今天不谈房价、买房了，写多了发腻。想跟各位聊聊房地产营销。说起营销，我连草稿都不用打，数据也不用查，因为太资深了。
如果说房企拿地、规划、测算挺有技术含量，那营销真是门槛超低。现在楼盘营销的招聘门槛也往往有一个完整操盘案例即可，经理级别三五年经验就够了。为什么呢？因为几乎就是格式化操作。下面我来讲讲怎么个格式化。
第一阶段固定是打楼盘形象的，我们可以理解为人设；第二阶段固定是打项目价值的，我们可以理解为相貌；第三阶段固定是打热销信息的，我们可以理解为炒作，万变不离其宗。
而一个城市里，做地产营销的就那一拨人，哪怕有新入行的，学的也是他们这一套。所以，作为买房人，我们会看到每个楼盘真的都差不多~比的就是谁花架子更多一点，谁楼盘更优质一点，谁价格更有人心一点。
那具体怎么操作的呢？
第一板斧1、起案名
案名必须高大上，后缀府系、公馆系、湾系、城系、壹号系等等，前缀翡翠系、时代系、金色系等等。怎么高大上怎么来，单单就这几个关键词，我们就能组合出翡翠城、翡翠华府、翡翠湾、翡翠一号、翡翠公馆、时代公馆、时代城等几十个案名。这两年，案名稍微有些变化，开始追求“雅致”，因为新中式多起来了。
2、案名发布
自从有了微信，好家伙朋友圈里三层、外三层的发广告。互相点赞、媒体分发、大V软文轰起来，煞有介事。比如案名发布，不来个朋友圈三二一倒计时都觉得不得劲。
3、项目发布会
这可能是现在最常见的地产营销环节，也是最花钱的楼盘活动了。四五十万预算打不住，100万稍稍有点样子。把全城媒体务必全部喊到位，把前期客户务必邀约到位，然后轰轰烈烈的讲上45分钟，再表演些节目。整个舞台那灯光、那造型、那主持人，真叫一个炫。然后就是我品牌如何，我为何做这个产品，我的初心是为了客户，我想颠覆你的人居想象，我要引领城市风尚。噼里啪啦之后，一通媒体报道，搞得好像全城皆知。
4、拓客
这年头，什么都可以不做，拓客必须做。发传单那是优良传统，死皮赖脸那是优良品质，无孔不入那是优良习惯。
5、售楼处小活动
为了显示我楼盘气氛不错，我隔三差五必须在售楼处整个活动。最基础的DIY，高档一点的吃吃喝喝，花钱一点的抽奖、竞猜，优雅一点的听听戏、做做讲座。如果人数不够，还得家人来凑。
6、各种公开活动
临时展点公开，售楼处公开，样板房公开，景观样板公开，每一个都马虎不得。必须往高大上整，同时配合送礼、节目表演、意向登记有额外优惠。
7、日常推广
这就更多了。微信一天至少1个广告，遇到节假日、24节气还得加量。遇上哪天突然开会有个想法，还得找模特、找大V拍个系列广告。平时再弄个集zan、H5互动小游戏保持保持曝光度。要是要加推之类的，还得来一波广告组合拳，什么电梯广告、LED大屏、电台、商场停车场广告之类的。
8、制定价格
一个楼盘，其实从做拿地做规划时，财务就把大致价格测算出来了。营销人员负责干嘛呢？分析客户数量、质量、价格承受力，根据客户汇总情况再把最后均价微调确定下来。
完了根据各个面积段客户的需求数量与自己的供应量，客户多的调贵，客户少的调低；楼层好的调贵，楼层不好的调低。然后再弄点小技巧把之前给出的优惠反到价格里。
9、认筹、开盘
要出业绩的时候了，积极盘点客户够不够，分析购买意向够不够，评估价格承受空间怎样。如果达到目标那就可以准备热销的新闻稿子了，可以准备happy了；如果不达预期，还是准备热销的稿子，同时开始找托，安排！总之两个字，热销。四个字：当红不让！
10、持续销售
一般一个项目好不好，首次开盘占8成以上。卖得好，涨价！再涨！只要不涨的离谱、市场没啥大变化，就顺风顺水按照第1-9点模式重复就好。
如果卖的不好，还是对外称热销，对外称涨价，还是按照1-9点模式重复。买房人没扛得住忽悠就被忽悠了，抗住了那房企也没辙，就真得价格松动一下了。
对于买房朋友，我的建议是广告除了户型、面积、建材用料，多余一个字都不用看。而城市规划这东西，还得自己分析行不行得通。要知道，走到2020年的房地产，已经到了拼品质、拼地段、拼更优秀户型、拼功能创新的时代了。
最后，真想对大部分房企各个营销口说一句：换换方式吧，你们的“韭菜”看腻了。
@xi说楼市超十年资深操盘手（曾经），披露楼市真相与干货。
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