建筑物名称及介绍(1所有区分所有)(1)

《共同利益住宅小区讲义》:1、所有、区分所有、建筑物区分所有

文/李云亮

本文是本书的基本用词指南。不是文字绕口令。请细嚼慢咽。甚或反刍。

九百多年前,北宋苏轼《前赤壁赋》有云:“天地之间,物各有主,苟非吾之所有,虽一毫而莫取。”

苏轼云“所有”,似“所有权”,非“所有权”。

在汉语氛围中,从古至今,物主对物之“所有”,表达的是人对物的具体拥有关系,没有一定的权利形态和内涵,是个笼统表达物之归属的社会性概念。

简单说,“所有”是言物之归属的事实,是物之归属的一种社会状态,且隐喻一个基本条件:物主“所有”之物必有边界,以供社会定分止争。

无边无际之物,不能为人“所有”。无边无际之物,绝无定分止争的可能。

物主“所有”之物,必有边界,极为重要。

日后,以“所有”为种子,所发育出来的一切权利概念,不言而喻皆内涵能确定的边界。

“所有”,这个古老的汉语,成了中国物权法逻辑发展的种子概念之一。不过,这个古老概念还需包装,才能于近代立法上市。

近代,西法东渐之后,中国出现“所有权”概念。这是对中国古老“所有”概念的立法包装。

1864年,美国传教士丁韪良(William Alexander)在翻译Henry Wheaton的著作“万国公法”(Elements of international law)时,发明了中国法学界如今经常使用的一种构词方法,这就是以“权”为后缀,造就众多的、偏正结构的合成词,如物权,所有权,等等。

此后,“所有”和“所有权”,在汉语氛围中,就有了语言分工:

“所有”,日常言之,立法用之,以表物的归属事实。就法律事实而言,“所有”对世只有相对性;

“所有权”,立法言之,日常用之,以表物的归属之法律形态。就立法内涵而言,“所有权”对世具有绝对性。

当“所有”历史地向“所有权”递进时,递进是否成功,首先须看“所有”所指事物的边界是否清楚。被“所有”之物的边界不清楚,“所有权”的权利边界必然不清楚。

物的边界,是“所有权”边界的物质基础。

物权思维,不能脱离物理的、物质性思维。

因为,物权的物,就是物理学之物。

只不过,物权的物,是物理学的物之中,极其微少的一部分。

物理学的物之中,可供交易、有经济价值、能产生法律关系的物,才能成为物权的物。

所以,南美洲的阿根廷共和国民法典,就“基于物之本身或与权利的关系对物作出的规定”:

“具有价值的物质性客体,在本法典中称‘物’。有关物的规定,准用于能被控制的能量和自然力。”

——妙哉。

回过头继续说。

当“所有”历史地向“所有权”递进时,立法给“所有”授权,只有被“所有”之物的边界清楚,“所有权”的权利边界才可能一清二晰,才足以定分止争。

“所有”是“所有权”的事实基础。反过来,“所有权”为“所有”赋权以对世。

然而,无论日常言说,还是论文解释,用“所有”一词足够达意,比“所有权”一词,传情达意轻便灵活得多。“所有”用来柔软地讲道理。“所有权”用来坚硬地对世。

毕竟,“所有”早已具备了“所有权”关于人与物的社会关系要素。最重要的社会关系要素,就是物在世上所显示的边界要素。

又。

当一物一主,一主非一人,一主非单数;即,一物一主,一主为多人,一主是复数时,“所有”则称“共同所有”。简称“共有”。

罗马法,我们私法的历史源泉,认为“共同所有(共有)”十分不稳定,任何共有人均可以要求分割共有物,因此,历史性地轻视对“共有”制度的思考。

现在,“共同所有(共有)”的理论发育不足。

至今,“共同所有(共有)”还跟在“所有权”逻辑之后,寄人篱下。

寄人篱下的“共同所有(共有)”,也有简单分类:

“按份共同所有(按份共有)”,“共同共同所有(共同共有)”,等等。

台湾地区法律,把“共同共同所有(共同共有)”称为“公同共同所有(公同共有)”,构词形式上更好看一些,也合乎逻辑。

其实,“所有权”的哲学基础,是个人主义的。“共同所有(共有)”的哲学基础,是团体主义的。二者不应该同处于一个逻辑体系内。二者应该各自独立成章。

立法的每一个逻辑体系,都有自己独特的哲学基础。

“共同所有(共有)”的哲学基础,就不同于“所有权”的哲学基础。那么,把二者放在同一个逻辑体系(同一章)内,思想上会妨碍对理论发育不足的“共同所有(共有)”的全面理解。

不过,近现代,有一种特殊的“共同所有(共有)”独立成章,甚至发育到有单独的立法了。

那种特殊的“共同所有(共有)”,就是我们《民法典》“业主的建筑物区分所有权”。

“业主的建筑物区分所有权”,其实是共有物内部,存在诸多非共有空间、特殊的“共同所有(共有)”。

日本法律,将共有物内部存在诸多非共有空间的“共同所有(共有)”,命名为“区分所有”。

加拿大魁北克法律,将共有物内部存在诸多非共有空间的“共同所有(共有)”,命名为“区分共有(Divided Co-ownership)”。

日本法律将“区分所有”的对象,设定为建筑物。因而这种“区分所有”进一步冠名为“建筑物区分所有”。

加拿大魁北克法律将“区分共有(Divided Co-ownership)”的对象,设定为不动产。因而其“区分共有”进一步冠名为“不动产区分共有(Divided Co-ownership of Immovables)”.

“区分所有”或“区分共有(Divided Co-ownership)”,是一个硬币的两面。视角不同而已。

本文认为,加拿大魁北克法律的“不动产区分共有(Divided Co-ownership of Immovables)”,更适合中国国情。

中国“业主的建筑物区分所有权”极为缺乏“共同所有(共有)”团体精神。

日本的“建筑物区分所有”,是从共有个人的角度,看内部有区分的“建筑物共同所有”。

所以,日本立法:《建物の区分所有等に関する法律(区分所有法)》——日本法原文如此。

加拿大魁北克的“不动产区分共有”,是从共有团体的角度,看内部有区分的“共同所有(共有)”。

所以,加拿大魁北克立法:“不动产区分共有(Divided Co-ownership of Immovables)”。

中国法称“建筑物区分所有权”,根源是学习日本法。

然而,在日本法中,“区分所有权”仅相当于中国业主的专有权,不含共有。

中国的“区分所有权”与日本的“区分所有权”,二者意思大相径庭。中国物权法学界毫无知觉。

本书用辞,通用“区分所有”,特别情况使用“区分所有权”。

注意,“区分所有”可以有不同的区分对象,因此有不同的冠名。

比如,建筑物(不动产)区分所有、邮轮区分所有、时间区分所有,等等。

时间区分所有,在房地产业内,就是分时度假公寓、分时度假酒店等概念之本质所在。

总之,“所有”,“区分所有”、“建筑物区分所有”,这一串概念,有其内在的、历史的、逻辑的联系。

只有读者内心清楚这一串基本概念,及其逻辑关系,再阅读本书后面的文章,就顺畅不难了。

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