我们从非设计专业的角度，探讨下拿到一块地的规划指标，在基于货值最大的化需求下，如何快速的确定该地块的强排方向？
假设目标地块（简称DK1）
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总用地面积 |
82073㎡ |
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容积率 |
1.5 |
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建筑密度 |
30% |
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建筑限高 |
24m |
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用地性质 |
R2 |
建筑限高24m，容积率1.5，说明这个项目只能排布低密洋房及墅类产品
建筑密度表明该地块排布高溢价产品的空间有多大，如果密度低于20%以下，就没有排布墅类产品的空间。
目前可以通过容积率和建筑密度指标，预判整个项目的平均层数
建筑平均层数=计容面积/建筑基底面积
=计容面积/（占地面积*建筑密度）
=（计容面积/占地面积/建筑密度）
=容积率/建筑密度
因此，该地块的平均层数=1.5/30%=5层。
5层平均层数，是基于30%建筑密度全部用完的极限值，通常因为日照等条件的限制，建筑密度很难达到上限。
该地块加入铺排8层，排出来的空间浪费较大。
如果，全部布置3F联排，满足密度，导致项目损容。
从初步方向来看，选择产品要基于5层的基础上，选择部分高容的产品搭配部分低容的产品，才能同时用完项目的建筑密度及容积率。
思路1：3F联排 8F洋房
规划要求多低层南北间距系数建筑高度1.35倍，且不小于12米，按联排类型分别排列普通联排，南北合院、东西向合院，每种产品特点不一。
思路二：4F叠拼 8F洋房
叠拼相较联排更出容，这版思路摆出来用地空间更灵活一些，8F洋房尽量沿北侧和东西两侧布置，其余部分做4F叠拼：
思路三：3F联排 4F叠拼 8F洋房
8F洋房尽量沿北侧，中间布置多层，底层产品沿东南侧或者景观较好的位置布置。
上述3种大方向覆盖所有组合可能，通过计算规划产品货值逐一排除。
货值计算基数参考周边定价：
货值计算基数参考周边产品定价：
洋房：1.45w/㎡；
叠拼：下叠1.75w/㎡，上叠1.6w/㎡；
联排：1.9w/㎡
思路一：
- 常规联排 8F洋房：总货值18.44亿；
- 3F竖向合院 8F洋房：总货值18.73亿；
- 3F横向合院 8F洋房：总货值18.77亿，货值最大。
2、思路二：
- 全部4F叠拼 8F洋房：总货值20.12亿；
- 局部5F叠拼 4F叠拼 8F洋房：总货值20.44亿，货值最大。
3、思路三：
- 南北向拼接合院，总货值19.59亿；
- 东西向拼接合院，总货值19.74亿；
- 常规联排，总货值19.74亿。
通过测试结果可以看出，选择思路二中的局部5F叠拼 4F叠拼 8F洋房的货值最大化，强排可按此思路推进，可以大幅提升举牌竞争能力。
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