原创 顾问君 北京楼盘测评 2022-06-01 21:31 发表于北京
北京二批次集中出让的17宗地块中，热度最高的既不是太阳宫，也不是亚林西，而是小瓦窑。
6月1日下午，北京二批次集中供地迎来参与房企最多，也是最为激烈的一场竞拍，11家房企坐满了竞拍室。经过12轮竞价和30轮竞现房销售举牌，最终还是用摇号方式确定了地块的归属。
此前让买房人热情高涨的太阳宫和亚林西不香了么？
其实不然。购房人关注的是同样价格能否买到更靠内城、性价比更高的房子；而开发商关注的是，哪个地块资金占用低、利润高，流速快。
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红盘基因
竞争优势明显
先看土地指标：
可以看到，这三个地块的环线位置都不错，但一个亚林西的土地款就能抵上三个小瓦窑。
而且亚林西还有10万平米的商业办公配建，也不是一般开发商可以做的。
太阳宫虽然没有大规模配建，但66.815亿元的资金同样门槛很高，报名的房企也是清一色的国企 央企。房价“打9折”后，楼面价与指导价之间留有2.88万元/平米的空间。
再看小瓦窑，26.45亿元的资金门槛，民企也能进场。而且拍到上限后，楼面价与指导价之间价格相差3.05万元/平米，比太阳宫的“缝”还要大。
除了土地指标，周边在售项目的销售情况也能增强开发商拿地意愿。
丰台大瓦窑的国誉万和城和首创天阅山河是两个8万 的项目，现在两个项目的去化率都在7成以上。
经过这两个项目的市场破冰，8万元/平米的新房价格在大瓦窑站住了脚，板块价值已经树立，后面指导价低于8万元/平米的地块入市，操盘难度大大降低。
除了坐享“前辈”开拓的市场，小瓦窑地块还有很强的竞争优势：
在同价位市场中，小瓦窑地块有着很明显的环线优势。
相比单价7.48万元-8万元/平米的石景山项目，小瓦窑地块可以在同样单价区间打出4.5环概念，展现出环线距离优势，在总价与功能趋同时，形成交通距离上的客源截流。
虽然小瓦窑距离1号线玉泉路站和14号线郭庄子站约有3公里，但距离规划中的11号线东段吴家村站只有600米左右，拥有强烈的轨道交通附加值。
针对同区域同板块的8万 改善项目，7.5万元/平米的价格又避开了直接竞争。通过打造控总价的舒适产品，可以开辟具有价格优势的改善产品线，用总价逻辑进行竞争。
而且小瓦窑地块总建筑面积只有约5.93万平米，预计供应房源在400套左右。项目体量小，占用资金少，容易形成快周转。
这才是众多房企扎堆小瓦窑的关键。
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毛利润率高
盘面稳
参与小瓦窑地块线下竞拍的11家房企中，不但有中建智地、中海这样的土拍市场常客，也有广东省运通塑料(集团)公司旗下专业从事房地产项目开发建设的北京润泽庄苑房地产开发有限公司，这样的稀客。
这个曾在北四环打造润泽庄园、润泽悦溪等豪宅项目的开发商，已经很久没有出现在买房人的视野中。
润泽一位负责人表示，因为太久没有在北京市场拿地，此次只是“重在参与”。
相比之下有些房企的目标更为明确。
比如中建智地将小瓦窑块地视为布局主城区、增强品牌形象的一次机会。
今年一批次在岳各庄拿地的北京城建，也希望通过获取小瓦窑地块深耕区域。
总体来看，小瓦窑地块的均好性让多家开发商看好该地块，更为关键的是该地块毛利率比较高，可以满足对利润指标有较高要求的房企。
我们来算一笔账：
1、项目总货值：
小瓦窑地块地上建筑面积约5.93万平米，按指导价7.5万元/平米计算，总货值约为44.52亿元。
其中期房可售总货值约为22.02亿元，现房销售货值约为22.5亿元。
2、土地成本：
26.45亿元。
3、建安成本：
按5000元/平米预估，5.93万平米建筑面积的建安成本约为约2.96亿元。
4、管理费用：
以项目总货值的1%估算，管理成本约为4452万元。
5、资金成本：
项目公司前期资金全靠借，央企房地产公司对项目公司的借款年化利率在8%左右，我们看看这个项目的资金成本能有多少：
土地款26.45亿元；在工程达到“正负零”（建筑出地面）时需要支付建安成本（2.96亿元）中的30%即8904万元；项目管理成本4452万元。三项相加共计约：27.78亿元
按年化利率8%计算，项目第一年的资金成本约为：2.22亿元。
假设拿地一年内，期房全部销售完毕，且项目封顶（银行放房贷），期房部分的22.02亿元回款都用于归还借款，还有约5.76亿元的借款会继续产生资金成本。
如果项目1年半实现转现房销售，且在拿地两年内售罄，那么这5.76亿元的借款最多会再产生1年的资金使用成本。如此，项目第二年的资金成本约为4612.5万元。
两年资金使用成本相加共计：2.68亿元。
6、营销费用
北京项目营销费率较低，我们暂以2%进行预估，约为8904万元。
毛利为：总货值44.52亿元-总成本预估33.43亿元=11.09亿元。
按（业务收入-业务成本）/业务收入计算，项目毛利率约为24.9%。
相比其他地块而言，较高的毛利润率、西四环的位置、7.5万元/平米售价带来的高流速预期，是开发商最为在意的地方。
对于那些攒了许久资金准备冲一把的民营房企，没有什么比参与稳赢地块竞拍，更容易让老板点头同意的了。
只是，这宗“天选红盘”地块，最终被电建 首钢幸运拿下。
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