想必大家对成都摇号的难度已经略知一二了。乐居的监控数据显示（不完全统计），目前已经有18个楼盘的普通购房人摇号人数上万，摇中概率最低的只有0.66%，很多购房者参与了十几个楼盘的摇号，全部都没中，迟迟买不到房子。
▲成都普通购房者复核人数TOP5
（数据截止2018年4月15日）
▲刚需优先后，成都部分楼盘的中签率
既然公证摇号选房这么难，在成都，有没有其他渠道可以买房呢？还真有，乐居梳理了目前市场上一些特殊的购房渠道，有需求的读者可以自取。
司法拍卖房:不限购，潜在风险大目前成都的新房、二手房都是限购的，要求购买人具备户籍或者连续缴存24个月以上的社保。2017年3月24日，房管局在“2017年商品住房限购政策知识回答（一）”明确答复：通过直系亲属赠与、继承等非买卖途径获取的住房以及司法机构、法院拍卖的住房不受此次限购政策限制。这也让司法拍卖房源一下子进入了公众视野，不限购的法拍房成为不少购房者的捷径。
二是通过串串购买，喜欢泡微信购房群 、QQ购房群的朋友应该或多或少看到过他们发的信息。这些串串说他们可以让你直接购买法拍房，不走拍卖的流程，你只需要支付一定的手续费（渠道费）。
法拍房除了要支付手续费（渠道费）外，由于是二手房交易，还得支付3个点的个税、3个点的契税（家庭2套房以内契税减免1-2个点）、土地增值税、印花税、交易手续费等，而且还有很多隐藏的风险，详见下面这篇文章：
抵押房:恐支付高额渠道费工程抵押房在前几年成都市场比较多见，这两年由于新房处于卖家市场，已经没怎么听到抵押房了。抵押房有工程抵押、置业顾问佣金抵押、银行抵押等。开发商将房产抵押给银行多数是为了获得融资，抵押房的产权在银行，原则上必须解除抵押后才能销售；如果开发商收了购房者的钱又没有去解除抵押，这会导致购房者无法办理产权证，影响很大。工程抵押是指开发商修建楼盘要向工程施工方支付工程款，由于种种原因，开发商拿房产来抵押给施工方，由施工方处置这部分房产，施工方一般拿来卖给员工或者社会人士；置业顾问佣金抵押房，多数是由置业顾问自己持有，等到一定时候再转手。
▲抵押房在透明房产网上全部带有“抵”字
抵押房如果在第一时间进行了网签、备案，甚至办理了产权证，在转手时就属于二手房交易了，要满足相应的限购条件、交易支付税费；如果没有进行网签、备案，房子就是新房，直接在开发商那里更名，新房交易环节的税费就少很多。
抵押房是跟普通商品房一起拿的预售证，价格是既定的。在行情走低时，持有人可能低于市场价销售房产；在行情走高时，持有人可能高价出售房产，即产生渠道费，而且这部分费用没有发票，不计入合同。比如温江川农旁边的一个楼盘，就有工程抵押房，转卖房源的设计院设计师说渠道费20万。
捂盘的房源:不摇号，要限购，要加价这个就比较隐晦了，2017年在公证摇号选房政策出台之前，整个成都房地产的行情已经是供不应求了，几百套房子几千人买，以示公平，开发商就采用摇号选房、手机在线选房等方式开盘，动不动就几秒钟售罄，闹得人心惶惶。摇号选房、手机在线选房也为开发商捂盘提供了一些便利，因为购房者无法查看整个后台操作流程，房管局也查处了一批捂盘的楼盘，比如温江的和信孔雀天成。
去年，捂盘的开发商不少，捂下来的房源迟早是要拿出来卖的。捂下来的房源是不需要摇号的，但是也要求购房资格。比如锦江区东三环边上某楼盘最近加推了几十套房子，他们最近一次拿预售证是在2017年10月份，2017年的行情大家还没忘吧？如果开发商把所有房源拿出来卖，怎么可能现在还有房源？
为什么要捂盘呢？因为行情看涨，新房价格又被严格限制着，开发商就想通过收渠道费、搭售车位等形式提高价格。事实也是这样，2017年4月17日，这个楼盘以及该开发商在北2.5环的另一个楼盘被房管局处罚，因为违背购房人意愿、捆绑搭售车位，被暂时关闭网签系统、扣减信用分。
这种捂下来的房源多数是通过置业顾问、中介结构、行销人员私下销售的，楼盘不敢公开打广告，只有这些人在朋友圈、社群里面推一下，价格肯定是高于房管局挂牌公示价格的，因为他们加了几万到十几万的渠道费、中介费。关于渠道费的报道请移步至：
限购区类住宅:劣势多，转卖难度大成都市规划局在2017年4月份的文件中明确规定：商业、办公类建设项目（含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分）应当严格按照规划用地性质及规划许可开发、建设、销售、使用，严禁擅自改变为居住用途。这个新政影响的是以后新开发建设的项目，对此前已经开发报建的公寓商办类居住产品不受影响。而且在商业地产严重过剩的成都，前几年有很多商业、办公用途的土地开发成了公寓产品。
▲天府新区某楼盘的一房一价信息
以天府新区的某楼盘为例，其对外宣传的就是卖中式别墅——府院，但是其产权就是商业的，业内一般称之为商墅。其产权也是40年，水电气的价格也是按照商业的价格来收取，是民用的2两倍。在住宅限购后，不限购的商办类住宅产品（简称类住宅）一度走俏。来自中成房业的数据显示，截止2018年3月末，成都公寓库存351万方，去库存周期为15个月，去化时间同比下降14个月。而且2017年公寓的销售比2016年增长了一倍。
公寓的问题，除了水电气是民用的2倍外，还存在不享受学区、转让困难、转让税费高、产权只有40年等不利因素。来自新浪乐居的监测数据显示，2018年3月19日-29日，成都主城区商品房网签158133平米，其中住宅仅34949平米，只占22%的比例，非住宅（包含公寓、商铺、办公楼、车位等）约占78%的比例；同一时期二手房网签333836平米，其中住宅有204467平米，约占61%的比例，非住宅仅占39%的比例。二手房成交中非住宅产品仅占39%的比例，从一定程度上说明了公寓等非住宅的转让难度。公寓的转让还需要缴纳增值税、印花税、土地增值税、契税、测绘费、登记费、交易手续费等税费，一中介人员说可以粗略按照房款的15.2%来估计，而且大部分买家支付，这个税费远高于住宅交易的税费。所以二手公寓的转让难度极大，买之前务必慎重决策。
买不限购区
夜未央，流星落，情已殇
众所周知，目前成都只有“11 2”个区域实行新房和二手房限购，而成都有“21 2”个区域，不限购的地区有彭州市、都江堰市、崇州市、大邑县、邛崃市、蒲江县、新津县、简阳市、金堂县和青白江区，详见下图。
▲大成都范围限购区域地图
值得说明的是，在上图中黄色区域为限购区，社保/户籍可以交叉买房；深红色区域为最严限购区，社保/户籍只能在当地购买一套；灰色区域为成都不限购的地区；浅红色区域为眉山市仁寿县和彭山县，不属于成都范围，也不限购，这也是当地开发商、中介机构最的宣传噱头；借着天府新区的东风，彭山县和仁寿县发展也不错。
这些区域虽然不限购，而且在积分落户时还可以额外加分，但是这些区域除了在当地生活工作的人，我们不建议在这些区域购买，因为配套，尤其是交通配套成很大问题。以青白江为例，虽然在2017年被划入了中心城区，但也是唯一一个没有通地铁的中心城区，而且根本不知道什么时候会通车。
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