自从去年上面关于教育方面的政策，学区房到底还能不能买，成为了困扰很多人的问题。
“房价暴跌”，“学区房跌落神坛”频现报端，我也知道这类唱空情绪更能引起共鸣，吸引点击和传播。
但我不想附庸，今天我说说我对它的看法，供你参考
信仰被打破
在很多大城市，过去的很多年里，学区房都是yyds的存在：急涨难跌，具有独立的行情，无惧市场冷淡，深圳也不例外。
但自去年7月画风急转：
2021年7月北京发布了“多校划片”的录取结果，打破了人们惯性认知 。不仅挑拨着北京学区房的神经，也挑拨着其他很多城市学区房的神经。
管他有没有实质政策，自己有没有实质影响，统统先”跌”为敬。
很多城市的学区房，越是顶级学区跌得越惨。大都较高峰期跌了20~30%。深圳也不例外，百花、深高、南二外大都曾跌到了这个幅度，有点甚至不止。
由于话题性十足，各大媒体争相报道，当初捧多高，现在就踩多狠。
学区房的大跌，说到根儿上其实是北京的“多校划片”这个操作突破了大家的惯性认知，多校划片将学区房从确定性一下变成了拼运气，属于重大利空。
大跌还有预期与情绪的宣泄，比如深圳
深圳教育路径
多校划片其实深圳一直都有，但它不是深圳教育的主路径。深圳教育要走的路是集团化办学，且早就有布局......
目前深圳已经建立了33个教育集团，不仅市属的四大名校，具备基础的各区也都在建立
2021年7月，国家发展改革委发文向全国推广深圳创新举措和经验做法，集团化办学推动优质教育“遍地开花”成为推广的经验做法之一
2022年4月，深圳教育局联合多部门发布了集团化办学实施方案，也算是正式官宣
学区房的安全性
从路径来说，集团化办学，深圳教育所走的路是做大蛋糕而不是在既有蛋糕下分贫富。
从基因来说，深圳一直都是一个比较市场化及开放的城市，这也是他的魅力所在。
无论上述哪一种，深圳都没有动力也没有必要采用极左的方式解决问题，太过激烈。
在试图解决一个问题的同时，也在制造问题。
再从施政者的体验感来说，仔细观察不难发现，每逢学区划分都会带来维权。
学区的划分永远不可能让所有的人满意。维权，可能有现实问题，但也是人性，背后还有欲壑难填。如果说新学区的落位与分割，是不得已要面对的纷纷扰扰；那么动既有蛋糕就是自找麻烦；如非必要，你会吗？
综上，保持政策的稳定性很重要，“老人”老办法，“新人”新办法才是上策
深圳市教育局于5月16日发布的《关于做好2022年普通中小学招生入学工作的通知》也可以看出政府的态度——保持政策的延续性：划片招生、就近入学、积分入学
所以，既有学区房，特别是学位没那么紧张的的，实行多校划片学区变动的风险很小。
集团办学下的学区房价值
如果说学区变动风险不高，那么集团化办学会不会稀释既有学区房的价值,变得不值钱？
先说答案，顶级名校我觉得不会，其他的要看本身的成色。
所谓学区房，它的主要价值在于附着于房子之上的学位价值，狭义地说讨论其价值应该指优质学区房，以下的价值讨论均指优质学区。
相互成就：
一个名校之所以能成为名校，是由学校、老师、家长共同化学作用的结果。
上图出自《飞轮效应》，说的是老师与学校相互作用下而形成的正循环
其实， 除了学校、优秀的老师外，还有一个很重要的因子——即家长共同体的作用。
学区房特别是名校学区房，它天然用钱做了人群筛选。筛选出一群重视教育的家长并将其聚合，买学区房只是他们其中的一环，大概率不会对小孩放任不管，也会自鸡。
无意中营造出浓厚的学习氛围，也会形成上述类似的良性循环，这个是隐性但影响更深远的
边际效应：
任何人与物都有它的能力圈与边际，一个学校的影响力也会存在鞭梢效应，当人员、组织等跟不上规模扩张速度，就如人长得太快，但器官及供血跟不上，也是会出问题的。
当然有些名校采取的是自营 联合办学的模式，说白了就是贴牌，那你觉得价值有多大？
还有教师轮岗的落地性、10%的老师轮岗的威力......
新学校要成为名校不是一蹴而就的，需要时间和经验的沉淀，还需要“千锤百炼”
你大爷还是你大爷
教育资源向来都是分布不均的，即使在教育资源属于天花板级的北京，也是严重的分化。
深圳也是如此
看看各高中的一本上线率，不同梯队间级差很大
再从近四年十大的高考成绩看，只要踏进十大名校，本科基本是稳了。
如果细扒质量，可以看特优率（600分率），600以上基本可以进入985、221类重点高校：
四大约在70%以上；
六大约在40%以上；
十大约在20%以上。
以上数据来自于教育大事
看完高中，再看看与学区房更紧密关联的初中：
如今，大城市教育的最大的悲哀是高考已经不是人生第一个重要的分水岭，而是中考！
深圳每年只有不到50%的孩子才能上高中，很多人都没有机会，更别说参与高考了。
在深圳（在很多城市也是如此），能上高中，已经赢了一半的人！
而名校学区房的价值在于提高了小孩胜算的概率：不仅指上高中，还包括上四大、八大等较为优质的高中。
较为优质的学校可以提高上高中的概率，好的甚至可以将这个比率拉升至80%-90%
2019年深圳中考各学校录取率
如果再论升高中质量，差距更明显了
以2020年为例：
四大的初中部，上四大的比例都在20% ；
其他的能到15%以上的只有福田、南山零星的头部学校；
个位数甚至为0%的才是大多数；
2020年中考各学校"成绩单"节选，其他区数据更难看
再结合前面高中的含金量分析，深圳无论初中还是高中，学校间的级差很大。
上好的初中，可以增加上高中的概率；
高考的门槛已经前置到了初中，能上四大，就基本上迈进了大学校门，且大概率（70%）以上可以上985，211这样的重本。
而四大初中，既放大了上高中的概率，还放大了上四大高中的概率，从而放大了上好大学的概率。（这里有学问，不展开）
所以即使深圳走集团化路线，对于顶级及头部名校影响不大。
遍地名校下，看的就不再是牌子，而是真实的成绩和排名，看的是真实含金量
老牌名校，它的确定性决定了他的聚集能力
你大爷还是你大爷，很难被改变
关于学区房的几个观点
- 优质教育资源总是有限的，在哪个国家和城市都是一样的。
它的分配方式无非是拼关系，拼运气和拼钱。而拼钱是这其中相对更公平的一个方式，至少他可以通过个人努力，自我掌控确定性。
大城市的中产，很多人都是靠知识改变命运的人，也很重视下一代的教育。
他们大多没有拼关系的资本，也不愿意拼运气，物质条件允许的情况下，更愿意拼钱给予小孩的确定性。
所以优质的学区房也是一种刚需，只要附着在学区房的逻辑不变，学区房就不会消失，需求也会一直在。
2.和财富资源一样，优质教育永远是不均衡的，它存在头部效应。
集团化或扩张之路更多解决的是数量问题，但资源会聚集，二八效应一直存在。顶流还是顶流，大概率不会被稀释和撼动,它具有稀缺性。
3.买学区房买的不是上限，是下限，买的是托底力。
比如说四大的学区房，它给了更大的上高中、上好高中的机会，更给到了比一般学校大很多的上四大高中的机会——这意味着基本上一只脚迈入大学，70%以上的概率上好大学的机会
虽说一个人走多高和多远还是要靠自己，但这个下限要比纯靠自己，差的可真的不是一星半点
父母之爱子，则为之计深远，即使未来学区房升值前景不明朗，也一定会打动一部分家长。4.深圳在教育政策层面实际没有实质利空，但这一轮学区房特别是顶级学区房的跌幅很多，其实更多是预期和情绪层面的，有一定错杀。
从第三章分析也可以看出，未来深圳既有学区房在政策层面的风险并不大。
只是这一点不会有官方的、白纸黑字的确定与背书。
这类被错杀的房产，后续可能会有估值修复
去年上新闻的北京西城区的有些学区房已在恢复，如金融街丰汇园小区，对口传统优质学校：宏庙小学 北师大附属实验中学与北京八中的直升校。
单价基本上恢复到历史最高位。
5.优质学区房保值没问题，但上涨动力或投资属性未来未必会是最头部。
毕竟这一轮改变了学区房只涨不跌的信仰；
政策层面即使概率很小，但没有官方的肯定，那也是悬着的达斯摩克之剑。
预期这东西说不清摸不着，但还是有其影响与作用。
回答最初的问题：学区房还值得不值得买？
答案，是值得的。
但买入还是要讲究策略，留言告诉你答案。
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