2022年，长沙楼市的住宅供销量齐跌，尤其是需求更显乏力，据湖南中原研究院的统计，销量为近14年以来同期最低位。住宅产品尚且如此，商业性质的类住宅产品表现如何呢？其实，从“3”字头的小面积商业公寓重现市场，不难感受过去一年商业物业的温度。
另一方面，大面积的商业大平层，则表现出了较为明显的“冰火两重天”之势：热盘一年狂销300 套，而一些定价偏高，或相对缺乏特色的楼盘，月均去化仅三四套。
红网时刻新闻记者 戴丹 长沙报道
小面积公寓大幅降价求快跑
（图表来源：湖南世联行市场知识中心）
2022年开年以来，长沙部分小户型公寓延续上年营销策略，降价走量。3-4月长沙公寓市场迎来一波明显的“降价潮”。
如：南城的海伦堡爱ME城市公寓，打出4000元/㎡起的价格；碧桂园城市印象特价清盘，均价6500元/㎡；主城区的中富航银座价格低至6999元/㎡起。甚至网红盘北辰三角洲，也加入了队伍：其C1区建面约44-65㎡的LOFT公寓现房，单价降至11500元/㎡起。此前，该项目均价约在15000元/㎡-17500元/㎡。
除了特价房、折扣等常规促销手段，还出现了买住宅送公寓两成首付等花样销售方式。
到6月中旬，面临年中业绩冲刺，一则长沙荟聚之光的消息，为本就热闹的公寓“价格战”再添一把火：“洋湖地铁上盖，精装现房，特价7688元/㎡起”——连宜家的公寓都5折开卖了，一时之间，前往看房的人蜂拥而至，甚至有客户表示，有意向购买整层。由此也不难看出，“以价换量”，对市场销量确实有拉动效果。
7月，原本已降至“4”字头的海伦堡爱ME城市，再次刷新底价，“单价3500，抄底融城CBD”，一套33㎡的公寓，总价仅11万出头。
综合全年来看，小面积公寓产品主要依靠降价、渠道高佣政策促销，最低降至4-5折，如滨江、梅溪湖板块“6”字头、高铁西“4”字头、大托暮云“3”字头特价公寓，一再跌破价格底线。
从湖南世联行市场知识中心发布的“长沙2022年公寓销售套数TOP13”来看，有8盘降价逾3成，其中5盘降价幅度超40%，最高降幅达59%。
（数据来源：湖南中原研究院）
从市场销售端来看，“以价换量”仍是大部分小户型公寓项目去库存的共识——来自湖南中原研究院的数据显示，截止2022年12月底，长沙内五区的商业公寓的库存量为397万平方米，整体去化周期高达49个月。
“客群有限，对比住宅也没优势。”湖南世联行市场知识中心的专家分析认为，2023年，小面积商业公寓所面临的竞争局面可能更加艰难。
类住宅性质商业大平层更受欢迎
不过，并非所有的商业物业都要靠降价来寻找出路。一小部分类住宅性质的商业大平层，凭借自身良好的地段、高品质的产品、强大的品牌力，以及圈层营销手段，就收获了优秀的市场业绩。
（数据来源：湖南中原研究院）
如：雨花区的运达中央广场，老盘推新，虽然均价逾2万元/㎡，全年仍成交了342套；岳麓区的保利天汇，毛坯开卖，高性价比，成交124套；天心区万科紫台，一线江景，样板间设计出圈，也收获了良好的市场口碑和业绩。
从价格来看，商业大平层市场上的顶豪和高端项目，月均去化套数仅为个位数，销售缓慢；而性价比相对较高的类住宅产品，相对更受市场欢迎。两相对比，冷热分明。
目前，长沙商业大平层整体库存增至70万方，去化周期约为43个月。
（数据来源：湖南中原研究院）
据湖南中原研究院分析，2023年，长沙市内五区的商业大平层产品预计还将有45万方待上市，聚焦在开福中心及滨江新城板块。“从目前市场产品去化表现来看，类住宅流速明显高于其他类型产品，后期该类产品仍可作为商办突破口。”
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