近日住宅市场虽然交投淡静，但综合资料，7月竟然有至少54宗，帐面蚀让的住宅转手个案，这类个案按月再增约10%，已连升4个月。
近年工厦交投成绩于工商铺范畴中最标青。
踏入8月，二手蚀让情况越来越多，将军澳慧安园有个两房单位，约3年跌价逾16%，期内原业主帐面损失逾百万元。楼市不利消息持续涌现，蚀让潮更有恶化趋势。
名人明星入市备受瞩目
汪明荃投资有道，有指她在美罗中心曾购入3个相连单位。
同样是砖头，住宅蚀让，工商铺则完全不同，其中又以工厦单位成绩最标青。前廉政专员汤显明6月30日斥资563.8万元，买入九龙湾美罗中心2期低层单位，该单位面积约640平方呎，成交呎价8,809元。单位原业主是于2018年7月，以518万元购入上址，即持货约4年帐面升值约45.8万元，达8.8%。
记者曾到该单位视察，发现无论是单位外还是大厦大堂，均没有挂出名牌。目前单位丢空，看上去是一间空置办公室，连家私都没有，上手应该是一家名为Realfit的公司。
同是美罗中心2期，汪明荃于今年1月，以635万元购入11楼一个单位，面积约710平方呎，成交呎价约8,944元。有指她在美罗中心曾购入3个相连单位，目前已租予「食脑三子」（何广沛、郭子豪和方绍聪），让他们有地方创作及经营Youtube频道。
另外，市场有消息，由歌神许冠杰持有的粉岭业畅街18号，安恒工贸中心低层单位，建筑面积约1,622平方呎，近日以约495万出售，每呎造价约为3,051元。据悉，许冠杰早于2011年以155万元购入该单位，持货11年帐面获利约340万，物业期间升值约2.19倍。
陈伟志：工厦活化2.0催生投资潮
陈伟志认为，工厦多人投资，主要因为入场门槛低、回报高，没有五花八门的印花税要应付。
据美联工商铺《工厦快讯》报道，6月工厦交投持续回升，共录得285宗注册成交，按月升18.3%。环球通胀高企，据估计未来还会持续一段时间，由于工商物业防守和保值能力较强，相信工厦未来仍会受投资者追捧。预计下半年，工厦成交量有望达到1,700宗左右，较上半年上升约10%，而下半年工厦租售价预计将上升5%左右。
美联工商铺董事陈伟志认为，工厦多人投资，主要因为入场门槛低、回报高，没有五花八门的印花税要应付，开几多间公司就可以买几多个单位。特别近几年政府推出「工厦活化2.0」，催生出工厦投资价值被看高一线：「部分行业可免补地价于工厦经营，例如Studio制作、录音等等，虽然只是好少量行业，但亦是正面因素，加上有发展商专门收购工厦，买到一栋之后就拆掉（重建）。『工厦活化2.0』政策下，重建工厦可获额外多批2成楼面面积，虽然要补地价，不过都有赚，发展商计过条数觉得有作为，于是将资金投放回工厦市场。」
明星爱用工厦单位作衣帽间
汤显明买入的单位目前丢空。
至于明星、名人为何经常购入工厦，陈伟志解释，明星衣服鞋履多，一定要有工厦单位作衣帽间或杂物房。另外，又有人会将工厦单位装修成工作室：「明星多数自用，名人就有机会收租，主要明星真系有需要。」
尤其几年前，工厦价格低，有人将一个10,000平方呎物业，分间出10几20个单位，出售的话每个可卖80万元，收租就每月可收3,000至4,000元。陈伟志说，当日这些分间单位刚刚兴起，所以租特别贵，但现时就开始多人做，供应量更多：「几千元便租到个百几呎单位，实用面积60至70呎，可以存放换季衣物、玩具，又可以将杂物叠高摆放，地方非常『见使』。香港豪宅呎价贵，不会有人在20,000元一呎的家中堆放杂物，倒不如花几千元租金，又或者用几十万买个工厦单位存放东西。」
葵涌荃湾工厦升值潜力较大现时是否入手工厦好时机？陈伟志认为，业主经过近半年、9个月折磨，市况不是特别好，现时入市有机会执「笋货」：「只要你肯大胆还价，个别业主急需套现，始终疫情爆发已一段长时间，有人真的需要现金周转，所以只要敢问、敢入市，可能就有机会执到『笋货』，业主会愿意平放。」他举例，近日有部分成交，业主标价8,000元一呎，但可能还价6,000多元都肯放售，情况与住宅类似，有些业主肯杀价出货。
就地区而言，陈伟志认为葵涌、荃湾的工厦升值潜力较大，主要原因是基数低，只需2,000至3,000元一呎，值博率高。观塘工业区就好成熟，过去几年不断升值，已经升了很多：「如果要选一区去博，葵涌、荃湾可以看高一线。」
万呎单位买少见少投资首选
工厦经常出现抢「货」上落及抢车位的情况，新人入市前要留意。
当然，入手什么单位要视乎个人财力，陈伟志建议财力足够的话，可以买大少少的单位：「特别是旧式工厦，10,000至20,000呎的单位，供应越来越少。第一，发展商近几年因应『工厦活化2.0』，将旧工厦推倒重建，兴建新玻璃幕墙工厦，新建的不会再有20,000、30,000呎单位，只会有一千几百呎，因为这些才受市场欢迎。第二，部分大单位可能被基本投资者买入，再自己分租，一个10,000呎单位分间成20个小单位，这样又失去了大单位供应。第三，近几年香港对物流仓需要突然急升，可能用作储存医疗用品或食品等等，大呎数工厦单位于市场上求过于供。」
物流公司影响停车场使用陈伟志提醒，购入工厦单位要注意几方面，尤其传统工厦，要留意有多旧，因为部分旧工厦有可能买入一两年后就要花一笔钱维修，有好多外墙都未做好，或者马上要验窗，这些入手前都要考虑：「另外，又要看看楼上、楼下从事什么工种，亦要看看电梯， 最担心一座大厦有几间物流公司，会好烦，抢『货』位上落， 甚至有时运输会因为这些问题日嘈夜嘈。如果物流公司太多，停车场可能用不到，有些工厦停车场由早爆到晚，一个（货）柜到就会瘫痪整个停车场几个钟，如果有两个柜或3个柜，整个停车场可以作废。有这些情况，会较难找租客。」
陈伟志强调，入手20、30年楼龄的工厦，要有心理准备一定不会太「靓仔」，但还是有些会比较好，有些比较差。位置亦十分重要，这些都要小心留意。
众所周知，住宅单位高层由于景观较好，一般都价钱较高，不过工厦就没有多大分别，一般反而是低层高楼底会比较受欢迎，特别是如果要处理的货物不是太重，楼底高可方便叠高，放更多货。除此之外，部分人不愿意等电梯，倾向上落方便，因此1、2楼单位会更有优势。但世事无绝对，陈伟志解释：「如果低层楼底与高层一样高，6、7楼与10几楼比较，调转就可能10几楼较受欢迎，因为景观开扬，适合做写字楼，空间感大，望出窗感觉更好。反正6、7楼都不会有人傻到行楼梯，那倒不如10几20楼，更高层，更舒服。」
近10年工厦价格升幅最大不过，陈伟志提醒投资者，工厦按揭是一大问题，首期较投资住宅更大，要看个人是否可承受：「有些人真的接受不到，一向买开豪宅、住宅，会所金碧辉煌，有闲钱都心动想入市。相反工厦又旧又无冷气，部分人『得把口』话OK，但去到现场就不能接受，觉得花1,000万、几百万，就买这样的东西。」
虽然有各种各样考虑，但陈伟志引述数据显示，近10年不同物业中，工厦价格升幅最大：「早几年好多投资铺位的投资者，突然转向工厦，因为大家觉得原来工厦才是宝藏。当然，现时升幅慢了不少，已经无当日那么多。我个人看法是，如果真的想投资工厦，就要自己先做做功课。」
潘志明：市场观望气氛较浓
有危就有机，潘志明表示现时市场仍处于讨价还价阶段。
中原（工商铺）董事总经理潘志明，对工厦市况亦有接近看法。他说，工商铺市场踏入6、7月已变得相对淡静，因为工商铺买家以投资者为主，与住宅有刚性需求有很大分别，一般买入工商铺都是从收租、升值等角度出发，但现时经济情况未明朗，大家观望气氛较浓，再加上市场进入加息周期，令投资者入市有更多顾虑：「一般投资者现时都是观察状态，6、7月整体工商铺成交宗数比去年同期下跌30%。」
潘志明透露，工商铺中仍以旧式工厦最受投资者欢迎，始终价格低，收购合并活动近年也偏多，尤其2022上半年，大宗交易都以买入全栋工厦为主。
大资金静待最后一刻入市有危就有机，潘志明表示现时市场仍处于讨价还价阶段，持货业主如果实力够，持货能力强，只要挨过这两年，就有希望在市况好转后高价出货：「经历了两年多疫情，当然也有不少企业或业主备受压力，在经济受压的情况下，愿意减价沽货，又或者因为急需资金周转而需要沽货，这段时间可能是投资者的好机会。面对今时今日的局面，有人睇好有人睇淡，所以近一两年都见到不少大资金、大基金入市，等到减价最后一刻出手购入。」
另外，潘志明提醒，工厦车位多少对价值有影响，因为一般工厦车位配套极少，差不多每10个单位都配不到1个车位，所以车位价值高：「车位是建筑成本，车位越多，即发展商投入成本越重，单位未来保值、升值能力亦越大。」
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