北京土拍和住宅市场的分化，证明着当下社会的割裂。
今年的住宅市场，是豪宅的天下，财富阶层正在疯狂抢购北京内城核心地段优质资产。
天坛府、圆明天颂、中建壹品·学府公馆、端礼著、北京瑞府、懋源煜泽台等10万 豪宅都上演了开盘火爆热销，即将开盘的中建玖合府，已经有众多备足银两的买家期待着摇号的运气。
要说10万 豪宅最集中的区域，非南二环莫属，自北京悦府入市后，与天坛府、端礼著、北京瑞府形成“四大天王”汇聚格局，北京的二环已多年未有此盛况。
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入住二环的机会还有多少
二环，是首都功能核心区的范畴，包括东城区和西城区。
在北京进行非首都功能疏解后，二环内的居住人口明显减少，很多祖祖辈辈在东西城胡同居住的家庭，在拆迁后被安置到二环以外，甚至到六环以外的顺义等平原新城地区。
二环内，不仅不再批复除棚户区、危房及老旧小区、历史文化保护区改造之外的住宅类项目，而且禁止新建建筑面积在1万平米以上的商业设施、酒店、写字楼、会展设施等。
也就是说，二环内将以保持现在的城市面貌为主，只进行合理的旧改、危改。
这无疑使入住二环内的机会变得格外珍稀，至于二环内城拥有的优质城市资源，帮主无需赘述。
当前，北京二环内唯一的新盘是中信城四期，这是老项目的后期产品，目前仍未开盘，项目产品信息已在坊间流传，价格也普遍猜测在16万 ，但无论谁想托人买房，大概率得到的答复都是“买不到”。
正如前文所述，二环区域新房的供应，主要集中在南二环外，“四大天王”全部是10万 的项目，但就这样的价格，在有钱人眼里无异于捡漏，因为二环二手次新房的价格，有的是比11万—12万元/平米高的。
而这些新房、二手次新房的抢手，证明了财富阶层对内城核心地段优质资产的高度认可。
毕竟，虽然近几年国际、国内的经济环境，使资金投资的渠道变窄，但是北京作为中国最坚挺的一线城市，核心资产成为最佳的财富避风港，是毋庸置疑的。
正所谓风险与机遇并存，普通人感受到寒意的时候，有钱人会敏锐地捕捉到应该出猎的信号。
这时候，买北京二环肯定不会错，恰好今年二环的土地和新房供应又开闸放水了，机会这不就来了嘛，四盘在售，很多年没有像今年这么多买二环的机会了。
示意图
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二环豪宅销售行情良好
二环“四大天王”中，天坛府于去年8月开盘，至今已销售至四期。该项目从一期开盘以来，持续热销，在开盘一周年之际，官宣销售186亿元，创造了单盘销售纪录。此外，项目还16次拿下京城周销售冠军，4次名列月度成交榜首。住建委批复的销售均价也从11万 涨至13万。
端礼著于去年10月二批次拿地，今年8月开盘，首推成交49.54亿元、292套，在今年的市场中，仅次于海淀区北四环中建壹品·学府公馆的开盘业绩。
北京瑞府于今年1月拿地，6月开盘，首开销售取得35.3亿元，在上半年普遍疲软的市场中表现出强劲的姿态。
如果说，网签数据才能真实反映出一个项目的销售状况，那么根据帮主查询统计，这三个项目的热销是实打实的，天坛府网签去化率已达64%，端礼著与北京瑞府，开盘时间并不长，但网签成交套数与住建委官网显示的预订/已签约套数，都具有足够的说服力（详见下表）。
从二环三个10万 项目的销售状况看，产品主要为130—280平米的三至四居户型，套总价在1300万—3600万元区间，这的确属于当前市场的高阶产品。这样的产品能卖出这样的行情，说明其价值已超越了一套住宅的内涵。
如股市中，即使大盘走势不稳，但总有某个板块、某几只股票能够走出独立行情、跑赢大盘，在北京的楼市，二环内城核心资产的价值就是这样的“白马股”，而且安全性更高，因为股票不会一直涨，但北京的优质资产一定不会跌。
虽然今年二环供应增加了，但是从各项目去化速度看，未来入住二环的机会正在肉眼可见的减少。
03
北京悦府的产品力如何
最近，帮主身边不乏有咨询购买豪宅的朋友，既有在丽泽周边看房的，也有铁心要买中建玖合府的。
对于天坛府、端礼著、北京瑞府这三个项目，帮主此前已多次介绍其产品，北京悦府在取证后公布了产品户型，让我们来了解一二。
该项目同样是由华润置地北京开发，但并未照搬北京瑞府的产品线，而是推出了华润置地北京的“α 城市作品”。
华润置地北京以74.7亿元巨资拿下的丰台区右安门亚林西地块，实际上包括4块地，其中645地块为住宅用地，646地块配建一所幼儿园，644与647地块则建设综合性金融服务商业设施。
这样的综合开发地块，由擅长造城的华润置地北京操盘，无疑是最好的结合。
据了解，北京悦府总建面约14.7万平米，规划容积率为2.8，共建设9栋楼、639户，其户型包括134平米三居、157/159/200平米四居，住宅社区较纯粹。
项目134平米三居户型，南向三面宽为10.3米，客厅开间为4米，进深12.5米，双明卫，LDK空间一体化，U型厨房，独立家政间，通透性良好，南向两间卧室均有飘窗设计，南北两间次卧的面积分别在约14平米、10平米，各居室空间舒适度都有保障。
157/159平米两种四居户型，变化在于多功能室与次卫的排布，157平米户型将次卫放在侧面，多功能室与北向次卧分列厨房左右；159平米户型则将次卫放在北侧，多功能室与北向次卧并列，使LDK中轴空间更加完整，厨房也更加宽敞。
这两种户型的南向面宽都达到了11.4米，客厅更是有5米的开敞尺度，公共空间十分舒适。另外，除家政间是标配外，南向双卧及客厅都有飘窗，主卧更是采用了双面盆的设计，改善的品质感立码提升一档。
项目最大的户型为200平米四室两厅三卫，以经典的四叶草格局，将四个居室分布于四角，中轴则是LDK一体化空间，客厅面宽为阔绰的6.3米，整个动区空间面积超过80平米，双开门的U型厨房与餐厅部分还融入了西厨岛台、社交厨房的场景。
主卧套房面宽达4米，不仅有名副其实的步入式衣帽间，而且主卫采取了经典的五星级酒店式U型四段式排布，整个主卧套房面积约35平米，充分彰显了主人应有的尊贵感。
其它三间卧室面宽均大于3米，最大化保障了居者的舒适度和私密性。
值得一提的是，北京悦府在产品面积段上，突破了区域竞品端礼著与北京瑞府的最大户型面积，这应是在深入了解豪宅买家的需求后，所做出的相应调整。
从北京悦府的产品户型，可以看出豪宅买家对空间、功能、品质的追求，在平层生活空间中，不需要空间过多、过于琐碎，而是更注重公共空间的尺度与功能性，能够承载更多的生活场景，私密空间则不仅要舒适，而且要能够容纳独立私属的生活体系，在细节中体现品质，据悉这也是华润置地北京公司将着力打造的“家庭X空间”。
钟情二环的买房人，在充分了解“四大天王”的产品后，你会做出怎样的选择呢？
如果你有买房的需求，欲了解京城区域市场或项目信息，可加帮主微信号（maifangdajiabang2022）私聊。
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