网络上流传一句话：现在中国只剩一个地方可以买房致富了，这个地方叫东莞。
详细点说，是东莞城区、松山湖区、临深片区。
这句话看似调侃，实则说明东莞这座城市的房价在2020年足够作妖！
房价作妖引来一片民意问政，政府阳光热线问政用户量大增。
系列民意表明，东莞部分区域的房价确实有点过分了。
笔者也深深感受到焦虑与无奈，伤害的是首套和有置换的朋友，这次涨价大概率会把很多年轻人阻拦在中心城区和松山湖园区门外，或许可选择镇区，但美好生活的追求付出的代价更大了。
半年涨价潮，10年东莞又白忙！
由此自然会有众多民众呼吁政府出面调控市场，不想市场一味地躁动，影响东莞市场健康发展。
笔者，在这讲句公道话。对于二手房市场，真的是“一个愿打，一个愿挨”的交易，政府层面可以指导，但是实际管控好像有违背市场交易的原则。
说句难听的，即使挂牌单价10万 ，有人肯买单，银行肯贷款，房管局肯备案，好像并没有毛病。
所以二手房市场真要管控可以从银行评估价入手，同时房管局备案监管，设置区域最高网签价的标准。
例如深圳模式，部分过度炒作的楼盘，停止网签备案。
这可能才是治标又治本的根本之道！
另外，东莞二手房市场是否同样存在深圳类似问题，也是值得关注的，毕竟金融放松，杠杆效应才是房价最大的兴奋剂。
这样做并不利于市场健康发展，会扭曲市场，越管越乱；越管市场越亢奋！
根本问题是供需矛盾和限购政策的门槛并没有堵住，东莞优质区域的楼盘一定程度上是稀缺品，卖了即没了，业主也惜售。
所以，除了从二手房交易端入手调控外，限购政策的升级好像也应该适当跟进，特别是热门区域的中心城区和松山湖。
在这里，我并不主张临深片区对二手房限购，因为各自面对的市场环境不同。
东莞市人民政府办公室关于进一步完善我市住房限购政策的通知
现阶段东莞限购限贷政策如下：
1、本地外地户籍均限购两套新房
2、外地户籍本科半年社保或个税，二套2年社保或个税
3、二手房外地户籍限贷两套，不限购。
你会发现，东莞二手房市场可以说是向全国人民开放的，例如一位青岛的朋友青岛已有3套全款房，但是又想投资，发现东莞市场前景好，二手房自然成为首选。
目前二手房市场有乱像，相关部门也时刻关注，并适时有管控。
例如，此前东城某楼盘业主集中哄抬房价的现象。
其实从2017年东莞出台楼市调控政策至今，已3年有余，市场对政策的调控影响基本消化完毕。
虽然调控政策未明显松动，但是2017年至今东莞新房和二手房挂牌价也是一路向上的走势。
笔者以2017年4月的新房住宅网签均价为例，均价为16201元/平；同期二手房挂牌均价约为1.28万/平。
截止2020年5月的新房住宅网签为22918元/平，同期二手房挂牌均价为1.61万/平。
你会发现3年之余，东莞新房住宅均价涨幅大约有41%，年均涨幅达13.8%，与东莞同时期的GDP增速对比，差不多是翻倍。（东莞GDP增速7%左右）
另外，二手房挂牌均价涨幅约26%，年均涨幅达8.6%，略高于东莞GDP增速。
所以，这三年来，东莞房价只是稳涨，并未调整。
今日之东莞，政策是否出台好像都不能阻拦房价这匹“千里马”，毕竟东莞一直有深圳这个“伯乐”。
若有人要问真要出政策，市场会如何？
笔者相信，市场多少会给政策几分薄面，一段时间后，市场又如何呢？
我相信大概率依旧会走出独特的风格，例如深圳。
很多时候寄希望于调控政策对房价滞涨，这个效果真的是有保质期的，深圳楼市调控政策算严格，可部分市场依旧是我行我素。
东莞大概率也会一样，即使有政策出台。
其实新房备案价最大程度的管控是对购房者最好的善待，实实在在的楼面价在此，材料和人工等成本在增加，好像没有理由让房价下跌。
希望政府可以重新管控新房备案价，这次东莞涨价事因也有新房备案价放宽的原因，同时叠加需求和土拍市场。
你说，众多刺激房价上涨的因素摆在面前，东莞房价能不作妖吗？
作为普通人，首套房有条件尽快上车吧！世界只有一个深圳，而深圳只有一个东莞啊！
所以，无奈之举也是发一点牢骚，房价不会因为牢骚而向下，它只会跟着2%的朋友继续走自己的路。
值得注意的是网络小道消息说东莞要升级调控政策：如下图
小道消息大概率是假的，没有官方正式文件，不要信谣传谣。
小道消息会谣传也是有生存空间，毕竟局部市场确实过火了。
大家都有期盼政策对市场的指导，可问题是此前深圳最后的结果是如何呢？
现在的市场真的是改善和避险的选手在追逐，这部分群体并不会因疫情有较大打击，他们的购买力，难以预估。
假如东莞真的出台了相关调控政策，把中心城区和松山湖园区的二手房市场管控，由此造成的问题就是需求的外溢啊。
这样或许只会加速其它区域的二手房市场的兴奋度，进步带动市场也是可能存在的。
若全市二手房都执行新政，这样又违背保持市场适当活跃度的需求，毕竟房地产市场带动的产业和收入是相当可观的。
房地产虽可恨，但是你我好像都想占有它！
再延伸，现在东莞真要升级调控政策也是有重大利好前提下才会出台，例如此前关于深圳扩权或扩容。
笔者也相信，真要有那天到来，大概率东莞是会封盘吧！
现在的市场预期也是有对深圳这个“大礼包”的期待，毕竟长春、成都、济南等地先后扩容，今日的深圳好像轮到它上场了。
这些都是宏观层面的分析，微观是市场供需以及需求者与房价不匹配之间的矛盾，例如首套和改善置业者希望房价涨慢点，而有两套房者希望房价涨快点；同时也是需求者的目标房产与可购买的房产不匹配，由此产生的躁动声。
对于政策层面，笔者建议更多是希望适度的管控，不要对市场有过度干扰，毕竟今日市场的困境，根本之处短期难以解决，时间或许是最好的麻药。
对咯，东莞是外贸依存度极高的城市，经济压力摆在面前，决策层必须取舍，鱼和熊掌难以兼得。
,
