从2017年开始，天津执行了长达6年之久的严格调控周期，算是在2022年底落下帷幕。
这6年，“人类的悲喜并不相通”。
有的区域，房价“受重伤”；有的区域，房价“一直在长膘儿”。
无论是涨还是跌，房价一直都牵动着买房人敏感的神经。
那么，这6年间，市场风云变幻，哪些区域穿越周期，扛住了波荡？哪些区域陷入寒潮，扛不住价？
于是乎，数据控的六六姐圈定了一下时间轴线，2017-2022年，锁定了16个区，我们用数据追踪一下区域房价，测算一下涨额及涨幅。
01
天津抗跌的区域有哪些？
先上结论：
跌幅10%以内区域：河东、红桥、津南、宝坻、静海、生态城、塘沽。
跌幅10%以上区域：河北、北辰、宁河、蓟州、汉沽、东疆港；其中东疆港跌得最狠，达32.8%。
最抗跌的区域：和平、南开、大港、开发区、西青、武清、滨海高新区、空港、河西、东丽、临港。
从区域上看，市内六区传统的“上三区”——和平、南开、河西要比“下三区”抗跌；下跌最狠的区域是河北区。
市区总体好于环城，环城之中，北辰区下跌惨重。
远郊区中，仅武清保持稳定，其他四区全部沦陷；滨海各区域，如人饮水，冷暖自知。
02
藏在数据里的楼市春秋
①教育、教育、还是教育
和平区新房均价从2017年38555元/㎡到2022年63878元/㎡，涨幅达66%。
楼市调控又叠加了三年的“口罩行情”，和平区在天津楼市中的神级地位，依旧无可撼动。
就以去年入市的中海和平之门来说，3月首开，11月清盘；价格从首开的6.4万/㎡到最后一栋楼的签约单价8万/㎡，着实“疯狂”。
众所周知，2017年是公认的房价高点。那是，天津市场都没有单价8万的新房。
2022年，天津经历了房价、经济持续阴跌的6年，竟然有盘卖到了8万。
原因无他——
和平——天津学区房的鼻祖。
无独有偶，同样靠教育稳住了房价的还有空港；6年间，房价涨幅约9%。
它号称天津的“小和平”，实行一站式教育模式，涵盖幼儿园至高中全部教育资源。
相继落地了空港实验小学、天津一中滨海学校，逸阳梅江湾国际学校已正式投用；而且空港的高中录取，对港内学生还有“特殊政策”。
教育政策稳定、城市界面好、宽松的落户政策，还有地铁等城建利好，空港现已成为新天津人落户的首选。
从这两个区域涨幅证明一件事，学区是天津楼市最大的共识。
②河西——教育、改善两手抓
相较于2017年36185元/㎡的均价，2022年河西新房均价39198元/㎡，创6年以来的新高；涨幅达8.3%。
主要归结于以下几点：
首先，河西三片名校云集，部分项目推出的中小户型，正对既要兼顾自住又要教育这部分买房人的胃口。
其次，新梅江中海天空之境、天津瑞府、绿城诚园等高端改善盘，凭借超强产品力与超高颜值，成为改善客群的心头宝；自入市以来销量稳坐成交top榜且价格稳中有升。
再者，河西房价不像南开那般高冷。同样500万，在南开买到的产品舒适度真不及河西。
此外，宽松的政策愈演愈烈，由此导致河西热销盘越卖越贵，从而带动区域整体价格上涨。
因此，我们也看到，2022年河西新房成交稳居市区第一，差不多占到市区近3成的量。
值得一提的是，河西目前待入市项目有中海新梅江地块、中海峰境梅江、龙湖W4地块、格调郁江道地块...各个都亮点满满。（详情请戳：吊足胃口！2023年天津值得期待的改善盘清单曝光！谁值得买？）
不出意外，2023年市区热度榜，河西已提前预定。
③豪宅化的南开
2017年市场最疯的时候，南开新房均价3.2万/㎡；2022年，南开新房成交均价首次突破4万/㎡。
为什么？
因为“和平卖学区，南开卖地王”。
从2012年起，南开区诞生了太多地王，地价节节攀升。
因此，南开房价全面“豪宅化”。
所以，南开区均价创新高，其实和量、价没什么直接关系，而是因为靠地价、靠产品、区域本身。
④上三区与下三区的分化
下三区——河东、河北、红桥房价都略有下跌，其中跌幅最大的是河北区。
对于河北区沦落成市区“老末”，六六姐丝毫不意外。自从被市场打回原形后，再加上自身不给力，区域内楼盘要量没量，要价没价，存在感真的很差。只有推出大力度特惠，才能赚一波眼球。
河东的跌幅，主要是因为区域新盘多，竞争大。像路劲太阳城这样的大盘，卖了好多年，土地储备多，拿地地价低也有降价的空间。行情不好时降价可以加速回款。
肯定有粉丝要问：下三区就不能买了吗？
当然不是！但是一定要选择价值地段，才能抗跌！
比如，河东、河北，都有一个共性——认海河。近海河的区域，价值最高，其次是腹地。红桥的价值地段是在近南开区域，完全是改善的胚子。
⑤西青独自美丽
环城方面，西青区要好于其他区。
2022年新房均价24310元/㎡，独自扛着2字头的房价。较2017年涨幅13.6%，领先其他环城区域。因为西青承接的是“上三区”的外溢人口，发展更占优势。
津南和北辰的情况就不那么乐观了。尤其是北辰，跌幅达19.2%，跌到了泥里。
这6年间，北辰房价逐年下探，从18875元/㎡降至15250元/㎡，足足降了3625元/㎡。这个区经历了两段从波峰-波谷的周期，房价波动频繁。成交没量，新房价格大跳水，很多楼盘停工。真是眼看它高楼起，眼看它楼塌了。
环城买房要避坑，首先西青，慎选北辰。
⑥大部分远郊丧失价值
市场下跌行情中，市中心比外围郊区抗跌大家都理解，但同处于环京通勤圈的武清却特立独行，走出了稳定坚挺的独立行情。
数据上看，武清房价较2017年涨幅约12.6%。从最早的蓝印时代到京津冀一体化，踩准了时机。值得一提的是，去年的“口罩”原因，很多外地人进不来，若恢复正常行情，价格还会有所拉升。
静海均价创近6年新低，实行高考新政后，纯落户板块价值逐步丧失。
⑦滨城——冷暖不一
滨城，基本呈现一半区域上涨，一半区域下跌。
其中，房价涨幅最多的是大港。不仅如此，2022年土拍中，大港的地块是远郊区域中唯一拍出溢价的区域，着实魔幻。
同样上涨的还有空港、开发区、高新区，各有各的“大故事”。但不变的核心是，对资源的占有，高铁、地铁、产业、教育。
生态城虽有下跌，但还算比较健康，毕竟是滨城楼市供需的主力，整体去化率位居滨城第一，但与前两年相比，成交还是放缓了，“日光盘”难现了。
真正有问题的是东疆港，从2017年的1万 /㎡跌到了2022年7千 /㎡，降幅惊人。板块内库存积压严重，去化周期较长，又没有附加价值，想卖房只能降价。
03
关于天津买房的两点忠告
天津，2023年楼市分化无疑会继续加剧。
随着城市进程、楼市的不断发展，规划兑现、产业布局、人才吸纳等多方核心因素影响，天津区域、板块的房价分化将更加清晰。
2023年，市场依旧会充满未知和不确定性，对于买房人来说，我们就要在不确定性中抓住能确定的。
关于买房，六六姐真诚建议：
第一，对于购房者来说，对市场现状应该有更加清醒的认识，不要受各种杂音的影响，不要听信各种忽悠，建立合理的买房预期，从容不迫，按需买房。
第二，通过图表，我们会发现，能穿越周期，实现上涨的区域，必和区域发展规划、楼市健康度密切相关。它们或者是城市未来发展大方向，或者是产业集聚的“高地”，或者是踩中了政策的“东风”，或者是对核心资源的强势占有，比如学区、地段、交通、商圈、产业...
这些维度综合在一起，置业方向不言自明—回归主城区或者聚焦区域核心板块，才能牛市看涨、熊市看跌。
安全第一，保值抗跌，才应该是买房人的“首要反应”。
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