对于每一个来到新西兰的新移民来说，“住”都是一个绕不过去的问题。尤其对华人来说，或许是数千年农耕文明在血液中的积淀，又或是近30年国内房地产市场“房者为王”、“房产是阶层跃升的得力跳板”等现实教育，要营造一个属于自己的窝是解不开情结。再加上新西兰的房租不菲，与其天天给房东交钱，不如给银行还贷乃是不争的共识。
世界上，华人聚居的地方房地产市场都能活跃起来，小岛国新西兰也不例外。图为新西兰某处待售房产引来众多看房客，大部分为华人。（南方周末资料图/图）
我们的小家庭就是一个典型的新移民家庭。在新西兰不过几年的时光里，我们经历了租房、搬家、买房，也目睹朋友们在房地产市场上的摸爬滚打，甚至买地自建房等种种故事。
新手要小心的那些“坑”
近几年，新西兰的房价一改以往波澜不惊的姿态，开始高歌猛进，这让很多新移民或海外投资者倍感焦虑，想赶紧攀上这财富的列车。不过，从我们自己的经验来说，如果你是初来乍到，除非有本地“老司机”帮你出谋划策和把关，着实不宜过早盲目出手，而应该起码住上几个月，对周围环境比较熟悉的情况下再投资买房。
究其原因，新西兰的房地产市场和中国差异很大，新手买家如果把国内的投资习惯照搬过来，很容易踩到地雷。几个典型症状有“对房产土地价值不敏感”，“盲目认为新房一定比旧的好”，“看不出金玉其外败絮其中”等等。
和国内的住宅不同，新西兰大多数房屋都是带地皮的，好地段、平整的地皮比房子建筑本身要贵很多，升值也快。特别是一些有分割潜力，也就是可以将一块大地皮分成两块甚至更多块来建筑新房子，简直就是响当当的现金奶牛。而新移民的注意力只在房子上头，对土地的价值关注不足。而不同的地契属性，如Freehold全产权、共享产权Cross lease，以及租用土地的Leasehold物业，都会极大地影响房屋的实际价值。
再比如，很多已经有近百年高龄的房子，建筑质量过硬，维护得相当好，使用的木料非常坚硬（现在已被禁止采伐），扛得过多次地震天灾的考验。而新房也可能存在诸如漏水、做工敷衍等问题。1990-2004，新西兰的建筑标准放水，出现了一大批质量较差的房屋，内部木结构没有做过特殊的防水处理，外墙也有隐患，是臭名昭著的高危漏水房。
我们的一位朋友便接手了一个类似的“烫手山芋”，两年前，他们获得移民签证后，还未登陆便在网络和中介的忽悠下买了一栋房子，看起来外观美好，学区也很好。可住进去才知道，屋顶和山墙有不易察觉的漏水，夏天看不出来，到了多雨的冬天就露出了狐狸尾巴，修补起来成本极高，加上这房子建筑在陡峭的山地上，出入只能开车，让住惯了平地的他们非常不适应。
open home ，一本本有趣的时光书
来新西兰不久，我们就开启了高火力看房模式，不过，与其说是急于上车，不如说是当成一场有趣的体验。每个周末，惠灵顿的各个社区都有形形色色待售open home，不用预约，只要在网上一查，就可以找到开放参观时间，非常方便。
要了解新西兰，房产是最好、最真实的曲径通幽的路径。我们在国内也看过不少二手房，无非是户型好坏，朝向装修、小区环境。新西兰的房产则像是一面面时光宝镜，进入到那些形形色色的房屋和庭院，或豪奢或质朴，年代迥异，屋主身份亦各有特色。你能看到布置房子的精巧匠心，看到充满爱的家庭和不同的文化风格，甚至能看到家族的历史。我们曾在一座典雅的老房子中看到了澳新军团的勋章，也在不同的住家中看到了来自英国、法国、日本以及太平洋群岛的文化印记。
新西兰是地球上最年轻的国家之一。大约在1000多年前，土著毛利人才渡海到这里。200年前，欧洲移民才陆续到来。后来又加入了亚洲和其他地区的移民，共同形成了新西兰多元文化和风土人情。
现在仍在市面上常见的老房子，便是一种叫做Villa的花园别墅。是1910-1930年之间的主流建筑。虽已是不折不扣的百岁老屋了，但因为质量过硬，气质典雅，直到今天仍很受青睐。这种花园别墅深受“故乡”英国影响，有着大大的落地窗，盘绕着紫藤萝的和玫瑰花香的房前走廊，室内由一条长走廊分开左右两边的房间。天花板非常高，单层层高可达3米多甚至4米。我们最后购买的房子，便可以算得上Villa的一种。
Villa式老房子外观。（思徽/图）
Villa式老房子内部。（思徽/图）
1930年之后的房子，一种带着美国Moderne 风格的平顶房非常常见。2000年之后的房子，特色也十分鲜明，一般都有内进双车库，面积也越盖越大。与此同时，因为地皮越来越稀缺，和老房子动辄上千平米的地皮不同，新房子的土地面积往往只有三四百平米。
Open home里还有一种特殊的房子，那便是“政府公房”。众所周知，新西兰是一个高福利的国家，以极低的价格出租给低收入群体的State Housing便是典型福利之一。每隔一段时间，政府会出售些好地段的老公屋，得到的款项用于在更远的地方建设新福利房。这种老公房位置往往非常好，有些甚至非常低调地隐藏在“豪宅区”之中。不过，这种房子由于之前居住的人素质参差不齐，建筑质量也一般，虽然价格低廉，但算不上是市场上的抢手货。
房产猎手的“捕猎”之道
和中国买房先找售楼处和中介不同，新西兰买房第一步是上网，有两个主要的网站基本把当前在售的房源一网打尽了。你可以在上面看到很多张照片，屋子的简介，open home的开放时间和中介联系方式。定下几套入围的房子后，便可以开始你的看房和出价之旅了。在走过现场看房、考察细节、各种比较的纠结过程之后，到了出价的这一关，才是真正的战场。
新西兰买房主要有三种出价模式——
1 拍卖（Auction）：多人现场竞价，价高者得。
2竞价（tender）：所有买家出价文件放入封闭的竞价箱，由卖家选择最中意的一份成交。
3议价（negotiation）：也就是所谓的讨价还价。
在几种出价中，拍卖是最富有戏剧性的，发生着无数大起大落的故事。参加拍卖前，中介都会以各种方式“激励”买家：“弹药备足了么？”“今儿就看你拿下这房子了！”可不到最后落锤的那一霎那，没人知道谁才是最后的赢家。或许一位窝在角落里一直不出声的人会突然跳出来抢走最后的“胜利”，也可能有个人在打了个电话后便忽然抛出令人咂舌的高价，也有可能一栋很好的房子却乏人追求，最后以低于市价的价格黯然成交……房地产市场越火热，拍卖越多。几十人一起出价争抢一个好房子，那种金砖漫天飞舞的景象，确实让人难忘。
房子拍卖时的热闹景象。（南方周末资料图/图）
我们住的房子，就是用拍卖的方式买到的。很多拍卖是在中介公司的拍卖场进行的，这栋房子却是在其后院直接开火，究其原因，大抵当时正是风和日丽的四月，加上庭院整饬井然，花草美好，也是一个不错的拍卖场。当时，惠灵顿房价就像火箭已经点火，在沉寂了将近十年后，大有冲出大气层的气势。
拍卖当天，我们的心理价位定在了65万左右，没想到拍卖刚开始，就来了一大群人，从50万起拍，没过几分钟就飙到了60万，随后留下4家人开始竞价。其中一家在68万退出，一家在69万缴枪，剩下我们和另一个竞争者，一千一千的加价，直到71万才决出胜负。虽然超出我们预期不少，但因为学区好，距离学校走路10分钟可到，对于孩子马上要上学的我们来说，属于“刚需”性质。况且距离轻轨站也不远，适合每日通勤。
就在我们纠结于是否买贵了的时候，没过两周，200米外另一栋同样土地和房屋大小的拍卖再次带来了爆炸性的结果，直接拍到了83万纽币的高价。
与大开大合的拍卖相比，更为隐蔽的战场——投标竞价（Tender）则是很多人永远的痛。这种不公开的竞价最玄妙之处在于，每个买家都不知道出多少钱才是最合适的。所以很多倒霉的买家可能出很多次价，但是每次都以几千块的差距败北。也有人可能一掷千金，花了比市场价高出很多的冤枉钱。
至于中国人比较熟悉的讨价还价，在新西兰也是一道别样风景。因为这来回拉锯的过程，跟国内二手房通宵议价，当面搏击的风格完全不同，买主可能全程见不到房主，往来全部都是paperwork，由中介负责传递。
值得一提的是，在真正出手之前，不管是拍卖、竞价和是议价，潜在买主都有一份价格不菲的“功课”要做。那便是 LIM Report和 Builder Report。前者被称为土地信息备忘录，需要去市政府购买。这份文件会告诉你在不在洪水区？有没有违法搭建？以及周边政府未来规划。后者则是你私人聘请专业建筑商进行房产查验后给出的报告。大到有没有漏水隐患、蛀虫、地基下陷，小到门把手、窗户、瓦片、插座的小瑕疵，这份报告都会告诉你。小毛病无伤大雅，如果有较大的问题，可以成为议价的佐证或干脆放弃为妙。这两份材料的费用全算下来需要1000纽币左右。
我们认识的一对朋友夫妇就被这价格不菲的功课折磨得够呛，作为新西兰的二代移民，他们刚结婚时就准备买房，但或许是对于自己未来的房子过于上心了，看上了好几处房子，LIM Report和验房报告做了很多份，但都被财大气粗的竞争者给横刀夺爱了。花了足有上万纽币的“前期功课费用”就这么打了水漂。
新西兰和中国房地产市场的差异还有很多很多，比如这里没有拥挤的产权过户大厅，却必须得有律师全程保驾护航；在这里申请贷款，银行的“锱铢必较”也格外令初来乍到的人不适应。我们认识一个新西兰洋人家庭，夫妇俩都有稳定工作。在买房之前，他们租房的月租为2500纽币。两口子攒了几年的钱，凑够了首付，自己算下来房贷总数近似于房租，财务还是比较健康的。没想到，银行却把他们拒之门外，原来，他们在攒钱的几年间生了两个孩子，肚子里又有了第三个，银行把他们提供的银行流水翻了个底朝天，把所有的开销进行非常精细地评估，连每周加油、孩子上课外班都算了进去。最后，银行认为一旦第三个孩子降生，或有一方因为带孩子会辞去工作，他们的财务将进入危险状态，故只能贷给他们较低的额度。就这样，虽然凑够了首付，有着稳定工作，却仍然没能买上中意的房。
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