今年年初“三道红线”和“五档房贷”的新规双双上线,高负债的房企失去外部资金输血,只能通过降价来弥补资金缺口,但我国楼市一直是个怪圈,降价也很难激活成交量,反之,刚需害怕买亏和房子烂尾,持币观望者激增,房企的生存环境进一步恶化,今年以来,已经有华夏幸福、恒大集团、蓝光发展、花样年控股、新力控股、当代置业、佳兆业、宝能集团等多个百强房企被曝出债务违约。这些高危企业恐怕难以起死回生,12月3日,中国恒大集团在香港联交所发布了无法履行担保责任的公告,假设一下,如果恒大撑不住破产,这5类人都将损失惨重:

央行降准对房地产市场有什么影响(央妈降准释放1.2万亿)(1)

第一,买恒大期房的业主

恒大在各个城市有着数量非常庞大的在建楼盘,如果恒大集团破产,这些项目无法续建,在人人自危的楼市环境下,没其他房企为恒大接盘,买了期房的上百万业主,或将面临钱房两失的风险。期房无法交付入住,还得一边租房,一边还房贷,将会逐渐丧失对生活的信心和热情。

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第二,买恒大股票的股民

恒大系四支股票的市值有上千亿,如果恒大宣告破产,几十上百亿的股民手中的股票将会成为一堆“废纸”,一夜之间血本无归。

第三,恒大的20万员工

恒大集团旗下有20万员工,未登记在册的劳动力还有很多,如果恒大集团破产,这些员工不仅要面临失业、重新找工作的问题,而且前期的工资、奖金以及社保和公积金待遇也无法正常领取和享受。

央行降准对房地产市场有什么影响(央妈降准释放1.2万亿)(3)

第四,恒大的相关企业

建房的流程是开发商出钱,建筑商出力,材料商提供材料。如果恒大集团倒下了,数额庞大的工程款无法结清,将会有大量建筑企业和材料商收不抵支,随之就会出现拖欠工资,降薪裁员等等现象。2021年7月26日,淮北矿业状告恒大系企业拖欠盖房工程款4亿,多次索要遭拒,要求恒大承担连带清偿责任,类似这样的案例还有很多。

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第五,金融机构

恒大有近两万亿的负债,一旦破产这些资金缺口难以填补,金融机构将面临巨大损失,另外,如果楼盘大面积烂尾,且没有任何复盘的可能,大量业主被不良情绪操控,或将会选择弃房断供,银行等金融机构账面出现大量坏账、呆账,或将会诱发金融危机。

房企大面积破产危害极大,为了稳定楼市秩序、确保房地产长期平稳运行,从今年9月份开始,国家就开始适度放松金融政策,主要表现为需求端的刺激,但对楼市的利好十分有限,房价仍保持下行趋势。比起金融政策的适度纠偏,楼市重大利好已经来了!12月6日,央行发布消息称,决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,此次降准共计释放长期资金约1.2万亿元。如此大规模的降准对楼市和房价有何影响呢?

央行降准对房地产市场有什么影响(央妈降准释放1.2万亿)(5)

不可否认,降准后,市场上的可流动资金增多,房企贷款成本和贷款难度下降,一定程度上能缓解房企的资金压力;对购房者来说,降准意味着个人住房贷款总额度增加,受资金供需关系影响,将会出现房贷利率下调,房贷审核门槛降低等等有利因素,有利于盘活楼市交易量。降准对楼市无疑是重大利好,那么,房价会因此而逆势反弹吗?

其实,国家早已经给出明确信号,此次降准的目的是支持实体经济发展,降低融资成本。降准的同一天,官方召开会议,表示要“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环”。房地产市场平稳健康发展,意思是不暴涨也不暴跌。其中的原因很好理解,降准对楼市虽然是利好,但并不是影响房价走势的唯一因素,从楼市发展现状来看,支撑房价反弹的因素已经消失了。

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首先,我国人口红利正在消失。我国是世界第一人口大国,在商品房刚刚进入市场时,房源供不应求导致房价短期快速上调,看到房地产红利的企业家,纷纷加入瓜分楼市利益的蛋糕,短短二十几年,我国楼市已经由供不应求过渡到了供过于求,人口红利已经被提前透支,结合目前的实际情况来看:一方面,在房住不炒的主基调下,炒房人群逐渐撤离。另一方面我国已老龄化程度不断加深,城镇化进程放缓,出生率逐年走低,潜在消费人群减少,楼市上涨预期被彻底打碎,楼市消费需求和消费力下滑。受客观条件限制,降准不可能让消费需求爆发,自然不会推动房价大涨。

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其次,国家已经筑好资金流入楼市的大坝。今年国家实施了三线四档的融资监管新规,具体表现为三线全踩的房企,不得新增有息负债;碰两条线,负债年增速不得超过5%;碰一条线,负债年增速不得超过10%;三条线都未碰到,负债年增速不得超过15%,房企的融资规模受到自身负债率的制约;同时,央行实施了房贷集中管理政策,为各个档次的银行设置房地产和个人住房贷款占比上限。央行已经提前做出预警,这次降准之后,市场上的资金不会像几年前一样大水漫灌到楼市,所以,国内绝对不会出现房价短期大涨的现象,奉劝准备买房的刚需,不要因为降准而打乱买房的阵脚。被恐慌情绪操控的人,可以参考上一轮降准的经验,7月9日,央行降准释放长期资金约1万亿元,降准之后楼市仍一路走低。所以降准与否不可以作为你买不买房的判断依据,自身的居住需求才是衡量买房与否的唯一标准。

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最后,百姓消费信心下滑。房企经营风险越来越大,刚需的买房逻辑改变了,买房时除了考虑购房成本外,更看重购房安全。今年多个大型房企相继被曝出债务违约,意味着期房延期交付、质量差、烂尾风险被扩大,为了避免钱房两失风险,越来越多购房者陷入观望。而降准无法从根本上剔除买房风险,所以对提振楼市消费信心的作用有限。

综合以上几点来看,降准确实利好房企和购房者,可以逐步化解楼市经营风险,但难以推动楼市消费激增,很难从根本上扭转房价下跌局面。

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