2022年是房地产失速下滑的一年，于是有人想到“重启大规模棚改”，用拆迁再拉动一次楼市。算盘打得叮当响，但殊不知，很多事情已经发生了翻天覆地的变化。
大规模棚改能重启吗？答案是否定的，原因主要有两个：其一，早在2019年，国家就出台了旧改政策，要逐渐替代棚改拆迁。尤其是2021年，住建部更是一锤定音表示，“城市更新要杜绝大拆大建”。并在《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题》文件中，设置了拆迁红线：原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。
其二，棚改拆迁是消灭供给，创造需求，对房价的拉动作用过于明显。另外15年-18年主流的“货币化安置”方式成本太高，比“实物安置”成本高3成，造成了社会资源的极大浪费。
棚改退场，旧改接棒。城市更新，继续大放异彩。
旧改到底要怎么改？相关法律法规，有清晰的定义：老旧小区改造是一项非常复杂的系统工程，是民生改善综合体，主要包括小区治理和综合改造，重点实施“六治七补三规范”。
简单来说主要是5方面的内容：外墙粉饰、水电气网基础设施更替升级、符合条件的老旧小区加装电梯、新建停车场、引进及规范物业管理等。
从内容来看，加装电梯是旧改的重头戏，因为不管是从涉及居民、居住面积比例，还是涉及的金额数量层面，加装电梯都要面临复杂而艰巨的挑战。
此话怎讲？首先，从加装电梯的条件来看，虽然各地已经进一步放宽了限制，不再要求全楼所有住户同意，满足“这个”条件就可以加，即需要满足“双三分之二 双四分之三”：经本小区、本幢或本单元建筑物专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；经参与表决建筑物专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意后，签订电梯加装项目书面意向书。
打个比方，一栋楼总高6层，3个单元，18户居民，至少需要14户同意才能加装电梯。换句话说，1、2楼层的居民，只要有一户不同意，电梯就加装不了。
如果细说起来，1、2楼住户反对的理由可就太多了，我们随便说几个最常见的，比如影响采光、产生噪音、影响通风、担心低楼层贬值、索要补偿等等。这每一个看似不经意的意见，其实都是老旧小区加装电梯成功与否的关键因素。
其次，从费用出资来看，老旧小区加装电梯，是一笔巨额开支，很多家庭负担不起。
加装电梯不仅要考虑前期费用，还要考虑后期开支。前期费用主要是电梯采购和施工、设计等费用，后期开支涉及的就多了，维保、维修、电费、年检费用、零部件更换费用、保险费用、限速器效验和井道维保等。
一般情况下，加装一部电梯的总费用在45-50万，这意味着在1、2楼住户不出资的情况下，3-6楼的住户最多可能要承担7-8万元以上的费用。老旧小区居民多以老人为主，这部分群体最大的特点就是没钱。所以，老旧小区加装电梯，难点不仅在众口难调，还有难以化解的经济问题。
举个例子，经济半小时曾经特别报道过杭州滨江的一个小区，加装电梯的总费用是45万，国家财政补贴占大头，居民需出资78000元，需要全楼栋居民自主协商出资比例，他们采取的加装电梯的出资方案是：一楼、二楼居民不出钱；三楼承担78000X10%=7800元，四楼承担78000X20%=15600元，五楼承担78000X30%=23400元，六楼承担78000X40%=31200元。
值得一提的是，这个小区是杭州首个加装电梯的小区，是作为试点在做，所以政府补贴比例较高，力度较大。现实中，很多地方老旧小区加装电梯的补贴力度并没有这么大，一般都是五五开，政府补贴50%，居民自筹资金50%。所以如果按照这种方式，很多老旧小区加装电梯，仅在出资这一步就推行不下去。
矛盾一直都存在，但需求也真实存在，要知道很多老旧小区的居民都是老人，西安有统计过，5成以上的60岁以上老人都住在2000年以前建成的无电梯小区里，这些人一辈子的梦想就是坐上电梯，摆脱“悬空老人”的称号。
再比如北京，12345热线也发布过一组数据，统计发现，12345市民热线有关老楼加装电梯问题的诉求当中，希望加装电梯的诉求数量占问题总量的七成以上。
旧改是重大民生工程，不容耽搁，老旧小区加装电梯又阻力太大，矛盾看似不可调和，那到底该怎么办呢？
有没有少花钱甚至是不花钱，又能加装电梯，两全其美的“双赢”方案呢？现在已经有了，这就是“公交电梯 电梯全托管服务”方案。其实简单来说，就是对早在2021年就已经试点的“公交电梯”方案进行升级。
“公交电梯”大家都不陌生，2021年5月17日杭州首创，随后在石家庄、福州等地大面积推广。之所以称之为“公交电梯”，是因为改变了惯常由住户集资加装而采取由电梯公司全额承担前期建设和后期维保费用。小区居民乘坐电梯只需像乘坐公交车一样按次付费即可的模式。
据悉这种模式，基本可以做到居民不出资，电梯安装到户的“双赢”结果。具体实施方案是，第三方电梯公司机构全额承担建设和维保，费用来源有三部分，一是国家财政补贴，二是电梯轿厢内外广告收益，这部分权益本来就归业主所有，业主与电梯公司签署一定年限的广告收益让渡协议，三是居民乘坐电梯刷卡付费。
“公交电梯”创新模式虽好，但问题仍然不是。人民资讯曾经报道过，杭州首创的小区，在采用该模式完成电梯加装后，绝大多数老人仍然选择爬楼梯，究其根本原因是乘梯收费贵，老人不舍得花1元钱。另外，电梯虽然加装好了，但是后期的维保、电费分摊、乘梯费用取等都是难题。
于是在此基础上，各地纷纷创新，于是“电梯全托管服务”就应运而生了。
“电梯全托管服务”又是什么新物种？铁锤了解到，在2023年1月7日起，正式实施的《建德市老旧小区住宅加装电梯实施细则》中，有提到，在建德市已推出了加装电梯全托管服务。具体而言就是，第三方公司制定相关电梯托管服务套餐，由相关单位审批监管，居民自行选择购买套餐。比如10年套餐，总费用是6万元，服务内容包括电费、年检费、维护保养费，电梯保险、部件更换费用、限速器效验和井道维保等。折合下来，每年费用6000元，每月500元。购买该套餐后，不但能保障电梯安全运行，还能有效降低资金存放个人帐户风险，避免出现收费难问题。
从建德市公布的信息来看，此模式一经推出，就引起了诸多好评。很多老旧小区居民对此更是拍手称赞，楼上楼下邻居也都纷纷同意。
有人可能会说，该模式虽然解决了加装电梯对出资、后期运营维保收费等问题，但是源头上的居民统一意见（双三分之二），尤其是1、2楼层的居民反对的问题，仍然没有彻底解决。
对此铁锤想说的是，从各地推出的新规来看，很多地方都在努力攻破这一难题。主要在做的工作有三点：第一，取消“一票否决权”，甚至是更放低了加装电梯的门槛限制。比如合肥近期发布的《合肥市既有住宅加装电梯工作实施意见》就明确提到了大家最关心的“加装电梯侵犯所有权和相邻权等民事权益的解决途径”，业主协商为主，社居委、街道办组织调解，协商不成，可通过司法途径解决。
从2021年、2022年合肥已发生的多起老旧小区加装电梯民事纠纷案件最后的审判结果来看，法官在判决类似案件时，往往更看重加装电梯给居民带来的便利，至于很多低楼层死咬不放的“影响采光”、“影响房价”、“阻碍通行”、“产生噪音”、“侵犯相邻权”等阻挠理由，也更偏向于前者。
铁锤倒不是说，以后老旧小区加装电梯“畅通无阻”，而是借用已有的案件来阐述老旧小区加装电梯大势所趋这一理念。
事实上，在处理相邻关系问题上，法律历来都是坚持“有利生产、方便生活、团结和睦、公平合理”的重要原则。但不能忽视的一点是，邻居之间其实有容忍义务的，这也是相邻关系的核心。邻里之间，抬头不见低头见，相互理解、相互通融。直白点说，多数邻居的合理诉求，给少部分人造成轻微的影响，这时候就需要少数人多包容。
最后，铁锤想说的是，在政策设计上，我们也要不断完善，个人有两点意见：第一，完善加装电梯表决机制，不能让加装电梯“卡”在低楼层反对这一步骤，无法推行下去；第二，确定相关利益的补偿依据，最好是制定量化补偿标准，这有利于纠纷更圆满地解决。说白了就是，引导加装电梯获利的居民，对利益受损的居民进行经济补偿，制定统一的兜底方案。
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