暴雷!暴雷!还是暴雷!

步入2021年下半年以来,层层叠加的调控政策以及下行的市场,不断加速房地产行业的风险出清。据说财猫不完全统计,今年以来,已有阳光100、蓝光、恒大、新力、花样年、当代等多家房企宣布债务违约,暴雷频率之高令看客们应接不暇。

各个开发商的资金状况(账上躺着100亿但爆雷了)(1)

图片来源:广州房产自制

如果说,此前阳光100、蓝光、恒大们的债务违约还算有迹可循,因为他们本身就资不抵债,而新力控股的债务违约更多是由于技术性原因,因股价闪崩导致大股东股份被平仓,公司无法再融资,最终导致债务实质性违约。

那么,从花样年和当代置业开始,房企们开了一个债务违约的坏头,那就是:财务报表变得不再那么可信。

各个开发商的资金状况(账上躺着100亿但爆雷了)(2)

花样年和当代置业债务违约的当天,所有人都在问同一个问题:

为什么中报的时候,房企的账上明明都躺着充足的钱,最终还是暴雷了呢?

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万万没想到的违约

回答这个问题之前,我们先来看看花样年和当代置业各自的情况:

中报显示,截至2021年中,花样年拥有在手现金315.83亿元(包含受限制现金38.64亿元),同期,一年内到期的短期债务为194.77亿元。

现金短债比1.39,在手现金能够覆盖短期负债,流动性虽然算不上充裕,但也并不算压力特别大。

10月4日,花样年发布公告称,受疫情反复、行业政策及宏观经济等多重因素的影响,公司流动性出现阶段性紧张,未能在10月4日如期支付2021年票据的剩余本金约2.05亿美元。

此前,花样年刚刚宣布,将彩生活旗下核心资产邻里乐,作价33亿元卖给碧桂园。据传,先期23亿交易款和7亿元贷款,在国庆节前就打过去了。

再加上中报披露的近280亿,彩生活账面上应该趴着大笔现金,怎么就债券违约了呢?

当代置业的情况同样如此。

中报显示,截至2021年中,当代置业拥有在手现金174.25亿元(包含受限制现金38.01亿元),同期,一年内到期的短期债务为93.47亿元。

现金短债比1.86,在手现金完全能够覆盖短期负债,流动性相对充裕。

10月11日,当代置业公告称,寻求将2021年10月25日到期、票息12.85%的优先票据赎回35%后,剩余部分2.5亿美元优先票据到期日延长三个月,以改善流动性和现金管理,并避免任何潜在的偿付违约。

汇生国际融资总裁黄立冲指出,如果当代置业单方表示延期,没有获得投资者的同意,实际就是进入到一个月的违约缓冲期;如果投资者同意,那就不算违约。

事实上,国庆假期后首日,当代旗下物业公司第一服务就曾在港交所刊发短暂停牌公告。彼时业内就猜测,当代置业是想通过出售上市物业公司股权筹措资金。只是还没等到交易落实,当代置业就公告了美元债展期。

不过,比花样年稍微好一点的是,花样年直到债务违约的最后一刻都还声称会还钱,而后就直接“躺平”违约了。

而当代置业起码提前公告了希望获得债务展期。同时,公司董事会主席张雷、总裁张鹏还将为集团提供8亿元股东贷款作为债务展期的“筹码”,也算是“有努力过”。

但二者共同的问题都是::账面现金超百亿,却说还不起十几亿的债务?

终极问题来了:开发商的钱都去哪了?

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开发商的钱都去哪了?

要搞清楚这个问题,我们首先要明晰一个概念:房企的钱是流动的,有进有出,再加上房企往往会在一定程度上美化报表进行资产腾挪,6月份的时候有钱,不代表过了两个月、三个月,账上依然有那么多钱。

明晰了这个概念之后,我们再来看看房企的资金流动,简单分为两块:花钱的地方、生钱的地方。

先来看看花钱的地方。

第一个是基础开销。比如销售开支、行政开支等常规费用,这一部分基本上变化不会太大,占比也不多,不至于产生非常大的影响。

第二个是拿地。很多房企上半年还在疯狂地拿地。很不幸,花样年和当代置业都是其中代表。

据统计,花样年今年前五个月就花了83亿拿地,对比整个2020年,其拿地金额才只有116亿。今年前6个月,当代置业也还在扩大规模,新购置了20个项目,新增建面356.4万平。

第三个是还债。从上文可以看到,花样年和当代置业要还的短期债,一个近200亿,一个近100亿,都是不小的规模,这也需要企业提前铺排去做好还款计划。

看完花钱的地方,我们再开看看生钱的地方。

第一个是销售回款。这个是大头中的大头,房企的重中之重,但现在的情况怎么样呢?

一方面,自7月份以来,多数城市成交明显下滑,这一行情一直持续至10月,房企的销售额也开始呈现明显的下滑趋势。

克而瑞的数据显示,9月TOP100房企实现单月销售操盘金额7596亿元,单月业绩规模不及8月,首次出现环比下降,同比2020年、2019年更是出现了36.2%、17.7%的跌幅。

这意味房企未来一段时间的销售回款,表现将不会特别令人满意。

另一方面,从即期销售回款表现来看,情况也并不乐观。

据了解,过去,从首付日算起,按揭回款周期一般在1-3个月左右。但自2020年底银行机构实施两个上限以来,按揭贷款变得日益困难,不仅额度一直紧张,贷款审批的周期也被大大拉长,导致房企按揭回款的周期也被大大拉长。

与此同时,有声音指出,自恒大出事以后,各地政府非常担心本地楼盘烂尾,纷纷对售楼款加强了解监管,很多卖出去的楼盘,资金也回不到总部,被严格限制在项目账号里面。导致那些负债比较高的房企拿不回钱还款,纷纷暴雷。

第二个是融资。这个就更不用说了。在三道红线出台以后,房企的融资就被大大限制住了。而在诸多房企发生暴雷事件影响海外投资人信心背景下,房企想要在境外融资,难度也在不断加大。

数据显示,今年二三季度,地产美元债净融资额减少65.6亿美元,同比下滑近150%。

因而,大部分房企当下的处境正是:销售回款、融资遇阻,又遇上了偿债的高峰期。花钱的地方多,生钱的地方少,如果上半年再乱花钱多买地,没有做好还债的安排,那出现债务到期还不上钱的情况,也就不足为奇了。

各个开发商的资金状况(账上躺着100亿但爆雷了)(5)

哪些房企更危险?

说了这么多,最关键的问题来了:接下来,哪些房企更有可能出现暴雷的情况?

说财猫为大家总结了三种:

第一种是在手现金难以偿还短期债务的房企。简单来说,就是现金短债比小于1、接近1的房企。

话不多说,奉上表格。

各个开发商的资金状况(账上躺着100亿但爆雷了)(6)

从这个表格上不难看到,现金短债比小于1 的房企,除了还在暴雷边缘的富力,剩下的恒大、蓝光、华夏幸福、泰禾,全部都已经暴雷了。

第二种是接下来有大批美元债到期的房企。包括已经暴雷的恒大、花样年,还有同样处于暴雷边缘的富力、绿地、融信、禹洲、中梁等。

同样,奉上表格。

各个开发商的资金状况(账上躺着100亿但爆雷了)(7)

资料来源:彭博、安信证券

第三种是上半年拿地较为激进的房企。这里的拿地激进,不是指拿地的绝对金额多,而是指拿地金额占销售额的比重很大,特别是民企。

克而瑞数据显示,上半年,TOP21-30强房企拿地积极性提高最为显著,1-6月末拿地销售比达到了0.37。同时,以下企业货销比(新增土地货值占销售额比重)排行名列前茅。

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当然,并不是说,出现了上述这些特征的房企就一定要暴雷。但是,如果你看上的那家房企,以上特征全部都有,那你真的要小心了。

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