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关键词：名城博园
问： 房叔您好，关注您很长时间了，现在对于楼市一直很困惑。
目前跟父母在良渚居住，手里还有一套之前在万科名城博园买的房子在出租，买了2年多房价基本原地不动，目前加上还房贷感觉血亏，不知道是卖掉还是再观望一下好；
如果卖掉加手里的钱总价400w的房子可以付个首付，长期居住在良渚工作地点在翠苑。
现在主要觉得卖出去亏太多，不卖又怕持续低迷继续亏，买么又不太会去住，好迷茫。
杭州房叔：博园这个项目咨询不少，虽然交付时间不算长，但是产品比较老。
这个项目其实是10年前的产品了，早先是名城房产（后来的嘉凯城）的项目，大部分开发完之后，才由万科接手完成最后的开发和销售。
位置也较为一般，周边市场较多，地铁不近，超过了步行极限距离。因此总体升值偏慢。
你的情况，个人建议可以挂出去试试，如果价格相对满意，可以出掉摇号勾庄一带的新房，其他区域粉盘自然也可以摇，只要置换成功，比持有肯定要好一些，趁现在也是新房摇号上车的窗口期。
现在最大的难点还是勾庄一带新房供应量实在大，二手极度低迷，想卖一个好价格比较难。
挂出去试试吧，卖房也需要运气，只要不降得太多出掉，能够摇中勾庄绿城、滨江、万科新房，或是其他板块粉盘的情况下，是值得的。
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关键词：映月台&学区改善
问：房叔您好，我69个月的社保，目前未科合景映月台一套86平的房子在还房贷，手里还有不到270w的余粮（能买500w以内）；
目前考虑想换个四房改善，重点考虑教育、环境；现在利率下行，目前有几个考虑：
1，卖掉小户去租房摇号（理论上可以摇5万6万的盘了）；2，不卖小户慢慢摇3万4万的盘；3，等二手房冷却直接买个次新；
孩子还有5年上小学，所以请教一下，目前哪个策略对当前考虑相对有利？如果是3/4万级别和4/5万级别有什么推荐（包括当前以及第三批土拍以及未来的项目）？期望指点迷津，谢谢啦。
杭州房叔：现在二手极难卖，想出就得考虑降价，映月台物业更换成滨江物业之后有不小的起色，而且本身位置不错，较为低密的社区也有一定的稀缺性，板块未来也依然是快速发展期，降价出掉肯定是可惜了。
何况你社保不强，红盘入围机会还不多。
你的情况，孩子还有5年上小学，就地上小学也是一种选择；可以摇号能在一定程度上兼顾学区的粉盘，当然，新房周边学校大多较新，学区成长需要一定的时间。
可选择的有：铁路北滨萃悦府、深特发澜栖府，文澜二小 慧澜中学；运河新城河映云集，可能是世外公办；之江绿城项目，可能是求是之江二小；三墩北如澜邸，星洲二小，但是预计拼社保比较严重；滨江钱江三墩北项目，嘉绿苑景汇小学；或者摇杭与城，附近有天元公学西站校区。
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关键词：人才无房&杭珹pk杭樾润府
问：房叔你好，杭州户口，人才无房，48个月 社保，投资属性高一点（当然也可以自主），杭城未来中心和申花杭樾哪个值得摇号，杭樾人才中签率比杭城中心高一倍，接近40%，但是杭樾有公租房，会不会影响几年后的售出，想咨询下您。
杭州房叔：杭樾润府稳一些，杭珹可想象空间大一些。
个人倾向于杭珹，人才资格有限售要求，着眼于中长线为主，何况绿汀路综合体是目前未来科技城确定性最强的项目，本身又是三地铁交汇，万象城加持，哪怕算短期获利也不少，未来可想象空间也可观。
杭樾润府公租肯定是不利因素，有所影响的。
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关键词：预算200W&自住
问： 房叔您好，本人五年社保，预算200W，小孩子马上一岁，刚需自住小孩子上学，是摇新房还是二手房呢？
目前在拱墅区北软上班，考虑过崇贤、临平，目前好像只有这边房价能够上。
杭州房叔：能摇新房还是优先新房的。北软上班崇贤现实一些，通勤相对方便，三个限价2.36的项目可以关注，西房晨语汀澜里、长住晴翠秋时府、赞成月语和风里。
其他性价比较好的还有闲林的悦汀蓝、锦绣湾、未珂宸铭府（限价2.411），房叔公众号有过推文可以翻看一下（刚需“超级白月光”要来？闲林捂盘项目或将面市！| 房叔跑盘No.116）；瓶窑的华元华昭府、星创项目，限价都是2.05。临平太远了一些。
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关键词：澜天
问：房叔，我是去年年初在融信澜天买的简装二手刚需房，带车位340，税 中介费还一共交了30，相当于购房成本在4W/平左右。
今年价格下跌，已经是亏了不少了。最近又看到贝壳上小区都有108平的才卖330W，这边已经跌成这样了吗？
好担心价格还会不断走跌，加上每年还贷款还要付10W的利息，我不知道应该卖掉止损还是再坚持看看，但是现在108平这个才3W均价，我也不可能接受按这个价格卖出去。好发愁，不知道能怎么办。
杭州房叔：去年上半年是高位，这个价格确实吃亏了。
现在多重因素影响，经济大环境不太好压力极大，85新政逆转供需之后新房市场也在持续走弱中，加上良渚勾庄一线巨量的新房供应，导致板块二手极难。
但是这个时间点，以几乎持平新房价格出，实在不算太建议了。何况短期内急于成交，还得降点价才行，那是真要跌破新房限价了。
板块实际成交价也不至于到这程度，偶尔有急售位置差楼层差的低价房源才会触及这个价格。
不算建议勉强止损，毕竟板块不错，均好性强，兼容性也强，当初成为万人摇红盘板块并不是偶然，我发过良渚三墩的板块分析推文的，可以翻看一下（刚需红盘主场——良渚，能否抗住新的限价体系和下行大势？| 房叔跑盘No.118）；
另一方面，在新房市场持续走弱的情况下，政策放宽的概率也在逐步增加，富阳已经打响了新房放开限购的第一枪，澜天远非劣质板块劣质项目，建议观望一下等一等吧。
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关键词：预算700W&学区房
问：房叔您好， 小孩后年上小学，目前在看房，想买个学区还行，房龄最好十年以内，地段较好（旁边有商场），使用面积100左右，最好南北通透的房子。
预算总价700左右，杭州首套房，居家办公暂不考虑通勤。看了近100套，现在很迷茫：
卖鱼桥和江南实验应该有适合的，但是现在落户已经来不及。目前在考虑拱墅万达附近的方正御星，德信晓宸，旁边是星澜小学。周边很热闹，但据家长说小学一般；
还有三塘的万家星城，学校是安吉路新天地小学，也是比较新的学校。小区旁边有商场，但不知道居住是什么人群，小学也不了解。
想问房叔比较推荐哪个版块，或者根据我们的预算和要求有没有推荐的板块和小区。谢谢！
杭州房叔：星澜目前看只能算普通，依然处于成长期；安吉路新天地也是新校区，属于成长初期，尚难说好坏，一般情况下新校区要说好肯定还谈不上；这个预算个人建议考虑蓝孔雀华师大九年一贯制，板块不错，边上亚运公园。
华师大也是经历了所谓名校的早期成长过程，开始广受追捧，但没有很快出成绩的情况下又备受吐槽，其实每一个名校都必须经历时间积淀的，个人觉得华师大生源不错，学校品牌也不错，差不多也该到了慢慢出成绩的时候了，至少不会差。申花城西北核心板块，大型商场不少虽然不算特别近，建议考虑。
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关键词：社保幼子&滨江
问：房叔，社保幼子，滨江上班，500万的预算，有啥选择？或者是市北淘淘二手房看？
之前看过几套的，最近看朋友圈中介发的特价降价房不少，不知道能不能淘一下看，能不能淘到跟新房价格差不多的？还是我想多了哈。
杭州房叔：有点想多了，市北现在想淘到新房差不多价格，基本不可能，急售降价的也没见过降到同类地段新房价格的。
社保幼子就是碰到热门项目拼社保的时候头疼，需要到时候关注推盘量和分流情况，主要能考虑的是：宁围北德信观奥宸府、大家悦潮云望府，有入围机会可以摇；宁围葛洲坝项目、金帝项目；浦沿滨江观晖美寓；刚刚公示的滨江金帝闻堰项目；湘湖滨江项目、金帝项目。另外可以考虑的是双浦洺川名著，之江绿城项目。
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关键词：资产优化
问： 房叔你好，老粉丝了，也很喜欢看你给粉丝的问答，能学到不少东西。
就是有一个疑问，同样就现在这个形势，有些粉丝的房子你建议让卖掉，但是有些又不建议卖掉，方便的话想请教一下大概是怎样的判断方法？
像我这种，名下4套房子，白金海岸自住，水印城小套公婆住，另外还有两套出租，一套东方郡的小户型，一套是老公单位当初分的运新花苑的，应该怎么处置？
我们都是工薪阶层，多年积累幸亏跟着朋友买了几套房子，但是如果卖掉也没有房票，其实理财也不是非常擅长，是不是只能拿着了？有空代为解惑，衷心感谢！
杭州房叔：每个家庭的情况不一样，所以答案也自然不一样。
简单说，如果手上房子增值不看好，又有房票或者能腾出房票以次换优的，一般建议考虑出，现在也是较好的新房摇号窗口期；
如果手上房子相对优质，则不算太建议出掉，毕竟现在二手太差，想出还必须降价才可以，除非社保很强想碰运气；
买房杠杆用得太足的，建议择机降低杠杆，现在经济太难，安全性是每一个人必须考虑的事儿。
这几种情况会普遍一些，其他的情况很多了很难一篇文章说清楚。
譬如家庭资产大部分集中在房产上的，也会建议择机出掉一点，分散投资考虑安全。
你们情况，如果家庭资产绝大部分在房产上，哪怕低杠杆甚至没怎么用杠杆，也建议择机出，降低房产在家庭资产中的过高比例。
你出租的两套房子其实都还可以，运新花苑初期业主都是公务员，小区位置也不错，只是房龄大一些，暂时还是建议持有，至少等待江河汇起来；
东方郡小户型兼顾学区，位置也不错，也可以适当持有；如果考虑出手，单纯从房子上面考虑，倾向于出掉水印城，只是今后照顾老人会远一些了。
所谓择机出，并不是说要急于在现在二手极度低迷的状况下出售，现在经济难局，后续基本还是要靠房产来拉动经济，而杭州其实政策放宽余地极大，可以等一等政策面的变化，市场回暖一些的时候再考虑出售。
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关键词：缦云坊pk都市阳光
问： 房叔你好，帮忙给个建议。急用钱，准备卖房，能舍得卖的就两个，二选一。
两套房子必须出掉一套，原因一言难尽，虽然你也跟我说过现在时机很差，但是没有办法了。
一套是良渚文化村的缦云坊，134方，自己名下；一套是都市阳光的，82方，父母名下。
自己这套出掉有个好处，就是能腾出一张房票，社保有160多个月，父母这套也能腾出一张房票，但是没有社保。
另外，父母这套出掉的话钱还不够一点点，有点紧张，当然勉强也能应付。有没有必要出掉缦云坊？也许过两年缓过气来了，可以摇号，当然也不知道哈，就是心里存这个念想。谢谢房叔，给个定心丸吧。
杭州房叔：保值升值而言，缦云坊明确比都市阳光好多了，房龄、产品、房子属性、板块环境，都是缦云坊好很多。
看你情况，暂时并没有太明确的房票需求，出掉都市阳光也大致可以解决问题的情况下，肯定建议保留缦云坊的，没有疑问。
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关键词：复地上城
问：房叔，又来打扰你一下，现在复地上城跟上半年相比感觉还在跌，附近200w以上可选余地还是蛮多的，像学君里、庭院深深、闲林等等；
本来想如果有合适的价格出手置换，但刚需选择我们小区的很少，降太多出手又舍不得，想听听你的建议是继续持有还是趁现在利率低出掉？
杭州房叔：除非有明确的入手项目，同样可以低价捡漏，否则这个时间点二手降价出，有点难接受。
后续最大的变数就是政策变化，经济大环境很难，杭州市场也持续走弱，后续政策调整的概率只会越来越大。
就怕万一出掉之后没有低价入手，政策出了就尴尬了。一旦政策力度大，二手止跌企稳的可能是完全存在的，一旦如此，捡漏或者说低价入手机会极可能就不大有了。因此，如果要出，稳妥起见建议尽量无缝对接，刚需赌不起。
没有好机会的话也可以保守持有。上城位置尚可，交付8年左右也不算长，哪怕产品一般，但板块后续利好不少，菜鸟、万象城、南湖都在进行中，如果后续公共中心启动，也能有所带动。
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文/杭州房叔 编辑/阿寻
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