《天津市城市更新行动计划（2022-2025年）》征求意见稿，正式公布！
这是未来3年，天津城市更新的顶层设计。
所有的“城市变化”都将在此大框架之内。
不得忽视！
城市更新已上升到国家层面，2021年被写入十四五规划中。
后续出台了一系列配套政策，已在全国范围内开展。
今年上半年，住建部第一批城市更新试点启动，包括北京在内的21个城市。
不过，天津暂不在列。
但全国各城必须做好准备，城市更新是大势所趋，重要性极高。
截至目前，全国20多个省市均已出台相应政策。
天津虽然姗姗来迟，但文件信息量不小，值得所有人关注。
内容很多，肉和饭都混在一起了。
我们需要把肉挑出来，直击关键内容。
天津的城市更新，将“分区施策”。
中心城区作为一个整体，制定计划。
环城四区、远郊五区、滨海新区，这10个区“分头行动”。
从文件内容来看，以中心城区为主，制定了16项计划。
划重点。
“中心城区”这个词叫了很多年，但没有一个文件正式说过，究竟哪算中心城区。
这次的文件，倒是给出一个范围。
“中心城区以老城厢建设为起点，以海河为轴线，向外圈层发展。”
未来3年的城市更新，暂不涉及梅江、解放南路等较新建区域，以及成林道两侧、侯台等在开发区域。
城市更新的重点区域，面积约268平方公里，占中心城区总用地面积的80%。
有三种城市更新方式：
❶ 自我更新。
推行小规模、渐进式有机更新和微改造，划定项目范围，实现项目自平衡。
说白了，拆出一块地，整理之后土地出让。
❷ 区内统筹更新。
涉及投资规模大、民生问题凸显以及重大城市更新项目，可在行政辖区内平衡。
这就不是一块地的问题了，扩大到一个板块。
比如南开西营门、河北建昌道等片区。
❸ 跨区统筹更新。
比如子牙河片区城市更新，涉及红桥、西青、北辰。
海河柳林城市更新，涉及河西、津南、河东、东丽。
这个最难，耗时也最长，三年时间，也就刚起步，要想兑现至少十年起。
到2025年，中心城区的城市更新要怎么干？哪里会有大变化？
老旧社区改造
去年6月，《天津市老旧房屋老旧小区改造提升和城市更新实施方案》已正式发布。
要求在十四五期间，完成2000年以前建成小区的改造。
主要包括：提升、改建、重建。
涉及基础设施改造，建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修。
补充停车场、充电桩，加装电梯，推进“先尝后买”的物业服务……
天津正在填充“旧改”平台程序，覆盖所有符合提升的社区，并启动招标。
这对老房子来说，是前所未有的好事儿。
老旧社区地段价值极高，但居住价值极低。
旧改恰好是在提高居住价值，把短板补齐，房产价值一定比现状高。
天津首个大型片区类城市更新——金钟河大街南侧片区，已经开工。
现阶段以老旧小区更新为主，涉及既有居住小区46个。
建成后将有效改善民生环境，补齐公共服务配套短板。
此外，还将推进非成套住房改造。
这主要以和平区为主，“历史悠久”的老房子太多。
针对没有独用卫生间或厨房的非成套住房，以及经鉴定的危房，进行成套化改造。
或者拆除重建，或者改建适当增加使用面积。
和平区嫩江路片区更新改造工程，作为第一个城市更新项目，已正式开工。
原地重建，做到“一户一厨一卫”，预计今年10月完工。
和平区嫩江路片区重建前
和平区嫩江路片区重建后
和平区兆丰路片区城市更新工程也正式启动，被分为保留区和重建区。
改造后，也将成为拥有独立卫生间和厨房的成套住宅。
多出来的使用面积，居民按照1万/平米补齐即可。
目前，和平已将辽宁路、嫩江路、解放北路103-107号、文兴里、老树德里（含永德里）、兆丰路、大新华里、河北路45号8个片区列为旧城区更新改造首批试点。
值得注意的是，此次文件中特别提到“保租房”。
将加强小户型住宅合理利用，盘活存量住房资源。
重点推动70平米以下小户型存量住房转保障性租赁住房。
传统商圈复兴
这几年，天津的商业似乎成为短板。
购买力越来越年轻化，需要全新的业态理念，增加商业多样性。
到2025年，天津将提升两大商圈改造：滨江道-和平路；南门外大街。
滨江道-和平路城市更新设计范围约70万平米。
形成“主街 后街”的功能分区结构。
滨江道与和平路构成的“十字形”街道为主街，定位为后现代中央商业区。
遵循“局部拆除，有机更新”、“整体保留，功能转换”的规划策略。
秉承居民自愿的原则，计划引导部分人口自愿迁出。
南门外大街，这种镶金边的地段竟然衰败了，令人唏嘘。
原来是家宜家居广场和水牛城，早已不营业了。
城市更新为划拨用地，建筑面积约万平米，容积率3.3。
泰达与海信将联手实施，预计把原有建筑拆除、重新进行规划、建设。
未来成为高端奢侈品购物中心——泰达海信广场。
从规划图来看，还有3栋26层到顶的住宅。
推进现代服务业集聚
天津将打造“解放北路 友谊路”金融服务集聚区。
充分利用友谊路周边存量用地资源。
重点布局海河柳林“设计之都”核心区专业化特色功能区。
海河柳林像一艘航空母舰，非一朝一夕能建成，任重而道远。
目前，两大公园的规划已经确定。
海河柳林的终极目标，是要形成“创意设计街区”，发展“智能科技服务”。
此外，对工业遗存要保护利用起来，形成体验式文化场景。
最典型的，是新梅江的“大烟囱”。
以“工业遗迹”的形式作为商业地标呈现，未来或将对烟囱外表进行造型涂鸦。
与周边商业地块、地铁站点连成一片，商业布局更集中，打造城市活力微中心。
都市工业园区升级
天津是老工业城市，中心城区遗留了大量工业园区。
城市更新文件中提到：
将推动园区“腾笼换鸟”，提质增效，释放存量资源，形成新空间供给。
到2025年，推动棉三创意产业园、南开科技创新园、通广科技园等26个产业园升级。
南开科技创新园已有进展。
南开国资委已与中交集团成立合资公司——天津南开城投城市更新产业运营有限公司，专门负责这一片区的城市更新。
包括民生改善、产业转型升级、公共配套补足、海绵城市及基础设施完善。
规划为居住、商业、教育等用地性质。
已处于征收完成状态，下一步进行土地出让。
科创圈区域升级
天津将打造核心科创圈，依托天大、南大、医科大、中医药大学等。
更新利用存量空间，加强研发平台建设。
推动河北工业大学、天津商业大学等高校，依托光荣道智能科技示范区建设。
推动滨海高新区华苑科技园升级。
增加高端商务酒店等服务业配套设施，提高用地使用效率。
华苑科技园正在“退二进三”，密度在增长。
新落地了天百中心、普天大厦等写子楼，字节跳动也要来了（详情）。
交通出行改善
天津到2025年，轨道交通通车里程达到500公里以上。
2022年，天津轨道里程为265公里，全国第11名。
也就是说，未来三年，天津将再通车200多公里。
目前，4号线北段、7、8号线、z2线、津静市域郊铁路……在建。
2025年天津将重返前十。
公共服务补短板
鼓励将老旧小区中的国企房屋和设施，集中改造用于托育服务。
到2025年，普惠性幼儿园覆盖率达到85%以上，普惠托育服务比例达到60%。
到2025年，“一刻钟”居家养老服务圈逐步完善，日间照料机构覆盖率达到100%。
到2025年，居民步行不超过15分钟能到达1所医疗卫生服务机构。
到2025年，中心城区菜市场服务覆盖范围达95%以上。
装配式
装配式是大趋势。
天津很多在建新房，都有装配式的比例要求。
市区和滨海要求100%，环城四区要求30%。
此次发文规定，到2025年，国有建设用地新建居住建筑和公共建筑，100%实现装配式建筑。
目前来看，各楼盘装配式的标准不一，比较复杂，稍后我们专门说。
相比于市区，环城四区、远郊五区的城市更新策略，几乎没有特别之处。
以建设方向为主，并未提出具体细节。
毕竟大部分属于未建成的新区，还没到更新之时。
东丽，打造“都市临空经济 航空智能制造”的新型国际航空城。
西青，推进赛达新城和西青辅城发展布局，加快建设杨柳青大运河国家文化公园。
结合天津音乐学院、天津美术学院新校区建设，推进相关重点项目建设。
积极承接中心城区人口、教育、医疗、文化体育设施迁移。
津南，重点开展老旧片区改造工作，推动文化和旅游融合发展。
北辰，强化刘园中心作为“津城北部中心”的核心承载区域，促进片区提质升级。
值得注意的是，只有西青被赋予“承接中心城区人口”的职责。
未来地位一目了然，“新市区”绝不是空话。
2021年8月，天津城投集团与大型央企、产业集团、金融机构就天津城市更新事宜达成战略合作。
总规模600亿的天津城市更新基金，宣告成立。
定向用于老旧小区改造提升和城市更新。
以往，城市更新确实是“喊口号”，但这次真的不一样了。
是国家层面的推动，全国一盘棋。
从发展来说，天津很难再产生新区，城市更新势在必行。
它的威力，远远超出想象，将影响很多人的房产价值。
未来三年，天津的重头戏，就是城市更新了！
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