今天这篇文章，想聊聊“公寓”，一个由头是，有个姐们儿私信我，公寓到底能不能买，其实我还挺诧异的，现在房子这么火，为什么不买住宅。
后来的情况大致了解了，她的情况是这样的：
1、自己所在的城市，房地产市场的确比较热，不少项目也开始摇号了，但自己房票不够。
2、资金也不太够，想想有没有什么办法能够分享一下红利，住宅买不了，能不能搞个公寓，保值增值。
想赶上红利，这想法的确没啥毛病，但公寓这种产品，还是不太建议碰，倒不如想想办法买个老破小，现在搞资格对于一些门槛低的城市来说，并不太难。
但是公寓，真的不建议碰。
其实这方面的话题，以前也聊过一些问题了。
但是今年有一些新的动向，可以再跟大家分享一下。
今年通过的《民法典》第359条提到：
住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理。
这一条，已经完整阐释了住宅和公寓的命运了。
我的判断是，未来产权到期后，比如住宅70年，公寓40年或50年，公寓续期的成本远大于住宅。
住宅续期的方案虽然还没有公布，但从这几年的调性来看，尤其是2016年温州鹿城区住宅土地到期问题，引发大家广泛讨论，随后高层多轮释放信号，住宅续期的成本不会很高，老百姓都是靠工资过日子的，居民杠杆率越来越高，在这个大前提下，不可能不考虑续期成本问题了，这已经是民生问题了。
温州鹿城那个土地只有20年，也是历史问题，房改之初，开发商都比较弱小，也很犹豫，为了鼓励房地产市场发展，允许开发商拿产权20年的宅地，先跑起来再说。现在不会再有这种情况了。
但公寓就不一样了。公寓本质是商业，商业用地不仅要卖地那一下的收入，更要这块地通过商业的发展创造GDP，有经营活动，就能继续获得税收，这是商业用地的初衷。如果免费续期，那损失有多大，你可以想象一下？
至于盖成公寓，本质上是开发商的问题，你买了这种公寓来居住，也算是自己的选择。政府只管土地的性质。
住宅可以低成本甚至免费续期，但公寓虽然不大可能因为土地到期而直接回收，但续期的成本应该会很高。
但对开发商来说，开发公寓，却是利润最大化的选择。
一般情况，对于R2类用地来说，有住宅有商业，住宅自然很好办，但商业处理起来就费劲了，特别是郊区的R2类用地，商业基本上很难运营，开发成公寓卖出去是最好的选择。虽然价格便宜，但也要合算得多，要知道通常一个项目，住宅部分就能把成本全部覆盖并且有得赚，至于公寓卖多卖少，卖高卖低，都是利润。
这是公寓在续期方面的成本差异，产权的差异，对住宅和公寓的影响还表现在更深层次。
我们常说，城市就像是一个上市公司，买房就像是买这个公司的股票。这里的房子，一般就是特指“住宅”，公寓不包括在内。
想象一下，买股票和买公司债的区别。买股票享受的是股价增长，而公司债只能赚利息。公寓跟后者差不多。
这表现在以下几个方面：
1、住宅的价格，基本上完全体现了一个城市竞争力的提升所带来的红利，房价上涨，房租上涨，落户，以及我们关注到的学区房的种种。
2、公寓不能上学，不能落户，居住成本高。更别说学区了，深圳一些业主前段时间闹的那出，差不多已经是这种矛盾的直接体现了。
3、从产品设计来看，住宅一般就是一梯几户，豪宅是一梯一户，电梯入户，洋房一梯两户，超高层一般也就是两梯四户或者六户的样子，而公寓可是一梯几十户。就是写字楼和酒店那种，大家都能感受得到。这种差异最终落实到居住体验上就是公寓采光通风不好，公摊率超高……
至于公寓在首付、贷款，再转让方面的资金成本，那就明显高于住宅了，这里就不再展开了。实际上这种差异已经越来越为买二手公寓的人关注到，最终的房价自然就非常不理想。
不过，如果你真的想考虑入手公寓，那么该怎么选呢？
由于在产权等诸多方面存在明显硬伤，所以入手公寓最重要的参考指标应该是房租。如果房租还算理想，那么较低价格的公寓，就意味着房租回报率还算不错。房租指标包括房租价格和年均增长率。如果要给一个绝对参考值，那么4%的年租金回报率（年实得租金/房屋总价）可能是及格线，如果低于这个，没有购买的必要了。
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