房价降了。国家统计局数据显示，今年8月底商品房累计均价为10425元/平，较6月底的10720元/平，有显著下降。但即便如此，数以万计国人的买房问题仍然没有太大改善。因为这个房价水平较去年底时的9859元/平，仍然上涨了5.7%。
换句话说，高房价依然是摆在很多人面前的一座难以跨越的“高山”——四大一线城市“北上广深”的均价已经高达7.25万元/平，哪怕是以付三成首付的方式购买80平米的房子，购房的门槛也已经提高到了174万，这还不包括未来30年每月高达24000元的银行贷款。即便是按照8月底的全国均价计算，三成首付购买100平米的房子的门槛也高达36万，对于普通的工薪阶层家庭来说，一家三口人需要努力积攒至少十年才能凑齐首付款。
大城市房价“高得离谱”，买房难度与日俱增，事实上很多人其实已经与买房无缘了。但统计数据却告诉我们，过去5年仍然有超过6564万人从农村转移到城市，平均每年有1312万人“洗脚上岸”进城落户安家。就人口的流向来看，仅长三角、珠三角和京津冀三大都市圈就虹吸了全国70%的进城人口，其中十大人口净流入城市分别是上海、深圳、北京、东莞、广州、天津、佛山、苏州、宁波和杭州。与此同时，还有一个趋势就是年轻人都往城市流动，愿意留在农村的年轻人寥寥无几。
8月31日，住建部长王蒙徽在重要发布会上提到，2020年我国的城镇人口占比63.89%，十年间上升14.21%。经济学家任泽平分析认为，按照这个发展趋势计算，未来5-8年，我国的城镇化率就可能突破70%，达到发达国家水平。届时我国的城镇人口将达到10个亿，农村人口将减少到仅有3亿多。此外，北大光华管理学院院长刘俏也测算表示，到2035年，中国城镇化率将达到75%-80%，新增近4亿城镇居民，达到发达国家同等水平。
高城镇化率确实是国家经济发达的表现，也改善了地区产业结构，提高了工业生产的效率，更促进了科学进步与文化交流。但弊端也显而易见：一是大量农村人口进城，创造了大量住房需求，推动了城市房价不断上涨。一方面新进城的新市民，很难依靠工资收入买房；另一方面不断飙涨的房价，“造富”效应突出的房地产却在引发过度投资炒作、高杠杆买房等行为。信贷资源大量沉淀在房地产行业，实体制造业、高科技产业等得不到输血，发展受阻。此外，高房价也对居民的生育意愿和消费意愿有很强的抑制作用；
二是城乡壁垒日渐形成，同时导致很多人不得不面临“城里无法立足，农村又难以回去”的窘境。资料显示，截止到2020年底，全国“人户分离”人口高达4.9亿，也就是说全国有4.9亿人口并未真正融入到城市，他们虽然在城市里工作、生活，但是却不能在所居住和就业的城市平等地享受公共服务和社会保障。他们的子女，特别是在大城市工作的外来人口的子女面临着上学难的问题。
三是伴随着农村人口大规模向城市迁移，农村出现了较为严重的“土地大规模闲置”情况。不仅造成了土地资源浪费，而且阻碍了农村的治理与发展，严重干扰了新农村建设进程。资料显示，全国空置的宅基地面积高达1亿亩，占总量的40%。按照目前我国农村居民人均用地153平米计算，每年将均有18.36万平米的农村宅基地可能闲置不用。闲置旧房越来越多，甚至成了一种约定俗成的群体性现象，很多农村都出现了“十户九空”现状。
基于上述三大问题，从2015年开始，国家就一直在致力于乡村发展建设，立志要“打破城乡二元结构壁垒”——过去5年，农业部不止一次表态，未来要在破解城乡二元结构、推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置上取得重大突破，给农村发展注入新的动力，让广大农民平等参与改革发展进程、共同享受改革发展成果。尤其是2017年，中央明确，农业农村农民问题是关系国计民生的根本性问题，宣布实施乡村振兴战略。
那么到底怎样才能有效“缩小城乡差距，振兴农村发展”呢？解决之道就在土地上——土地是一切自然资源中最基本的资源，更是生产、生活资料、财富的来源。乡村振兴发展，自然要从农村土地确权开始。
“土地确权”是指土地所有权、土地使用权和他项权利的确认、确定，简称确权，也是依照法律、政策的规定确定某一范围内的土地的所有权、使用权的隶属关系和他项权利的内容。从某些方面来说，农村土地确权就相当于城市的“第二次房改”。为什么要进行土地确权？长期以来，由于法律缺位、责任承包制等种种原因，造成了我国农村土地地籍管理混乱。
总而言之一句话，农村土地确权的意义十分重大：一方面可以依法保护村民的土地承包经营权和宅基地使用权不受侵犯，让农民真正成为土地的主人；另一方面将促使广大农民热爱土地、专心农业，促进农村的长治久安、繁荣发展；更重要的是，明晰农村土地的产权，通过对农村土地的登记发证，可有效减少因土地权属争议引发的各种社会矛盾。
值得一提的是，农村土地确权登记颁证工作始于2013年1月31日——“中央一号”文件提出，全面开展农村土地确权登记颁证工作。彼时制定的工作计划是，用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作，妥善解决农户承包地块面积不准、四至不清等问题。加快包括农村宅基地在内的农村集体土地所有权和建设用地使用权地籍调查，尽快完成确权登记颁证工作。此外，2018年3月，我国正式启动农村房屋不动产登记发证试点工作。也就是说，“房地一体”的宅基地确权登记工作已经持续了8年多。
最近一段时间，关于“农村宅基地确权全面停止”的消息，屡见报端。作为农民朋友们最关心的事情之一，自然少不了一番议论。农村土地确权真的已经圆满结束了吗？答案是否定的。按照国家原计划，农村土地确权登记工作早在2018年就应该结束了，但由于全国宅基地数量大、情况复杂，一些地方还存在农村地籍调查基础薄弱、登记资料管理不规范和信息化程度低等问题，实际上很多地方的确权登记工作都没能按时完成。
对此，自然资源部也证实了——2020年5月18日，自然资源部在“文件”中明确提到，由于疫情等原因，很多未按时完成土地确权登记工作的城市，可以顺延到2021年。值得一提的是，今年1月份，自然资源部再次下发“农村集体土地确权登记发证”文件，强调“进一步规范和加快推进农村集体土地确权登记发证工作”。重点要说明的是，文件出台后，江苏、宁夏、湖南等省市随即就出台了规定，明确要求，各地必须在今年10月底前做好权籍调查成果验收入库、集中申请登记，完成90%的登记颁证任务；11月底前完成确权登记成果整理、数字化处理和入库，并逐级上报，实现信息化管理。换句话说，2021年之前，农村土地的确权登记工作才算真的圆满结束。
由于很多人长期远离农村，对于农村土地确权可能一知半解，这里有两点需要明确：其一是土地确权工作结束后，没有确权的土地，则会一律收回村集体或者国家；其二是国家明确4类宅基地无法确权：1、乱占耕地建房；2、违反生态保护红线管控要求建房；3、城镇居民非法购买宅基地；4、小产权房。
值得一提的是，2021年1月1日新修订的《民法典》正式实施，其中关于农村土地使用权继承和房屋继承等有清晰的规定。此外，新版《土地管理法实施条例》从今年9月起正式实施，其中对农村宅基地做了新规定，毫无疑问这将影响到农村宅基地的申请、流转等，同时也会影响到农村房子的建设与继承。
总结来说就是，新规来了，今年起，农村房子将统统按照三大新规“这样”处理：
第一、新规下，农村房屋不动产登记发证统统实行“房地一体”
既然农村宅基地确权登记颁证工作即将结束，就意味着农村的土地权属完全清晰了，这也为未来的农村土地使用权和房屋传承做好了铺垫。接下来农村房屋的不动产登记发证将按照“房地一体”原则进行。简单来说就是，房子跟着土地走，也叫“房随地走”。围绕宅基地和集体建设用地确权登记工作重点，对于未开展地籍调查的，要尽快开展房地一体地籍调查，完成房地一体不动产登记；已完成宅基地、集体建设用地地籍调查但没有完成农房调查的，要尽快补充调查农房信息，完成房地一体的不动产登记。
换句话说就是，在农村土地确权登记基础上，对宗地上的房屋等建筑物、构筑物开展补充调查，依法确定房屋所有权主体、面积等属性，按照《不动产登记暂行条例》颁发房地一体不动产权证书。
“房地一体”发证之后的好处非常明显：一是有效地保障农民的不动产权益。领取了不动产登记的证书，也就意味着农民所拥有的土地和不动产都受到法律的保障；二是出现产权纠纷时，可以依据产权登记证进行处理，不会再出现过去那种邻里互争土地、房产的闹剧。一言概之，以确权为基础，可以彻底激活土地财产权能，对广大的农村朋友影响深远。
第二、今年9月起，农村宅基地迎来3项新规定
1、宅基地的申请流程明确了：首先，村民要以户为单位向村集体或村民委员会申请宅基地；其次，经过村民集体讨论通过并公示；再者，报乡（镇）主管单位审核批准。倘若申请的宅基地涉及占用农用地，村民需要先办理农用地转用审批手续。值得一提的是，以下两种情况下，农民无法再申请宅基地建房：超出“一户一宅”标准、村民出卖房屋后再次申请；
2、设置宅基地四项“禁令”：禁止违背农民意愿强制流转宅基地，禁止违法收回农民依法取得的宅基地，禁止以退出宅基地作为农民进城落户的条件，禁止强迫农民搬迁退出宅基地。意义很明确，主要是保护农民农村宅基地使用权的合法权益，当然按照“房地一体”原则，实际上也是保护农民农村房屋的合法权益；
3、农村村民进城落户的，可以自愿有偿退出宅基地。很显然，这项规定主要是为了盘活农村闲置宅基地。当然，还能妥善推动解决返乡下乡人员居住问题。不得不说这项规定，对于很多早就在城里生活，不可能再返回农村的人来说，是一项“两全其美”的规定。
第三、农村房屋的继承、修建、闲置等有新的管理办法
具体来说就是三个方面：1、农村宅基地使用权和房屋的继承问题。新规明确了，今年起，不仅农村户口可以依法继承农村宅基地的使用权，城市户口子女同样享有依法继承宅基地使用权，并办理不动产登记的权利。农村宅基地使用权只有具备本集体经济组织成员资格的人才能取得，在很大程度上具有福利性质和社会保障功能；
2、农村房屋如有以下三种情况，村集体有权收回宅基地的使用权：空置超过2年、倒塌或者损毁。更值得一提的是，如果有城市户籍的人口再次回到农村，想申请在原有的宅基地上改建、翻建、扩建房屋，是不予批准的。当然，如果是农村户籍的居民，则可以通过正常途径申请新建住房，一般情况下，都是可以获得批准的；
3、宅基地使用权和农村房屋可以依法转让或者出租，换句话说，农民可以通过这种方式获得一定的出租性收益。不过对于现实中存在的诸多“城里人想购买农村宅基地”的情况，新规明令禁止：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅。依据我国土地管理法的规定，农村集体土地只能由本村村民使用，如果不是本村的村民，购买土地兴建房屋是不受法律保护的。换言之，一经发现违规购买农村宅基地建房行为，村集体有权收回宅基地使用权，同时相关部门将依法对新建房屋进行全部拆除。
总结：七普数据显示，居住在乡村的人口为50979万人，占36.11%。尤其是最近五年，农村人口向城镇转移的速度明显下滑。按照温铁军的说法，农村才是中国社会稳定的“定海神针”——未来将会有大量的人口回流农村。未来的农村都将会和城市毫无区别，新农村的甚至比城市还要好，这就是所谓的城乡平衡。所以他呼吁，无论在外边做多大，无论未来政策怎么变，一定不要丢弃老家的土地和房子，因为我们把农村安身立命的财产叫做“零风险资产”。
对此，我们还是非常赞同的。近年来，国家高度重视农村经济发展，不仅制定了“农村长远振兴发展战略”，更出台了一系列农村安居、产业扶持政策，释放的信号非常明确：农村的发展会越来越好，中国经济未来几十年的发展可能还得依靠加大对农村的投入来带动。凡此种种，未来农村的土地和房子会更有价值，尤其是农村本身就具有城市无可比拟的三大优势：空气好、水源好、适合养老。因此，如果你已经继承或者在农村有房屋一定要想方设法保护好。
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