这是本专题的第九篇文章，之前我们发布了8篇文章，分别是7个片区的盘点以及对西区整体情况的总结：
坪山河西部片区
西区北部片区
西区南部片区
西区上杨片区
西区总结
中心北片区
中心中片区（澳头中心）
猴仔湾片区
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在本专题第一篇文章我们就说过，目前大亚湾主要建成区（除石化区和港区），依据控规，被分为了9个片区，分别是：
西区街道4个片区：坪山河西部、西区北、西区南、上杨
澳头街道4个片区：中心北、中心中、猴仔湾、小桂
霞涌街道1个片区：霞涌片区
从行政区划上来说，大亚湾一共就三个街道，澳头街道和霞涌街道各有一部分划入了石化区，还有一部分澳头街道的土地被划入港区，另外还有一些暂时未纳入城市建设规划或者没有地产的开发，不在我们讨论范围内，因此我们在此专题就只讨论8个片区（除小桂片区）。
下面开始进入今天正题——霞涌片区
一、片区位置和概况
在霞涌片区这张控规图中，只纳入了霞涌街道所属土地的一小部分，大致是有两大区域组成：原霞涌镇区和小径湾地区
片区范围：北至铁炉嶂，东至大亚湾与惠东县交界，南至海岸线，西至石化区东环路
规划定位：珠三角东岸山海生态旅游服务中心，集休闲度假、人文体验、体育运动和生态人居为一体的综合性滨海新城区
我们一直强调，看一个片区，规划定位非常重要，一个片区的定位，决定了该片区土地利用方向、开发强度、产业定位、配套功能等各方面的问题，这也决定了我们在置业时的选择：自己的购房需求是否和该片区的定位相符合？
那么我们今天讨论的霞涌片区，规划定位非常清晰：旅游度假为主
该片区拥有11公里长的海岸线，拥有大亚湾发展海滨度假的最好的自然条件，片区内的黄金海岸旅游度假区已经成为全市的名片之一，因此，该片区房地产的开发，也是冲着这个方向去做的。
二、片区用地指标
1、规划面积大，开发强度低。该片区规划总面积达到2525.61公顷，远高于我们之前研究的西区和澳头街道的各片区。而该片区建设用地规模为1513.29公顷，占总面积的59.92%，建设面积占比不到六成，开发强度很低。
2、生态用地面积大，自然环境好。该片区有702.53公顷的农林用地，其实主要就是北部的铁炉嶂和中部的乌头山两大绿色屏障，作为生态保护区，也为该片区重点发展旅游度假奠定了自然条件。
3、特殊类型用地为滨海度假而服务，发展备用地面积大。该片区出现了在大亚湾其他片区不曾见过的一种用地性质：沙滩用地，面积虽然不大，但是基本上是在整个片区内海岸线旁都有绵延分布，这也是该片区滨海旅游功能的构成条件之一。
另外该片区还有高达242.78公顷的发展备用地，这类用地随着片区的发展，基本都会转为城市建设用地，而根据该片区以旅游度假为主的定位，这些发展备用地，大概率都会变成与旅游有关的地产或者配套用地。
4、居住用地集中，超级大盘占主角。该片区居住用地规模达到452.85公顷，但是这其中还有44.59公顷的三类居住用地，主要就是原住民的自建房，一般会现状保留。扣除以后，二类居住用地和商住混合用地408.26公顷，占全部建设面积的比例为26.98%，比例适中。
另外可以看出，该片区的居住用地较为集中，除片区最东部靠近石化区的海岸线旁边外，绝大部分的居住用地集中在乌头山东南以及往东的小径湾一带，而这里除未动工土地外，其他居住用地基本被华润小径湾和碧桂园十里银滩两大超级大盘包揽。
5、工业用地极少。该片区仅在靠近石化区，有一块工业用地，面积2.88公顷，几乎可以忽略不计。无工业用地，也是符合该片区的规划定位。
三、片区楼盘
该片区虽然居住用地有400公顷之多，但是因为有一些居住用地尚未供应，还有一些已供应的居住用地迟迟未开工建设，再加上超级大盘占地面积大，因此该片区已建成和在建的楼盘数量比较少。
该片区现在共有14个楼盘，我们分为三类：
1、已建成楼盘，一共有9个
香海湾、小城故事、惠电家园、浅水湾、海月半岛大厦、东能银滩、泡泡海、霖峰海颂、碧桂园十里银滩
2、续建或在售的，一共有4个
君华家园、水韵金岸、华浩海悦湾（包括海悦长滩）、华润小径湾
3、在建未售楼盘，1个
水木菁华
说明：
1、我们上文讲到两个超级大盘，其中之一是碧桂园十里银滩，但是从图中我们会发现十里银滩的占地面积并不大，那是因为该项目延海岸线，横跨大亚湾和惠东两个行政区域，而大亚湾部分早已建成，现在售的是其惠东部分，因此我们在霞涌片区的讨论中，将其归类在已建成楼盘当中。
2、该片区另一个超级大盘：华润小径湾，占地面积约177公顷，除去项目内部的教育、绿地、道路、商业等用地，该项目所占的居住用地应该在120-130公顷之间，而我们说过该片区所有居住用地（二类居住用地和商住混合用地），大约是408公顷，那么大致可以推算，仅华润小径湾一个超级大盘，就占了该片区居住用地总面积的3成左右。
3、该片区唯一在建待入市的楼盘，水木菁华，在十里银滩大亚湾部分的东侧，相当于是该片区最东侧。该地块占地约5.3万平，开发商是惠州嘉恒沿海房地产开发有限公司，查询得知该公司是深圳市盈泰森投资有限公司全资子公司，而盈泰森投资是惠深沿海高速的主要股东之一。该地块于2017年拍得，当时该公司还在乌头山地段拍得两块居住用地，面积高达24万多平，这个我们下文会讲到。
四、未动工居住用地
前文说到，霞涌片区居住用地集中在乌头山和小径湾一带，其他地方还分布有一些零星地块，因很多土地权属复杂，还未出让或确权，我们今天讨论该片区未动工居住用地的时候，就只讨论已出让或已划拨，权属明确的地块。
上图中我们标出了①至⑨的序号：
① 华浩海悦湾东侧，霞光二路北侧，占地5239平，为霞涌街道霞光股份合作经济社所有
② 石化大道北侧，沙排村和上西村之间，5941平，为霞涌街上西股份合作经济社所有
③ 霞光二路南侧，乌头山南端，占地138878平，原规划为居住用地、商业用地和商务设施用地，为大亚湾东正实业集团有限公司所有，该地块于2012年取得，至今未开工
④ 乌头山南端，占地102900平，惠州市太东实业投资有限公司所有，该地块于2011年取得，至今未开工
⑤ 乌头山西南侧，两块地，面积分别是110209和105913平，分别由大亚湾东正实业集团有限公司和惠州市华源房地产开发有限公司所有，同为2011年取得，至今未开工
⑥ ⑦ 乌头山西南侧，华润小径湾南侧，两块地总面积为244348平，前文说过，这两块地都是深圳市盈泰森投资有限公司于2017年通过拍卖获得，至今未开工
⑧ 石化大道南侧，华润小径湾东侧，商住混合用地，占地28988平，霞涌街径西股份合作经济社所有
⑨ 石化大道南侧，华润小径湾东侧，占地63678平，由惠州市美成房地产有限公司，于2021年5月拍得，查询得知，该公司为恒力集团全资子公司。恒力集团之前宣布投资150亿落户大亚湾石化区，其大亚湾产业园已于2021年初动工。
总结：上述9处已出让或划拨居住用地合计913345平，即超过91公顷，约占片区居住用地总面积的22%，可以说是片区内未来供应的主力所在，这些土地建完后，该片区住宅类地产供应量就不会太多。
霞涌片区我们就盘点到这里，该专题分片区的盘点就告一段落，下期我们再针对整个大亚湾的八个片区做总结和对比，并针对大亚湾整体的土地利用规划做出分析，敬请期待！
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