让没有作弊动机的机构支配钱，让有风险承担能力的机构保交楼
文 | 张光裕
编辑 | 王博
七月以来，烂尾楼风波、业主停贷抗议，让商品房预售制度成了舆论热点。人们讨论，预售制度到底出了什么问题？是否应该叫停预售制？
放眼全球的成熟市场，预售制是房产交易的标配，预售制本身没有原罪。关键在于，如何在预售制的框架下，预判哪些环节存在漏洞，提前做好规则设计。
在这方面，中国香港的做法可供参考。香港与内地有诸多相近之处，都实行土地公有制，都实行预售制，基于相近的文化，消费者的购房态度和行为也相近。不同的是，香港上一次出现烂尾楼，还要追溯到2003年的均来事件。
那么，香港是怎么做到的？
多位与预售制相关的香港律师、银行高管、房屋交易中介等，向《财经十一人》还原了真实的香港经验。
香港如何预防烂尾楼？
预售制度下，防范烂尾楼的核心是管好预售金。香港在这方面的最大特点是，预售金监管主体不是银行，而是律师行。
在项目开启预售之前，香港的开发商都要先委托律师行，代表开发商处理预售的法律文件。交楼之前产生的所有预售金，无论是购房者自掏腰包的首付，还是银行发出的按揭贷款，都要打到这家律师行名下的专设账户内，律师行以保证金保存人的身份持有、监管。
与之相比，内地的预售金监管账户，是立在开发商名下的。所以内地开发商挪用预售金很方便，只要银行一时疏忽没有盯严，或者银行睁一只眼闭一只眼地“被动配合”，开发商就能把钱转走。
但在香港，要想违规支走预售金，需要律师行做出主动行为，把钱打给开发商。违规难度显然更大，违规证据很容易被固定。
在内地，地产开发商是银行重要的贷款客户。理论上，银行有动机配合开发商违规。但在香港规则下，律师行几乎没有这样的动机。对于律师行，预售监管只是一项客单价不高的常规业务，并不靠它吸金。而一旦违规，代价却很高昂，很可能被吊销从业执照。
说回香港的规则设计，在交楼之前，香港规则允许预售金被提前支取，用于施工。如何保证钱不会被滥用、挪用？当中有两个要点。
首先，如果开发商要支取预售金，首要目的必须是用于建筑施工，且是必须支付的款项。为了证明这一点，他们必须要得到独立第三方的认可人士（香港的一种建筑师职称，由香港政府屋宇署授予）签字。律师行核实后，也是直接将钱款打到建筑商账户，不过开发商的手。
另外，施工用款的支取规则是先干活，后付费。建筑商必须先完成一定比例的工程进度，再拿着证明材料，去申请相应的施工款。
这两条规则几乎堵死了预售金被滥用的可能。钱不经过开发商账户，他们要想作弊就只能找建筑商配合，但建筑商没有动力这么做。
内地开发商挪用预售金，多是为了快速周转，开发新项目。但建筑商作为乙方，不需要做大笔的前期投资，基本没有必要靠弄虚作假去预支工程款。更何况，类似于律师行，建筑商如果伪造工程进度文件，代价极其高昂。
在香港，认可人士不仅受行业自律守则约束，还对负责的项目、签署的文件有法律责任。如有不当行为，轻则除名，重则入刑。
先干活后付款的模式，也避免了预售金因任何“估算失误”被超额支走。
香港的近律师行首席合伙人蒋瑞福律师说，香港规则里，预售金使用按优先级分为三档。建设施工用款排第一，优先级最高。施工用款和剩余建筑费得到保障的前提下，开发商可以用预售金来偿还该项目在银行的抵押贷。因为开发商将项目土地抵押给了银行，所以只有先解除抵押，才能给买家交房。以上两项满足后，如果还有余裕，开发商才可将预售金用于新项目。
2021年，随着房企经营风险增加，不少内地城市抬高了新项目的预售金监管比例，严控放款。一些项目被管住的预售金，远高于建成该项目所需要的费用。房企需要用更多自有资金，或借更多负债来建设，反而让企业出现流动性危机风险更高了。
香港经验展现了在合理的规则设计下，是能够做到既提前使用预售金，又控制好烂尾风险的。不需要把钱堵在监管账户里。
另外值得一提的是，近期有文章写道，香港买房者在付完首付后，整个预售阶段都不必向银行申请贷款，也就不必承担烂尾后还要还贷的风险。这种说法并不完全准确。
香港买房的支付方案非常多元。可以一次性全款付清；可以像内地一样，首付后就办按揭，在收房前就开始还贷；也可以随着工程进度，周期性地每隔几个月付笔款；还可以付完首付后，交楼前再也不付，直到开发商交房、签署完所有文件、交易关闭之后，再办按揭。
应该说，付款方式和防范烂尾没有关联。买房者选择什么方式，只需要考虑哪种最经济适用。
例如，一位香港地产中介告诉《财经十一人》，近两年，因为对房价继续上涨的信心动摇，越来越多的人选择付完首付就尽早办按揭，收房前就提前还贷。
因为，贷款金额是根据银行对物业的实时评估价计算的，而不是成交价格。所以，如果到了收房时房价跌了，银行能放的贷款也就少了，买房者只能自付更大比例的购房款。
不靠付款方式防烂尾是合理的。住房一事有民生属性，不同财力的人都有置业需求，理应有权利选择各自最可承担的付款方式。好的规则要能一视同仁保障所有消费者。
如果出现烂尾楼，香港如何补救？
对于烂尾楼的补救规则，香港政府的思路是，尽最大努力保交楼，同时给买房者留下退出选项。
在香港，政府新批土地上的商品房要想拿到预售许可，需要满足诸多条件。其中为防烂尾最重要的一项是，预售之前，开发商必须已经与银行签了建筑贷款协议（抵押物一般是土地开发权及上盖物业），或者拿到银行的担保承诺书。
即使一家开发商实力雄厚，不需要银行的钱，打算用自有资金开发建设，也不能跳过这一流程。蒋瑞福告诉《财经十一人》，开发商必须二选一，要么拿到银行的建筑贷款，要么有银行的承诺书，否则就无法预售。
这一规则的目的就是防烂尾。一旦项目建设途中开发商出了问题，无以为继，承诺书就发挥作用了。建设交楼的出资义务就落到了银行头上，他们负责出资把项目建完。银行也不会吃亏，毕竟他们手握抵押，而且售楼款都在律师行账户里完好保存着。
有文章写道，到房子建成交付时，香港开发商才与政府进行地价结算。开发商也不能在项目开发前，将土地抵押给银行。这一说法并不准确。
香港批地文件规定，开发商必须在拿地时就付清全部土地款，甚至不能分期付款。从上述介绍也能看出，要让这套引入银行的善后办法运转起来，项目的建筑抵押是必不可少的一环。
在这种规则设计下，烂尾发生时的风险承担能力、承担顺位，以及解决问题能力达成一致。银行是风险承担能力最强的，也就排在第一顺位。内地目前的情况则不然，我们经常看到买房者这个风险承担能力最弱的群体，成了为烂摊子买单的人。
按照香港批地文件，如果项目是在旧土地上拆迁改建而成，那它并不受政府监管，而是由律师公会监管。这类项目不必拿到银行贷款或承诺书。不过，这类项目通常也会找开发商母公司或其它合作公司，为项目出具担保书。
从预防规则里可看出，如果律师行严格尽到了监管职责，预售账户的钱理应足够完成建设。假如烂尾，大概率意味着律师行工作有纰漏。对此，律师业也有一套担责方案。
香港有执业资格的律师都要加入律师公会。律师公会名下有一个保险基金。对各种类型的律师服务，假如因为律师的无意疏忽，造成了客户财产损失，这个保险基金会做出赔偿。律师行的预售金监管业务，当然也在基金覆盖范围内。
但假如律师行有欺诈行为，造成监管资金流失，该保险基金就不负责了。这种情况下，买房者可以走法律渠道，起诉这家律师行赔偿。
那么，假如一个项目出现了开发异样，但还没有发展到烂尾的地步，买房者能怎么保护自己？香港的规则给买房者留下了两个退出窗口。
香港所有的商品房项目在预售文件中就要写清交楼时间，如果到了交楼时间，却还没完工，买家有权在到期后的28天内取消交易，开发商要退还购房款和利息。
这是第一个退出窗口，如果买家已经不再信任开发商，在这28天内可以“下车”。
如果28天内没有行动，就默认买家是想等待开发商交房。到期后的28天到满6个月，买家不能随意取消交易。
第二个窗口出现在6个月后。一般来说，如果开发商在超出预定交房时间6个月后，仍没有交楼，那这项目遇到的不是小毛病，而是大麻烦了。一些一开始没把延期当回事的买房者，现在也会开始紧张了。所以给买房者第二次机会，他们可以随时取消交易，拿回房款和利息。
延期交付的开发商还可能面临政府的处罚。中原集团测量师行董事总经理黎坚辉告诉《财经十一人》，香港政府对新批地块有发展年限要求，大型地块有5-10年，中小地块常在5年以下。如果超时未落成，视情节轻重有罚款、警告、甚至收回土地重新拍卖等一系列处罚。
这条规则除了保护买房者，还顺便限制了开发商捂盘惜售，靠囤地炒地皮。
项目的预售许可证也不是永久的，政府部门会不定期检查项目情况。如果开发中途出现资金不足以覆盖建设费用、严重拖延工期等情况，政府部门可能会收回预售许可，项目就只能等建成后现房交易。这个规则设计，既可控制事件波及范围，防止出现新受害者，也能威慑开发商，让其加快处置问题。
2021年8月，由高银地产前主席潘苏通开发的一楼盘，就因为超期未交付，无法证明有足够财力应付超支项目，被香港运输与房屋局撤销了预售许可证。
后来，潘苏通将项目出手，接盘者中有曾任香港银行公会主席的柯清辉。该楼盘也重新开始施工，时隔一年后，2022年8月，该项目重新向地政总署申请了预售许可证。这是香港过去20年最接近烂尾的案例。
总结香港预防和弥补烂尾的重要规则，最突出的两大特点：一是，引入更多中立第三方监管、使用预售金，让钱在没有作弊动机的机构间流通；二是，把保交楼的责任，压实在风险承担能力最大、解决问题能力也最大的机构身上。不管买房者如何抉择、如何索赔，房子是必须要建成的。
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