10月即将结束，2022年也仅剩最后2个月，你的置业小目标完成了吗？
西安一批纯新盘规划亮相、价格公示，不少楼市老盘也传出近期开盘的消息，2022年的最后三个月时间，西安 西咸新区将有60 纯新盘亮相、首开！
详情可看>>>1.2万/㎡起！2022最后三个月，西安高新、浐灞、港务区……60 项目抢开盘！
楼市在售/待售项目那么多，买房人该如何选择呢？聚焦楼市热点问题，今日，房博士继续为买房人答疑解惑！
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天琴湾项目备案了，什么时候开盘？值得入手吗？
10月17日，“断档”一年的天琴湾项目备案价共公示，本次公示的为北区的13#、14#楼，总高33-34层的高层，总房源408套，产品面积约为84㎡、105㎡、116㎡、123㎡。均价17632元/㎡，时隔一年，项目备案价上涨2400元/㎡。
天琴湾总占地181亩，容积率3.5，绿化率40%，天琴湾分南北两个区域进行开发，本次推出北区。小区共22栋，其中19栋住宅，1栋商业，1栋幼儿园，1栋会所，是集住宅、商业、酒店、公寓、幼儿园等为一体的综合社区。项目的西北角是两栋公租房兰博公寓，与小区分开的。
从地段上看，天琴湾位于高新区创汇路34号，紧邻高新三期，可享受高新CID发展红利，同时，靠近航天基地，周边比亚迪、中兴等高端产业园区云集，人口吸附力强，但项目在板块边缘，附近还有待拆迁的村落，目前城市界面一般。
项目周边的交通、教育、医疗资源比较成熟了。交通方面，项目旁边就是已开通的地铁6号线和在建的地铁15号线郭杜西站，出行方便。
教育方面，小区自带幼儿园，2022年学区划分为高新区第二十三小，一公里范围内还有高新第十三初级中学等。
在生态和医疗方面，则主要依托区域规划，有西安国际医学中心和板块湿地公园，区域大型商业匮乏，后期也将主要依赖于高新三期的商业。
价格方面，高新三期CID板块目前是整个大西安土地价格的高地，目前已经进入到精装均价2.5万/㎡时代，区域房价已经破4万/㎡,而在高新三期北侧区域的天琴湾，本次备案均价1.76万，价格优势比较明显。
但是天琴湾的缺点也很明显，开发商开发项目的实力不强、小区品质不高、项目后期的保值性偏弱。目前主流开发商都在向高周转运作模式转变，可是天琴湾项目开发进度缓慢，如果是刚需、刚改自住客户可以是个低价上车的机会，如果是改善或者投资客户，则不建议考虑。
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02
西安房贷利率降了吗？首付比例是多少？
10月20日，据中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年10月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.30%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。
据房博士最新摸底西安主流银行的房贷利率情况来看：西安首套房的房贷利率普遍下在4.1%，极少数银行为4.15-4.3%；二套房的房贷利率普遍在5%左右。
西安买房，商贷、公积金首付比例如下：
1、住房商贷首付比例：
目前在西安购买首套住房，需要购房人名下无住房商业贷款（全国范围内），才可按照首套最低30%。
二套房则需要参考首套房（西安行政区域内的住房）情况以及购买二套的面积段，具体以银行办理为准。
2、住房公积金贷款首付比例：
目前，西安暂不支持异地公积金房贷，买房人申请西安住房公积金贷款时，缴存的需为西安公积金，并且个人住房公积金的缴存账户按月连续足额缴存12个月（含）以上（从贷款申请时先前推12个月），且缴存账户状态正常。
首次申请，购买144㎡及以下，首付比例不低于20%；购买144㎡以上的，首付比例不低于25%；
第二次申请，购买144㎡及以下，首付比例不低于25%；购买144㎡以上的，首付比例不低于30%
购买精装修房屋首付比例同上。第三次及以上申请不予受理。
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