广州南站，说不尽的心酸。
上周今年广州第三轮集中供地清单流出，一个熟悉的名字赫然在列：番禺区谢村居住及商业商务地块。
嗯，就是某大退掉那个地块！
与此同时，南站最大的流量优势，或许还没来得及好好发挥，也快要被瓜分了。
X大&足球陨落
优点变槽点，新东家存疑
下月国庆假期回来的第二天，广州今年第三轮土拍大战即将打响。
谢村地块也重新挂出寻求主人，计容面积65.73万㎡，起始楼面价仅4800元/㎡，低得格外刺眼。
|图：好地网
原地块情况不用多说，也就是X大足球场地块，故事的背景也颇有看点。
X大可以说是我国金元足球的鼻祖，2011年以升班马的姿态提前4轮夺冠，缔造中国版凯泽斯劳滕奇迹。
并在此后豪取7连冠（共获8个中超冠军） 2次亚冠冠军。
恰逢房地产也迎来新一轮盛世，X大销售额连续几年稳居前三，将“宇宙第一房企”称号收入囊中。
此时的X大可谓意气风发，站上天安门城楼的皮老板，甚至用不可一世来形容也不为过，打造“世界上最大的足球场”便在情理之中。
|图：X大冠珺之光
当年球场配套公寓X大冠珺之光的火爆程度，终于为南站流量正名一次。
随着X大的暴雷，曾经那句“X大必须回报社会”被玩成了“报复社会”，足球运动的陨落也在情理之中了。
此后建到一半的球场和配套的公寓双双停工，8月3日x大发布公告称已退该地，为此闹剧画上了句号。
虽然早有传闻城投将接手，对于买了冠珺之光的人来说，总规是盼到了一丝的希望，但双方对接下来须投入的资金存在较大的分歧，一直没有新的消息。
加上“口罩”原因，广州足球双雄均已成为降级区的座上宾。
|图：中超截至目前积分情况
以城投的实力继续建设球场没有问题，但没有了冠军球队，“世界上最大的足球场”还有用吗？
所以，虽然该地块楼面价很低，需要投入的资金却不少，有没有人敢接手，依然存疑。
本以为是救世主，却杀出了个程咬金，这对于南站来说，无疑又是一次重大的打击。
“五主四辅”格局
南站被分流或无可避免
南站的挑战，或许远不止于此。
一个月前（8月17日），《广佛全域同城化“十四五”发展规划》表示，将着力构建“五主四辅”铁路客运枢纽格局。
（五主：广州站、广州东站、广州南站、佛山西站、白云站；四辅：广州北站、南沙站、鱼珠站、新塘站）
|图：广佛全域同城化空间格局图
其中，目前广州市中心规模最大（263万㎡），投资总额最高（440亿）的TOD，建成后将会是亚洲最大火车站综合枢纽之一——白云站开通的节点日益临近尤为引人注意。
虽然白云站主要功能更多的是承接普铁（特别是货运），但更为重要的是白云站是广州站和广州东站未来更新改造的前置条件。
随着未来广州站、广州东站改造完成，更多高铁将可以直接开进市区， 同样是高铁，位于市中心的它们无疑将是更多人的首选。
换句话说，未来南站将不可避免的被分流。
|图：白云站
位置上更靠近佛山的南站，服务范围将大幅度缩小，更多的可能只是承接珠江西岸几个城市的客流。
而且别忘了还有南沙站、佛山西站也有进一步分流的可能。
定位超高，创造多个全国，乃至亚洲第一的南站，颇有走下坡路的感觉，把自己的路子越走越窄了。
错过黄金期，优势仍在
把握时机，南站还有机会
复盘南站的现状，发展缓慢、错过我国最黄金的10年发展期或许最能引起共鸣。
南站的客流量巨大，去年五一单日到发旅客82.75万人次，但如此大的客流量，几乎都是过而不留。
可以说绝大部分客户到站都直接转地铁公交走了，走出南站范围的人的只是极为少数。
|图：广州南站
毕竟，交通枢纽只是中转站，长时间逗留才不符合逻辑。
根据官方定义，广州南站地区主要功能是交通服务，其次是商务、商贸功能，居住则为辅助功能。
这也很好的解释了板块宅地过少的供应原因，但职住分离本来就是一个难题。
加上南站商务区、产业并没有发展起来，乞求把偌大的客流量在南站商圈转化成其他的动量，有点强人所难。
换来的结果是，除了交通服务，其他功能都不尽如人意。
|图：南站商务区
南站不行了吗？
之前我们也写过好多篇关于南站的文章，对南站的发展还是持肯定态度的。
南站至少保证了板块发展的下限！
未来随着地下空间（花城汇·南站）、新鸿基TOD陆续建成，附近星瀚、星寰、岭南府等几个住宅项目也将充实南站板块的生活氛围。
短时间内南站流量依然是王者般的存在，对于板块来说，交通好、起步早、发展成熟是最大的优势。
洗心革面，认清事实，把握时机，广州南站还有机会。
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