过完年后一大波的人又重新踏上了购房置业的道路，而西安最近的房价又让人很容易又点燃买房的欲望。
why？因为不仅仅是新房价格稳定，二手房市场更是转凉明显。
近期，莞儿走访了西安东西南北十几家二手房的门店，问了十几位二手房相关的从业者，跟大量的二手房卖家买家沟通交流，结果发现二手房市场的倒挂有所缓解，但现在还是难挡“挂凉”了。
但年后的市场行情，到底“凉”到什么程度，“凉”在哪里，我想我们还是需要从这些真实案例中得出结论。
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二手房市场冷清，中介也很难
「去年行情比较好的时候，南稍门附近的门店，一月大概能签约30单左右，反观现在一个半月加起来也就成交了5套。」草场坡玛雅房屋的门店的负责人反馈道。
而在莞儿和做二手房的粉丝沟通中，也不难发现二手房最近的确是难做了。
年前二手房还有过一小段时间的回暖，按理说年后市场会更好了啊？
在这次实地探访中，莞儿发现，几乎所有探访的门店中，都是冷冷清清无人问津。在我去到的十几家店里面，甚至都没有遇到有人上门询问二手房。只有一个置业顾问约了人去看房。
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二手房专业户链家主力卖新房
就拿二手房中介比较有代表性的链家来说，现在已经主力卖新房了。
莞儿在龙首原盛龙广场的链家门店探访时，除了玩着手机的工作人员，别的什么影儿也没见到。更甚至公司连电脑的网都断了，他们直到中午我要求看房源时，他们打开电脑才发现没网这件事。而在我询问二手房的过程中，他们竟然为我推荐起了新房。
而在采访他们的负责人时，负责人则是很平和地表示，其实卖新房省时省事还赚得多，就直接跟开发商那边对接，而且新房，也不用收中介费，所以其实谈起来更加容易，关键二手房市场不好，要盈利的最好方式也是主要转战新房市场。
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小规模二手中介倾向做租赁
规模不小的链家已经如此，剩下那些小规模的中介门店又如何呢？
在城北的一家中介门店里，工作人员小王介绍，近两个月的二手房买卖业务不及去年一个月的，当时他和同事每天“要么在忙着接待客户，要么就在带看房的路上”，几乎都没有休息时间。有的买家看好房子直接在房子里谈价，然后就回店里交定金，就怕业主坐地起价。
但是近两个月以来，不光成交少，看房的人也少了。迫不得已，他们现在做起了以前并不屑的低提成的房屋租赁业务。放在二手房市场好的时候一笔二手房交易的提成就抵几个月的收入，而租赁涉及的中介费一单也就几百元而已，真正能到中介人员手里的更是少之又少。
在和小王沟通的将近1个小时中，整个门店里确实一个到访的人也没有，可见在这样的环境下，想要二手房开单难度还是很大的。
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二手房房源增多，但成交量惨淡
西安的二手房趋势，确实只能用「凉了」形容，不仔细琢磨，一般人看不懂。
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二手房倒挂在缩小，价格持续下滑
价格与供求之间的关系，我想大家都知道。毕竟买房是大事，价格合适的话，购买者自然会增多，所以要想卖出去，价格是肯定要有所下调的。
从诸葛找房等数据机构的统计了解到，近半年来，二手房价格是一直在下滑的。尤其去年八九月份，最严重的同区域二手房价格竟然高出新房价格的30-40%。而根据最新的数据老看，目前二者之间的落差已经回到10-20%之间。
就拿公司附近的华远君城来看，去年最火的时候，价格高达14000元/㎡左右，而近期，看见改楼盘的二手房均价已经回落到12000元/㎡左右了。
二手房价格有所回落，倒挂价格差缩小，是个好现象，那么市场又会有何反应？
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二手房数量虽增多，但成交量未见改善
在跟中介门店的工作人员交流中，更能了解到一个有趣的现象，就是最近虽然市场买家不多，但来挂牌卖房的卖家增多了，而且带来的很多还都是良心房源。
其实这也与莞儿在数据网站上看到的数据相吻合，那就是1月份挂牌数量为1.5万套，2月份二手房房源则新增到19586套，也就是说短短半个月新增4586套。
卖家感觉到市场不妙，频频挂牌抛售，但是这个节骨眼上，有人买会买单吗？
根据中介人员的描述和成交数据来看，答案是否定的。
因为在和购房者交流中，不难发现有部分开始意向买二手房的人，最后转场投奔了新房，毕竟二手房的可选择性确比较小，何况新房的价格诱惑力确实太大了。
但按照常规来说，新房价格应当是略高于二手房的，主要原因就是因为新房的建设成本更高，所以单价也要相对高一些，而二手房由于之前够房价较低，在加上后期房龄等原因在价格上相对新房要优惠很多。但是西安的二手房价格虽然有所缓解，但新房价格的倒挂依然还是存在的。
换句话来说，其实就是房东的价格并没有降到购买者的心坎上。
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卖家、买家，观望大军人数众多
其实对于二手房市场，谁也不敢妄然判定明天是涨是跌。
（数据来源：中国房价行情）
据近一年来国内的二手房单价走势和结构来看，房子本身价值变化不大，但二手房源的供应量在近几个月是明显呈上升趋势的，而对二手房的关注人群，则是从去年11月开始陡然下降到了近一年的最低点，虽说年后关注人数有所回升，但是不可否认，这其中的观望者更是占据多数。
今年二手房看的人少了，成交的更少。对于二手房成交周期拉长，观望的其实不只是购房者，还有一些卖房者。
“有一位客户开始挂的是140万，这两天刚把价格调到135万，有几个人来看房，但是他们出的价格不太满意，房主索性就先挂着，有合适价格再卖。”凤城五路一位房产经纪人介绍，还有一部分业主虽然感到市场遇冷、房子不太好卖了，但是他们套现的需求并不强烈，还想看看房价是否还有上涨的可能，因此也就不急着出售。
所以这这不明朗的市场中，大家都会选择一个自己心理的预期情况，然后伺机出手。
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挂凉卖家的背后，是前期对市场的错误评估
“唉，降吧！再降5万看看情况吧。”说完这句话，张叔把手中的烟掐灭，摇了摇头就离开了。
张叔在龙首原附近的房子，去年7月份挂在了小区的中介公司那里，正好赶上了那阵市场涨价，每天中介带来看房的都有好几个。张叔内心很激动，自己本来挂的价都是有商量余地的，但看房的人这么多，觉得自己小区配套也不错，干脆直接就挂的130万一分也不少。中间有对外地夫妻，给他128.8万想买，他都直接拒绝了。
可市场是不会凭个人意愿涨跌的！从去年11月份开始，有的新房开始降价促销，二手房市场也猝不及防地开始走下坡路。张叔这时候才觉得情况不妙，想联系那个前面出128.8万购买的外地夫妻。但是那对夫妻看市场有凉下来了的意思，干脆不买了，准备等二手房大幅度的降价。
于是在这种尴尬的环境下，张叔的房子还是以130万挂着，现在已经近2个月，没有一个人询问了。今天来中介这里看了看现状，牙一咬心一狠，干脆直接降价5万，只希望最近赶紧卖出去，免得后面更不好卖了，毕竟他还想等着这笔钱再去买个更大的新房。
其实张叔只是这场降价大军中的一员，二手房买卖从来就是卖房者和买房者的攻防战。现在比较特殊的是，置换人群身兼这两者的角色，一方面希望新房市场凉下来，方便自己买到性价比极高的好房子，另一方面则希望自己的二手房卖出高于价值本身的价格。
只是在这场没有硝烟的战争中，卖不出去的卖家高估了这个市场的承受能力而已。所以很多开始有意向购买二手房的人被生生“逼”去了新房市场。
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购房者选择多样，加入摇号大军
甜甜是个刚毕业也就一年多的标准小年轻，去年五月和青梅竹马的男朋友终于把亲事定下来了。男朋友是交大的硕博连读，家里情况也很不错，两家一商量，决定今年就在西安给买房结婚。于是，甜甜就在交大附近找了个轻松的工作，边上班边抽空看房。
甜甜觉得自己的要求吧，也不多：就是老破小坚决不要，新房是肯定要新一点小区的房子，最好是没装修的毛坯，她就能按照自己喜欢的风格装修了；以后有孩子了也要住，父母偶尔也回来看看，所以至少得是要三室的；交通一定要方便的，她不想上班路上耽误太多时间；旁边最好还有不错的学校，这样以后宝宝上学也方便；卧室都要朝南的，房子必须是南北通透的；楼层要高的，顶楼也不要，有暗厨暗卫的也不要......
条条框框写了十几条，就连中介看了都直摇头。费劲全力，发挥各路人脉，最后勉强找出来那么两三套比较符合的，结果看完直接一句“小区环境不满意！”
折腾一段时间之后，小俩口一合计，干脆买新房得了，他们准备的购房款，在西安完全可以挑个大品牌配套都很好的房子，虽然说交房还需要时间，但毕竟他们还不确定三年后在哪发展呢，到时候实在不行卖了再买，也比现在高价接个自己不太满意的二手房好，只是在摇号的时候需要拼点运气而已。
于是在跟着中介看了无数套房源后，他们放弃了原先买二手房的想法，坚定地加入摇号大军。
我相信很多放弃二手房转战新房市场的人，都是被这个倒挂的二手房市场伤了心。毕竟对于购房者而言，同样的价格，并不是非二手房不可。相比较而言，新房的市场更明了，环境也会更胜一筹，而且使用年限也更长。如今二手房的价格一直虚高，那么倒还不如等3月大批新房上市后，花一点时间去摇一下性价比更高的新房。
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市场遇冷的背后是卖家和买家的博弈
谈及二手房近期卖不出去的原因，我们不妨先结合实际来分析一下：
一来去年后半年，二手房价格下跌，临至年前，一部分强烈意向的二手房购买者已经被提前消化了。
二是受春节影响，部分购房者是在这段时间准备过年，所以实际看房人数有所下降。
三是部分购房者看见下降趋势还在等大幅度的降价。
四是年后，部分二手房卖家竟然提高了出售价格，准备“再战一年”，不达价格不罢休。
买房者和卖房者，之间本就是双生的一对冤家。但这二手房市场，从来不比新房，因为一切都是不明朗的。
近两年，二手房市场上的置换人群比例一直在提高。「低买高抛」是每个人的追求，大家都期望可以买到更便宜的，但对自己的房子，又觉得预期仍在，不舍得降价出售。
这或许也是西安这两年的市场行情造成的，买房者的预期和卖房者一直存在着偏差。
而这一偏差也确实愁坏了二手房经纪人。昨天给某个二手房中介机构的西安地区负责人打电话，想聊聊西安的二手房市场现状，谁知对方开口就是“我现在转行卖新房了。”一时间，我竟然不知道怎么接话了。
目前西安二手房市场供需双方心态微妙，买房的期望降价，不着急卖房的业主，则放出高于市场的房源试探市场行情，这其实更像是一种对后市不确定的心态博弈。挂上几个月，大不了就再慢慢往下降，直接挂的低于市场价是不可能的，绝对不可能的。所以这也是造成二手房预冷的最重要原因。
只是现在，近高价地块进入市场的脚步声越来越近，不知它是刺激卖房者尽快抛售置换，还是提高购房者的出手速度？这或许才是这两个月最值得关注的。
除了靠近好学校的那些二手房会有买家比较执着热衷，剩下的那些二手房购房者们其实并未退出，只是暂时隐身观望罢了。
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