对于购房者来说，买房最棘手的问题，那就是不知道如何挑选一个好的小区。
小区外部条件，我们可以从选址和配套资源来作出判断。回归到项目本身，我们应该重点衡量小区的物业、户型、绿化、容积率等参数，来识别这个小区是否值得买。
看样板房时，我们一般会听到置业顾问这样介绍：小区容积率仅1.4，居住品质高。
相信很多购房者都会听得云里雾里，容积率为什么会和居住品质挂钩？以此为出发点，楼哥今天重点谈谈——容积率。
01 什么是容积率？
容积率到底是什么？怎样计算得来呢？
容积率是指项目【总建筑面积】与【总用地面积】的比值，代表着地块的用地强度。
以保利滨湖堂悦为例，建筑面积约12万平方米，占地面积约8.5万平方米，可计算出容积率为1.4。
在一块固定面积的土地上，盖的房子面积越大，容积率就越大，盖的面积越小，相应的容积率也就越小。当建筑面积刚好等于地块的面积时，容积率就为1，容积率为2则表示盖得房子可以把地块铺满两遍。
也许有人提出疑问，既然这样的话，直接用建筑层数来表示不就好了嘛，为什么要弄出个容积率？
原因是这样的，全部都是房子的小区压根就不存在，地面上总要摆放公园、运动场、绿化带等配套，房子自然要腾出部分空间出来了。
另外，每个项目对于空间的布置和设计也不同，层数难以客观地块的用地强度。
而容积率是建筑设计中十分关键的指标参数，反映出地块的用地强度，比如项目有多大、拥挤不拥挤，地面上有多少建筑物。容积率越高，说明该建筑越"大"，地块越"挤"。
02 容积率有何影响？
容积率无论对开发商还是对购房者来说，都是重要的数值。对于前者，容积率意味着利润高低；对于后者，容积率意味着居住舒适度高低。
开发商拿到土地需要成本，建筑面积越大意味着有更多商铺和住宅租赁和出售，因此开发商往往会将建筑面积做到极限，实现利润最大化。
不过，政府进行土地拍卖时，该地块的最大容积率就已经被限定，开发商只能在这个限度之内盖房子。
为什么要限制最大的容积率呢？如果放任开发商为所欲为，会造成地块建筑面积不合理，人流特别集中，供水、供电以及交通面临压力，此外还增加了消防、治安、管理等安全隐患。
对于购房者来说，容积率影响着建筑密度以及居住舒适度。
而高容积率伴随着单位土地面积内人口的增加，随之带来的交通拥堵、基础设施不足等问题，居住环境舒适度下降。
对比下面三个小区可以直观看出容积率不同的小区，在建筑密度、居住环境上有很大的差别。
小区1是别墅区，容积率为0.4。小区2是6层的板楼，容积率为1.6。小区3是30层以上的高楼，容积率为2.9。
"土地"是有限的，它承载越多，人均可支配的就越少。相反，土地承载越少，人均可支配的就越多，生活起来越宽松舒适。
03 容积率越高好还是越低好？
为什么买房要看容积率？因为这关系到小区的建筑密度、建筑高度、楼间距、入住人数等因素，作为购房者，在看房时应知晓这一点。
一般来说，住宅容积率越低，小区居住品质越高。
比如你所住的楼总共有6层，活动空间和生活配套都比较充足，但如果6层一下子变成60层呢？
不难想象，电梯、运动场、公园、楼下超市、地下停车场都要排起长长的队伍，小区里人山人海，噪音污染和生活垃圾多得都无法忍受。
再来看看"中国第一神盘"花果园项目，这是贵阳市迄今为止规模最大，改变最彻底的旧城改造项目，同时也是中国楼市一大奇景。
首先，花果园项目真的是太"密"了，其容积率高达6.8，总楼栋数量达到了148栋，每栋住宅有45层之高。
远远望去，四周被钢筋混凝土丛林环绕，密密麻麻，颇似香港著名的"鸽子笼"建筑，楼距并不算开阔，据说推开自家窗户伸手就能摸到对面人家窗户。
另外，该项目是真的太"大"了，总建面达到了令人咂舌的1830万平方米，2019年6月底，据统计花果园已入住人口达14.3万户，共计43万余人。
在贵阳，有这么一个说法"贵阳身在花果园内"。从居住舒适度的角度来说，容积率如此高的小区，居住体验相对较低。
04 高容积率小区选房注意事项
在高房价、土地供应紧张的背景下，开发商倾向在地块内建筑更多的房子、更高的楼层，因此较高容积率的小区将成为主流。
楼哥建议，在购买时多留意自己意向项目的容积率，避免陷入误区，还要对小区的情况有大概的了解，以下几方面需要注意：
1、物业管理
高容积率小区的卫生环境、公共设施等管理难度较大，对后期物业管理要求更高。因此，看房时需要考察物业公司的管理水平，应选择口碑好的物业公司。
2、梯户比
高容积率的小区一般楼层高、每一层住户多。在看房时，应重点留意梯户比 ，如果电梯数和每层楼住户数的比例较高，居住环境也会比较嘈杂。
3、基础设施
高容积率的小区还会对小区内的健身场所、儿童活动区域等公共配套形成比较大的压力。频繁地使用会加速这些设施的老化率，所以在购买高容积率小区时应该对此保留一定的要求。
4、停车位
高容积率的小区停车位往往比较紧张，有私家车的购房者不仅要考察小区内部车位数量以及车位比，还要留意小区外部是否有公共停车场，避免日后遭受停车难的困扰。
5、安保系统
高容积率小区出入人员较多，居住人群也比较复杂，购房者应注意看该小区是否配置健全的安保系统。比如，围墙是否安装防盗监控设施，是否安装防盗网、防爬刺等防盗设备的装置，低楼层是否存在更好的安全保卫措施 。
05 楼哥点评
目前来说，容积率为2.5左右的住宅项目比较合适。
但我们也要明白，容积率是决定项目环境以及居住舒适度的重要因素，并不是唯一因素，这里面涉及到绿化率、得房率、户型配套等诸多因素。
取决项目价值首先是区位，然后才是项目本身。如果是一线城市的市中心，哪怕是二手高层，其价值也要高于比三四线城市新房。而不同容积率的项目则可以通过技术手段改造优化。
此外，高容积率的小区对商业带动是非常明显的！容积率越高，反倒能够支撑更大的商业体量，商业价值也更高。
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