编辑按
为推动“谁执法谁普法”普法责任制落到实处，结合政法队伍教育整顿“我为群众办实事”实践活动，让广大人民群众在现实生活中遇到的法律问题能得到解答，高明法院与佛山电台高明分台FM88.3合作开设“以案说法”专题节目，结合日常生活实际，从群众关心的热点话题进行真实案例普法，第一季群众反响良好。
目前，已经开启了第三季“以案说法”，今后我们将会更注重选择贴近民生等案例进行剖析、讲解，使群众透过案例进一步了解相关法律法规，增强法治宣传教育的针对性和实效性。
商品房预售合同纠纷中
合同解除权的认定
剖析真实案例，
透视法理人情，
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高明法院与佛山电台高明分台FM88.3
合作开设“以案说法”专题节目！
消费者购买商品房时，开发商都会让消费者签订一份商品房认购书，商品房认购书是否等同于合同呢？商品房认购书在什么情况下可以解除，如果解除是否要承担违约责任？今天，高明法院孟洁法官来跟大家谈谈这些问题！
案情回顾
2020年3月16日，曾某经某房地产公司销售人员推销后，与某房地产公司签订了《商品房认购书》，《商品房认购书》约定了曾某认购的房产户型和门牌，并约定曾某签订认购书当天应支付103460元首付款（含定金），2020年3月31日前支付优惠首期款77595元，2020年4月30日前支付优惠首期款81112元，剩余款项通过按揭方式付款。曾某按照《商品房认购书》的约定支付完上述款项后，提出经“算命咨询”发现该房屋的格局、楼层与其命格不合，表示不想购买此房屋，并拒绝与开发商签署《商品房买卖合同》，要求退房退款。房地产公司同意解除双方于2020年3月16日签订的《商品房认购书》，但双方未曾签订商品房买卖合同的真实原因是曾某的征信问题，无法向银行申请办理按揭，因此无法签订《商品房买卖合同》，同时曾某签订《商品房认购书》时签署了征信承诺书，在曾某承诺其征信没有问题并可以办理银行按揭的情况下，房地产公司才与曾某签订《商品房认购书》，因此房产公司同意扣除曾某定金20000元后再将其余房款退还曾某。经交涉无效后，曾某诉至法院要求房地产公司退还房款。
法院判决
高明法院经审理后认为，签订认购书是开发商与购房者在达成买卖意向的前提下，为保证双方能够顺利签署正式买卖合同而实行的先合同行为，《商品房认购书》的约定内容具备合同的约束力，双方成立买卖合同关系。合同关系的解除分为法定解除和约定解除，一方当事人是否享有解除权，是认定是否违约或是否承担违约责任的关键。因而买卖双方应按照合同的约定行使解除权，避免错误行使解除权而承担违约责任。
《商品房认购书》载明，原告在签署认购书时，支付20000元定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转为购房款）。如果原告履行完毕该认购书义务但被告未为原告保留该房号，被告应双倍返还定金，但不再承担其他责任。原告同意签署该认购书后不更名、不增减名、不换房，若原告不能按照《商品房认购书》姓名签署《商品房买卖合同》，则视为原告违约，被告可以单方终止《商品房认购书》，另行销售该房屋，原告无权要求返还定金。签署认购书当日原告支付定金20000元，随后原告又通过银行转账陆续支付购房款共计242167元。签订《商品房认购书》当日，原告向被告出具了一份《征信承诺书》，《征信承诺书》载明：“本人承诺，若在办理此笔贷款审批过程中银行查出本人或配偶征信有逾期归还银行款、信用卡恶意透支和逾期不还等不良记录，或有其他住房贷款，住房抵押记录等问题的情况下，银行要求提交首付及利率，本人愿意提交首付及利率，配合银行办理按揭手续；若由于征信问题导致银行无法放贷，在不退房不更名的情况下，本人愿意将房款一次性付清。本人承诺不得以上述理由要求解除商品房买卖合同，由于征信问题所产生的一切后果，均由本人承担”。
高明法院2020年8月27日作出判决，原、被告签订的《商品房认购书》解除，被告退还购房款242167元给原告，驳回原告的其他诉讼请求。宣判后，双方均未提出上诉，一审判决已发生法律效力。
法官说法
原告要求解除合同是否合法合约呢？
原、被告签订《商品房认购书》的目的是在商品房买卖双方达成认购房屋及房屋价款的共同意思表示后，为促成商品房买卖双方顺利签订正式商品房买卖合同而签订的“先合同”。《商品房认购书》约定的20000元定金是签订正式《商品房买卖合同》这一行为的履约定金。本案中，原告请求解除《商品房认购书》的理由有两个，第一个理由是原告认为该房的格局、楼层与原告的命格不合，且不愿再签订正式的《商品房买卖合同》，该解除理由非双方约定的解除条件也非法定解除条件，该解除理由的判定标准没有法律依据，因此该理由不能作为原告合法行使解除权的依据；第二个理由是原告认为被告承诺可以在2020年7月初签订正式的《商品房买卖合同》，但被告要求与原告在6月底签订《商品房买卖合同》，原告认为被告违反了双方关于签订时间的约定。法院认为，被告要求在2020年6月底签订《商品房买卖合同》并未违反签署时间，原告以该理由要求解除《商品房认购书》不符合合同约定的依据，因此该理由无合约性。并且原告在签署《商品房认购书》时出具了《征信承诺书》，原告对其自身征信及是否具备办理按揭贷款资格应当自行承担责任。综上，原告并不享有合法合约解除该《商品房认购书》的权利。原告在以上述理由提出解除合同属于违约行为，应当承担违约责任。
原告交的定金还能要回来吗？
关于能否退还20000元定金的问题。经法院审查，《商品房认购书》中约定的定金为履约定金，其目的是为了促成双方能够签订正式的《商品房买卖合同》。本案中，原告因自身因素不愿签订《商品房买卖合同》，违反了双方签订的《商品房认购书》的约定，因此原告要求被告退还定金20000元没有事实和法律依据。在双方没有达成《商品房买卖合同》的情况下，被告应当将其余的购房款242167元退还给原告。
在此提醒消费者，当购买房产需要办理银行按揭手续时，必须明确自身征信情况和是否具备按揭贷款资格，对自身抗风险能力有一个准确的判断，否则因为自己的原因造成不能继续履行合同的要承担相应的违约责任。
接下来，是市民问题回复环节，
大家一起来看看吧！
市民问题
覃先生三个月前在北京市某物流公司支付了4000元押金，与该公司签署了一份电子中介合同（合同存放在该物流公司提供的网站中），该公司为其介绍物流公司运输商品再从中收取佣金，合同内中承诺三个月内若未能成功介绍物流公司运货则会退还4000元押金，但三个月已满仍未介绍到物流公司，覃先生要求退还押金才发现该公司的老板早已卷款潜逃，无法联系到该公司的员工及老板，该物流公司属于北京市，了解到该公司提供用于查看电子合同的网站早已关闭，覃先生暂无法提供电子或纸质合同用作证据，覃先生想问可以怎样维护自己的合法权益？
法官回复
根据覃先生的描述，首先需核实某物流公司是否为一个合法的经营主体，如果非合法经营主体，该案可能涉嫌诈骗，应当首先向公安部门报警处理。如果对方是合法的经营主体，可通过民事诉讼主张权利，覃先生首先要明确对方的身份主体信息，其次需要准备初步的证据，比如4000元的转账凭证，双方发生交易的原因事实等证据。好了，
本期节目就到这里，
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咱们不见不散！
高明法院微信编辑部
来源：高明法院
编辑：刘江欣
审校：李军、杜楠
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