9月第一天,中证君从深圳市坪山区司法局获悉,深圳坪山公证处完成深圳首例“公证提存 免赎楼带押过户”二手房交易服务。

深圳推二手房“带押过户”(深圳二手房现首例)(1)

来源:深圳坪山公证处

与目前二手房交易中普遍采用的“先赎楼再过户”的模式不同,“公证提存 免赎楼带押过户”模式,免去了赎楼环节,也为交易双方节省了赎楼过程中产生的赎楼资金利息、担保费等赎楼费用,按目前市场一般赎楼费用测算,可以将交易成本直接降低三分之一。

这是否会给连续多个月成交仅2000套的深圳楼市带来“暖意”?

深圳首例 “带押过户”落地

传统模式下的二手房交易过户流程较为繁琐,卖方借款或买方垫资、还清银行贷款、解除抵押、办理交易过户、买方重新设立抵押这些流程缺一不可,登记完成后买方银行放款,卖方最终才能拿到剩余的房款。整个周期少则十天半个月,多则一个月以上,这也成为二手房在市场流通的“最大绊脚石”。

“公证提存 免赎楼带押过户”二手房交易模式,解决了交易双方及债权人关于交易流程安全、资金安全、债权安全的担忧,缩短交易周期,降低交易成本,具体而言,主要有两大优势。

一是大幅提升交易安全。以公证提存服务为基础,在交易未完成之前,所有资金均由公证处提存专用账户监管,确保资金安全;资金先进入公证处监管账户再办理过户手续,确保业主房产过户后可以收到购房款;在房产过户后公证处再支付资金给业主,确保买家付钱后可以顺利拿到房产;交易双方、债权人、公证处共同签署监管协议,由公证处直接支付资金给债权人,保障在抵押权注销后债权可以获得清偿。

二是大幅降低交易成本。按目前市场一般赎楼费用测算,可以将交易成本直接降低三分之一,对于被查封房产的交易,由于赎楼的费用更高,降低的比例无疑更大。

以一套总价600万元,欠款400万元的房子为例,赎楼通常需要大约1.2%的赎楼担保费和1%的过桥短贷利息,即赎楼费大概需要8.8万元,而在新模式下,这笔钱就可省下。

“公证提存 免赎楼带押过户”二手房交易模式基本流程如下:

深圳推二手房“带押过户”(深圳二手房现首例)(2)

来源:深圳坪山公证处

坪山公证处相关负责人介绍:“我处于6月中旬与交易各方签署‘公证安心付’资金监管服务协议,7月底顺利完成带抵押过户、资金结算及抵押登记注销,8月中旬完成房屋交接及尾款结算工作。”据悉,此次交易涉及十几套房产,4000多万元交易资金。

此前已有多地推“带押过户”

值得注意的是,此前,金华、昆明、济南已先后推出“带押过户”新模式。

今年6月底,浙江省金华市推出了“带押过户”登记业务,并落地首笔业务。

8月初,云南省昆明市自然资源和规划局、昆明市住房和城乡建设局联合印发关于推行存量房“带抵押过户”合并登记的通知,推行二手房“带抵押过户”合并登记业务。

8月17日,山东省济南市有关部门表示,在历时近半年积极探索后,首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式。据悉,济南“带押过户”已在工行、建行、北京银行等多家银行试点成功,将在全市二手房市场全面推行,实现银行贷款审批、抵押放款及二手房转移登记、抵押注销等各环节的无缝衔接。

“这种新模式引入了公证处公证提存业务。在交易未完成之前,所有资金均由公证处提存专用账户监管,确保资金安全。即便是遇到查封风险,此类资金也会原路返回。” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,此外,这也改变了原先的“先赎楼再过户”的模式,进而使得二手房的交易流程简化,降低了资金成本,也提高了效率。

影响有多大?

虽然此前已有多地推出“带押过户”新模式,但一线城市跟进,这还是首次。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,新模式除降低信用信息调查成本、缩短交易周期之外,更重要的是,能够加速“连环单”交易的节奏。

“一套二手房交易,可能链接着3-4套房的交易。过去,由于上述流程的繁琐阻滞,一套房交易不了,影响到其他房子的交易,导致买卖需求实现不了。‘转按揭’注入了强大的信用背书,畅通了交易流程,促进了房屋流转和良性循环。”李宇嘉说。

这一点在深圳市场显得尤为重要。从深圳二手房交易情况看,2021年以来,深圳二手房市场交易疲弱,连续多个月二手住宅交易量在2000套左右徘徊,而以往深圳二手住宅交易的枯荣线是5000套/月。

深圳今年1-7月交易量处于近十几年来的低位。7月份深圳二手住宅过户套数为2036套,环比下滑9.1%。

深圳推二手房“带押过户”(深圳二手房现首例)(3)

对此,李宇嘉认为,市场预期和信心不足是重要原因,另一个原因就是交易周期长、交易成本高,导致部分刚需和换房需求难以实现。“目前,深圳不仅换房需求大,刚需也很大。在新房高房价、大户型化、豪宅化的情况下,小户型、总价可控的二手房,是新市民上车和扎根的重要选择。降低成本、缩短周期,有助于新市民购房,也能促进换房需求。”李宇嘉说。

他认为,接下来,随着央行继续降低LPR水平,各项前期纾困政策效力开始显现,叠加此次“转按揭”,将有助于提升市场的信心和预期,对二手房市场触底企稳有积极作用,也有望提升房屋流通效率,促进良性循环,并稳定销售规模。

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