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问答314期
问：如何看待软件新城的学校，噱头还是真好？
答：名校 不是名校，虽然全市都在做名校 ，但成绩还是不一样的，高新的教育自成体系，师资，生源都很稳定，即便在名校 的背景下，教育的说服力还是更强的；
软新也吧，三期也罢，大部分学校都是新建或者改建，新学校还没有毕业班，虽然挂着名校的牌子，但一切尚没有说服力，但毕竟有名校师资，管理加持，比此前的公办，在硬件，软件还是强了不少的；
当然，和本部必然有差距，如果到处都是名校，那名校里势必还会拔出更好的名校，教育就是这样，总是有拔尖的，看待名校 ，还是稳定心态，无法事事追求满分，80分也挺好；
至于中海和保利的学区，划分还早，但底子不差，赶着上学，可以在丈八北路，锦业路传统区域看二手，小区差一点，学区更稳定，反之则看软件新城，监管学校和房子，名校 没有那么差，也没有那么好。
问：看中中海城房子，小区各个方面什么情况？
答：曲江二期比较早的小区，当然也占据了较好的位置，相比对面的凯旋门，中海城地块有限，靠近三环，楼栋不多，西岑四号线，金汇广场商业配套优势很全，学校还是三小二中；
得以与中海较好的位置和品牌溢价，二手房在周边还是比较高的，均价在23000 左右，胜在有小面积，小区环境，物业都还是不错的；
在这个片区，同样的备选极多，中海凯旋门，金辉世界城，万科城市之光等，都是距离地铁最近的小区，属于曲江二期的一梯队，明星小区是凯旋门，其次是金辉，再就是万科；
大家在教育，物业，配套上的差别很小，在如此多的二手房选择下，可以多对比。
问：为什么说不住不买，都希望低价入市？
答：要结合当下的环境，一是经济下行，而是地产暴雷 下行，买房不再是当年买了就涨的时代，外加新房受助于土拍价格，只高不低，市场需求基本都以自主为主，所以才有不住不买一说；
对于大部分人是这样的，并非人人都要买商品房，对于刚需自住，这是必然选择，不买无法安家，但对于可买可不买，尤其是买了投资，或者转手卖，并不适合；
小面积不住不买，是因为售价高，流通性差，大面积不住不买，是因为多为改善产品， 纯粹出租转手并不合适，房子是用来住的，高成本买的，空置，在转手更难的现状下，对于资金也是风险；
但刚需，小换大，旧换新，只要是自己住的情况，如今还是好时机，利率低，不摇号选择多，挑一挑央企国企，暴雷的就别看了；
没有绝对的低价，房价低的地方，一定会通过降标简配找补回来的！
问：自住，选软东还是软西，金茂中海如何选？
答：普遍的看法，软西是强于软东的，定位上，前者是产业区，配套齐全，住宅偏少，又以改善小区为主，相对纯粹，目前区域内学校，公园，图书馆，会议中心，产业园等都已全部落地；
外加软西的住宅地块有限，卖完就没了，但软东不一样，当初扩鱼化进来，就是为了给软西配套住宅区，软件新城东的定位，还是以密度住宅为主，同时也很艰纯粹的大面积改善，居住密度会有明显提升；
外加目前配套不全，道路，学校陆续落地，其余规划还没有出来，拆迁后的面貌也不如软西，至于小区，金茂的科技系统很有特色，交付也有保证；
但中海并不差，在143㎡以下的面积区间，品牌，位置，户型上中海优势明显，虽然小面积有连廊，但瑕不掩瑜！
问：曲江天地源和浐灞保利，考虑上学，哪个更好？
答：学校上保利是浐灞一小，天地源是曲江三小，学校上浐灞有优势，学习氛围上，曲江更被看好，生源更加稳定；
小区的水平上，半斤八两，都是普通刚需小区，物业，景观，配套上亮点不多，保利多了八号线地铁，天地源则有运动公园，但考虑西安人买房向南看，以及曲江的特殊光环，买曲江还是优于浐灞；
从二手房价格看，天地源均价在22425元/㎡，在售房源133套，三个月带看量359次；
同期的保利心语花园，均价在20646元/㎡，在售房源211套，三个月带看量280次，曲江的天地源关注度还是更好，二手房价格也比浐灞有优势。
问：世博园振业泊岸如何，优缺点及学区，改善住？
答：如果是原房主，最大优势是买的早，如今二手房也接近19353元/平了，在浐灞，振业属于一个不错的位置；
对面是浐灞三十二小（东城一的黄邓分校校），16年建校，如今即将毕业生，在浐灞的这个区域，算是办学较早的学校，不出名，但也不差；
500米外，有区域最大的商业砂之船奥莱，以及地铁三号线，西侧就是会展中心，除了没有一线河景外，浐灞的配套都齐全；
小区本身，中规中矩，物业，景观，配套等并无太多亮点，振业自浐灞后，主城区已经没有拿地和新开项目了，后期没有品牌溢价，全看物业发挥；
同样区域内，还有中南樾府，碧桂园香湖湾，阅江府，恒大御景等，备选挺多的。
问：鄠邑区东边，靠近高新的地方前景如何？
答：打铁还需自身硬，鄠邑的最东边靠近高新国际社区，目前仍然是大面积的农田，距离未来之瞳的直线距离仍有7公里，中间是巨大的待开发地带；
虽说背靠大树好乘凉，如今大树也很艰难，更没精力顾上小弟，作为鄠邑而言，更多承接的是高新的产业转移，因为交通便利，土地巨大，适合建设产业园，工厂等；
但城市功能仍然在高新区，产业园本身带动周边的作用非常有限，18年，高新托管鄠邑，秦渡镇、庞光镇、草堂镇三个整建制镇，托管面积367.5平方公里；
但指望高新向鄠邑转移多少配套，人口，仍然有困难，毕竟处于城市外围区域，目前仍然要集中力量办大事，先把高新cid 做起来。
问：龙湖云璟如何，周边潜力，适合自住还是投资？
答：虽然曲江东是开发商卖房造出来的概念，但曲江向东卖房，目前的供应也集中在长鸣路沿线，包括万科东望，龙湖云璟，当然，如果向南看，还有航天绿城春和印月，环境，位置，配套要好的多；
龙湖胜在产品，从售楼部，再到样板间，户型，小区楼栋排布，还是有质感的，万科比龙湖多了地铁优势，但户型，小区观感龙湖更好一些；
作为自住，得接受长鸣路沿线，目前规划未定，拆迁为主的现状，交通配套并不齐全，大面积的空地建设需要很长时间，自住看预算，价格和周边二手房持平；
投资不合适，非热门盘，非性价比，非好转手，非稀缺位置，属于典型的刚改自住，周边地缘小区。
问：临潼旅游度假区房子敢买吗，会不会砸手里？
答：最近临潼放开限购，是一个好消息，但还达不到强心针的作用，在临潼不限购前，这里也并非主城区热门区域，养老改善的定位，导致客户量本身就少，不过是赶上18年大行情，是房子都能卖；
作为旅游度假区，骊山脚下环境是不错的，有温泉，康养，商业，九号线通车后，连接西安非常方便，区域内又都是小高层加洋房的低密度小区，居住舒服；
但毕竟远离主城区，养老需求有限，外加限购几年内，临潼几乎没有开发商拿地，建设速度很慢，受众也少，单纯看重低密度，真的周末去住，可以考虑；
在西安周边，这样的区域临潼排第一，完全不住，或者生活范围无法迁移，可能并不适合你；
最主要的还有价位，便宜也是硬道理。
问：奥园和悦府如何，装标不错位置挺高，有些吃不准？
答：君子不立于危墙之下，当然不是君子的人也有很多，奥园在西安属于并不出彩，但资金紧张的项目，和悦府如今施工正常，但市场已经大不如前了；
从位置上看，南三环边，靠近雁南公园，对面是巨大的杜城城改，这样的区域长期都是工地状态，配套上，依赖西沣路沿线，有一定距离，学校上，周边没有较好学校；
虽然在售都是大面积，但作为改善，品牌，地段，配套很难支撑，刚需区域做改善，受众有限，这个单价也没有很强性价比；
吃不准就先不买，短板较多优势不足，可以看周边二手，融创，金地，万科都是选择，或者等西部大道供应新房，选择还有很多；
外加当下民企环境，没有交付案例，还未如期收房，心里毕竟没底！
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