机关和单位建设的福利房，有的能上市交易，那就可以归入福利房，可不能交易的也至少在10万套以上呢。一直到现在为止，各大单位其实还是在建造各种福利性质的房子，毕竟这是招揽和留住人才的重要手段，没办法的事情。
老公房基本上都集中在成熟板块，无论市区还是郊区。毕竟北京真正的大发展是2000年之后，更准确的说法是2001年申奥成功之后，见到成效是2003年非典之后。其他城市也差不多，小城市更晚些，要到2008年四万亿计划之后，能发地方债了，这才有钱开始大规模建设。再小的城市要在2015年之后了，大规模棚改去库存，促进了小城市的建设。
二、
很多人都问过老公房的质量，这还真不好说，只能说得分年代、分单位、分建筑形式，不能一概而论。
简单的说，分几个时期，建国到大运动之前的，大单位的房子质量都比较好。只要是按编制申请下预算的，基本都是正规施工的苏式建筑，结实可靠，但要在当时说还浪费材料呢。比如典型的就是各个大院，互相比着看给自己的员工家属增加了多少福利。甭管是不是部队施工，基本都能确保质量。
有的说院校的老房质量不好，因为知识分子好糊弄。那就错了，最不好糊弄的就是这些老学究。我记得清华的老教授写文章，说没人敢在清华的房子上逗咳嗽。虽然看着知识分子们十指不沾泥，但理论功底扎实啊，拿着笔就能把质量给你算出来。这些人又爱较真儿，还大多数是民主党派地位高，谁敢糊弄他们啊。
但那会儿也有质量不好的。最差的就是排子房，也就是临时工棚，沿着城根儿和铁路线的有的是。这质量也没必要好，本来想的都是临时建筑，谁想到能一住好几十年啊。还有的叫“转子房”，就是周转房的意思，以从市区迁出的居多，也是本打算临时过渡还要搬回城里的，结果这一过渡就是一辈子。
典型的是三里屯一带，当时定的标准就是“窄小低薄”，省钱为主，反正也没打算常住。甚至由于当年的钢筋不足，又要优先供应那些重要建筑，所以很多筒子楼干脆就是“竹筋楼”，也就是用竹子代替钢筋，这结实不了，就是凑合住。
到了大运动期间，北京城基本上没什么质量好的房子。大规模建设几乎停止，当时的指导方针改成了“接推扩”。其实就是化整为零，见缝插针，名义上是建设的权力下放到基层，实际就是没人管了。自己找地方，能盖什么盖什么，不塌了就行。
所以那个混乱的年代，质量好不了。前几年我有一次去丰台新村，好像是三里吧，看着一栋楼别扭，说不出来的不协调。后来听说这就是接推扩的产物，本来盖了一栋小楼，之后觉得不够用就接出来一块，原来的是钢混，接出来的是砖混，那能协调吗，能凑合连着就不错了。
但新村这已经是不错的了，好歹是桥梁厂自己的宿舍区，自己盖的，相对好的多。质量差的以房管局盖的居多，很多都是刚回城的年轻人，处在那么个年代，自己还没房住呢，一肚子怨气没地方发，盖出的房子也就凑合住了。
三、
改开之后，北京成立了“统建办”，要求统一规划集中建设，这也就是1980年“北京城开”的前身。最早开发的是前三门大板楼，1977年，邓公还视察过的，发表了重要的商品房指示。这质量肯定是很好的，也搭着当时对钢混的经验少，所以干脆肥梁胖柱的，确保质量安全。
当时其实已经出现了很多的民营施工队，京郊各个村子的都有。但政策明令禁止小包工队介入公房施工，主要就是怕质量不过关。毕竟当时刚经过了1976年唐山大地震，都心有余悸，生怕质量不好造成灾害。
同时期北京各大单位也开始盖新房，有的就以自己的施工队为主了。比如东三环外就是各大工厂的宿舍区，有城开建设的，也有单位自己盖的，质量在当时都不错。虽然局限于那个年代的工艺水平和预算有限，但已经是尽可能的保证质量了。
那会儿据说各单位还不约而同采用一种手段，就是参与施工或监管施工的，如果质量出问题，或者有失误吧，那就扣分或干脆取消分房资格。这效果应该是很明显的，毕竟与自身利益相挂钩，房子比拿奖金都重要多了。
还有一点，当时的北京还是熟人社会，一个厂子里的员工，低头不见抬头见的，质量弄得不好让人骂，跑都没地方跑。所以很多宿舍区别看破破烂烂，但地基和基础工程是没问题的。之后的维护也是以管线防水保温为主，抗震都基本达到要求。
再往后就说不好了，完全得看什么形式和哪家单位。大单位实权部门的就好，小单位统建的没谱儿，看能否配资多少了。有钱的单位用钢混，没钱的还是砖混盖板儿，一直到90年代后期才在北京完全禁止。
四、
老公房的质量可以说大部分较好，不好的也早都维护了。比较差的集中出现在90年代中期，市场化冲击旧体制，总有各种不协调的事情发生。
这可以用经济学解释一下：为自己花别人的钱，只要物美，不考虑价廉。这就是大单位配资的统建房，预算为主，自己单位掏少部分，反正都是财政拨款，但却是给自己用，那还不往好了盖。
为自己花自己的钱，既要物美，也要价廉。大单位的自建房，资金相对紧张，但毕竟是为自己员工盖的，那就得尽可能的保证质量。
为别人花自己的钱，只要价廉，不要物美。这基本都是抢任务式的统建房，统一建设，但不知道分给什么单位呢。那就以控制成本为主，质量不一定。
为别人花别人的钱，既不要物美也不要价廉。这就是90年代的那点儿事儿，领导们反正自己不住，甭管是财政的还是自筹的钱，给员工能住上就不错了。施工队也都是外包的，一切随机，没谱儿的事儿。
五、
居住体验其实都没必要太过分纠结，一分钱一分货就行了，反正房子的条件都是摆在明面上的，自由选择呗。
为什么体验不好？除了当时的建设理念，其实还有一个重要因素，那就是“级别”。既然是公房，尤其是90年代之前的公房，对级别的要求很高，什么级别多少人就是多少面积，轻易不能超标，超也不能过分了。那如果是非得强调这个，面积户型的设计自然受到影响，巧妇难为无米之炊。
这种情况一直延续到方庄时期。有的户型明显不合理，其实只要再多出几平米就能全改观，既好用也敞亮舒服。但没办法，级别限制住了设计师的发挥，只能按规定办。如果是单位自建的还好些，超了也就超了。但像方庄这种统建的就不行了，谁知道是给哪个单位的？所以只能是按照局级处级科级标准走，弄得经常有奇葩户型。
在大板楼时期，两居室的标准使用面积是52平米，建筑面积也就是60左右，科级以下。这个阶层的人最多，所以成了主流户型。正副科级70平，这就经常别扭了，高不成低不就，纯属碰运气。副处80正处90，副司105正司局120，越往上越好设计，打仗都得讲究个富裕嘛！
其他的什么停车位绿化和社区配套不能强求，就是那个时代，没多少人懂得享受，都是有房就不错了，还要什么自行车？真正舒服的也有呗，比如玉渊潭某单位的宿舍区，到现在也可以说是相对最舒适的，也是最保值的。但这种实权有钱还胆儿肥的单位不多，绝大多数还是光有贼心没贼胆儿的，要不是没有贼腰杆儿，缺钱。
六、
总之吧，我觉得对老公房别期望值太高，还是这句话，一分钱一分货。商品的价值已经体现在价格里了，北京这种成熟楼市也没漏儿可捡。对于老公房没必要太纠结质量，大部分都不差，但也好不到哪儿去，毕竟老了。保值也都差不多，那就看自己的喜好选吧。
仅供参考。
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