今天又回到了会计实务的学习，实在是赵老师的课落下太多了，而且还听不懂，只能找另外一个老师的基础梳理课程赶紧补，补完后再回去听赵磊老师的实务课，哎……
今天学习的是投资性房地产，首先接触的是概念，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值或两者兼而持有的房地产。投资性房地产的范围主要包括已出租的土地使用权、已出租的建筑物、持有并准备增值后转让的土地使用权。当然，也有以下要值得注意的地方：
1、以经营租赁方式注入再转租给其他单位的建筑物，不属于投资性房地产；
2、待出租的房、地不属于投资性房地产；
3、部分自用、部分出租、两者不能单独计量和出售的，统一作为自用处理，不计入投资性房地产；
4、企业出租给职工的不算投资性房地产；
5、房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权属于存货；
弄懂了概念以后，就开始学习投资性房地产的确认和计量。投资性房地产的确认，除了要满足概念以外，还要同时满足两个条件：1、与投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；2、该投资性房地产的 成本能够可靠计量。
确认完投资性房地产以后，就开始初始计量，外购的投资性房地产要按照成本计量，成本包含价、税、费，跟前面学习的固定资产、无形资产有类似之处，具体的会计分录如下：
成本模式
借：投资性房地产
应交税费—应交增值税（进项税额）
贷：银行存款等
公允价值模式
借：投资性房地产—成本
应交税费—应交增值税（进项税额）
贷：银行存款等
自建的投资性房地产的成本=达到可使用状态前的所有支出，具体分录如下：
借：投资性房地产—在建
贷：银行存款等
初始计量以后，还会有后续计量，后续计量有两种模式：成本模式和公允价值模式。通常采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才采用公允价值模式。投资性房地产的后续计量，成本模式下需要计提折旧、摊销、减值准备，所有费用支出全部转入其他业务成本，具体分录如下：
借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧/摊销
借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备
确认租金收入时计入其他业务收入，发生维护费用支出时计入其他业务成本，具体分录如下：
借：银行存款等
贷：其他业务收入
应交税费—应交增值税（销项税额）
借：其他业务成本
贷：银行存款
如果采用公允价值计量时，则需在资产负债表日，一般都是每年年末，要确认公允价值变动：
借：投资性房地产—公允价值变动
贷：公允价值变动损益
可能分录是反的，这个要看具体情况。确认租金和发生的费用跟成本模式是一样的分录，另外公允模式下计量的投资性房地产有三不原则：不折旧、不摊销、不减值。
投资性房地产后续计量模式一旦确定，不得随意变更，除非是达到了一定条件才允许，而且需将该变更作为会计政策变更处理。但是已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得转为成本模式，按照我们经济法老师说的， 不要问为什么，政策不允许，哈哈哈……
借：投资性房地产—成本（公允价值）
投资性房地产累计折旧/摊销
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
盈余公积10%
利润分配—未分配利润90%
当然，投资性房地产后续资本化以后可能改扩建的话，这个时候如果是在成本模式下计量，需暂停折旧/摊销/减值准备，并讲投资性房地产的账面价值全部转为在建，后续的资本化支出进行归结，待完工后再进行转回，具体分录如下：
借：投资性房地产—在建
投资性房地产累计折旧/摊销
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
借：投资性房地产—在建
贷：银行存款等
借：投资性房地产
贷：投资性房地产—在建
如果是公允价值模式的话，资本化后续归集的步骤是一样的，只有前面先转入在建的时候有少许区别，最后是同步转回，具体分录如下：
借：投资性房地产—在建
贷：投资性房地产—成本
—公允价值变动（或在借方）
借：投资性房地产—在建
贷：银行存款等
借：投资性房地产—成本
贷：投资性房地产—在建
而所有的费用化全部归位其他业务成本：
借：其他业务成本
贷：银行存款等
这一章节，你说它难吧，好像也没说啥，这些分录也都很简单，你说它不难吧，好像又离我们很远，哎，等后续内容全部学完之后，就开始答题吧！
