感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。
这年头，只要你想买房，首付压根就不是问题，一堆人会为你献殷勤，只要你扛得住。
话说，这两天我又被禅城盘的送首付消息刷屏了，原本非限购区2成首付，又被玩成了1成首付，开发商垫一成，不是你理解的首付贷那种。
为什么我上面要说“又”？
是因为这个玩法在几个月前，有顺德开发商玩过，当时而且当下市场玩这出的，还不止这两个盘，目测这个玩法会越来越普及。
它不是市面上常见的首付贷，也无需跟第三方金融公司借款。而是开发商实打实地给你打钱凑首付，让你买它家的房子，完了你不用单独还开发商钱。
这操作对于不明就里的小白，第一反应是：开发商变相又降价了？又打了9折不是吗？
这导致原先有盘打出了21xxx/㎡起的价格，在这返1成首付的操作下，被部分老铁误以为该盘降到到一万九一方了。
这让我忍不住要来辟谣，所以才有今天这篇文章。
来，我先说结论：这种开发商返首付的操作，不是降价，你买房该花的总价一分没少，甚至会增加一丢丢成本。
当然，这个操作于渴望买房但又不够首付的人来说，是个解决方案。
在当下高层鼓励大伙儿踊跃入市，鼓励各地发扬创新精神在买房金融政策创新的背景下，这种擦边球的操作看似也有存在的合理性，注意是“看似”。
为了让一头雾水的大伙儿明白，这背后究竟是啥，我来拆解一下。
01
其实，这就是新房版的“高评高贷”（用GPGD来代称）。
买过二手的老铁大多知道，GPGD在过去一直是二手领域的专用名词，它是首付不够人士强硬上车的“天梯”。
二手的GPGD就是通过把二手的实际成交价做高，好多套银行首付出来，这样买家首付就少给了。这个道理，基本买过房的人都能懂。
但成交价不是你说多高，银行就给评多高，得有个度。
于之相对应的是，最低成交价去税局报低税。但这成交价也不是你说多低，税局就得认多低，人家那边也有大致的核税价。
当然，二手整这些自然是违规操作，但它存在监管难的问题......而这操作又的确有实在的需求，所以就那啥了。
02
在过去，二手交易上独有的GPGD和做低税，被认为是买二手比买一手具备的两大优势。
但如今，新房也终于有样学样了，另类版GPGD的金融玩法，被开发出来了，操作简直比买二手还要简单。
举个例子：某盘一套备案价200万的新盘，它楼盘现场劈到尽的实际成交价假如是180万（就算备案价打9折到底），这是可以网签的最低价了。
180万总价，首付2成，合计36万。哎呀，有人只有20万首付，还有16万缺口，但是他又拒绝首付贷、没办法跟亲戚朋友借钱，咋办呢？
开发商又不想错失这么有心买房的客户，于是就想到用非常“合理”的手段帮购房者搞首付，还不用另外上征信。
很简单，这套备案价200万的房子，直接以200万成交，首付2成，合计40万。开发商先垫付20万给购房者的非首付银行卡里（因为银行会看一下首付来源），一成首付就这么来的。
但凡你会算数，你该知道银行贷款是贷200万的8成，即160万。加上你自己的首付20万，总价还是180万。
开发商没有少收1分钱，一套房子依然卖出180万。如果你不用开发商这么操作垫首付，你的成交价就是这180万，看明白了吧？
就是你自己的房贷里，多贷了一成首付出来。这对于购房者而言，会增加什么成本呢？
很简单：原先你贷款144万，后来你贷款160万，你的月供和支付的利息变多了；然后，因为你房子的网签价变高了，相对应要缴纳的契税和物业维修基金也变多了几千块。
如果开发商玩得更骚一点，把备案价拉到225万，这样直接贷款8成就有180万了，这意味着直接“0”首付上车。
甚至更野一点，不但不要首付，还能帮你多套零花钱，这简直是丧心病狂的操作。
03
事情就是这么个事情，情况就是这么个情况。
你说建不建议采用这种操作上车？
从当下刚需首套4.1%的利率来看，确实还挺香。你觉得不够香，是你没经历过6.1%以上的站岗利率。
不过，我希望想要借这种操作硬上车的老铁务必想清楚，买房不是只有首付的爆发力就行，后面的月供才是你的持久力。
年轻人，持久力比爆发力更重要。
成年人要懂得其中的利弊，想清楚后果和该承受的压力后，再去做选择，那样日后假如做错了，负罪感也会少一些。
但是，真为了0首付、套零花钱的话......
佛山买房，问问楼司令吧！
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