我们日常申请的抵押，一般是全款房的抵押，也就是一抵。
如果房产是按揭状态，就有两种方案可以选择：直接按揭状态申请二抵，或者垫资还清尾款直接申请一抵。
具体选择哪种方案，主要还是根据自己的用款情况来决定。
1. 按揭尾款的剩余额度
二抵额度的计算方法：房子的评估值x放款成数-按揭未还金额
1000万的房，按揭剩余300万，抵押一般7成放款
1000万x 0.7（7成放款）-300万=400万额度
如果按揭的剩余额度比较高，可以直接申请二抵，毕竟前期还尾款的垫资过桥费用也是不少的开支。
如果额度所剩不多，申请一抵也很合适，一抵的利率要比二抵的利率低很多。
2. 用款金额的大小
如果资金需求不多，二抵剩余额度够用，可以考虑二抵，不影响按揭。
如果资金需求比较大，优先考虑还清按揭，直接做一抵，额度高，利率低，且可选择的产品较多。
3. 房贷利率
如果按揭是申请的公积金贷款或者公积金 商贷组合，利率远远低于抵押贷款的利率，可以优先选择二抵。
如果按揭申请的纯商贷，那么利率一般都是高于抵押利率的，这种情况建议做一抵。不仅可以解决目前的资金问题，还可以从原本按揭利率置换到低利率，省出中间的利息差，一举两得。
4. 资金所需时间
一抵和二抵的审批流程很相似，审批时间也差不多。
二抵的年限一般可以选择5年、10年、20年。
一抵的话最长20年期限也是有的，但是短期居多，3年、5年、10年。
以上几点可以根据自身情况来决定申请哪种。
小编想提醒大家的是，不论做哪一种选择，都要综合考虑，不要盲目的觉得利率低或额度高就合适，比如：月供还到第几年了还清是否合适？利率低了但是年限是否够用？抵押要求公司的话，没有真实经营的公司后期需要如何维持？
需要考虑的因素有很多，一定要慎重决定，不懂得问题可以评论或留言，一起探讨。
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