最近，龙岗外国语学校，传来扩建消息。
10月1日，深圳市规划和自然资源局龙岗管理局，发布了关于变更深规许LG-2008-0123号《深圳市建设用地规划许可证》的公示。
总建筑面积，由20300平方米调整为42698平方米，多了至少一倍。
此消息一出，就有部分自媒体把周边二手房报价10万/㎡，与此次“扩建”关联上，说学校扩建利好房价。
最近，就有不少朋友拿这事向我们咨询，问：“这真的是重大利好吗？”
对此，我还专门看了文章，想了解一下这个利好的逻辑，但文章并没有说出个所以然。
简单来说，这类自媒体的套路，就是把消息复述一遍，说这是利好，然后关联上10万/㎡价格就完事了。
反正阅读量赚到就好，至于逻辑是否自恰，根本不重要。
对此，我的观点是，龙岗区外国语学校扩建，肯定是利好，但可能跟房价无关。
扩建之后，未来学校的学位数量，能够得到更多的扩充，学区内适龄入学儿童或少年，也能就近入学，不用担心被分流。
2020年，龙岗区外国语学校初中部的录取分数线是101.5分。
根据最新的龙岗区义务教育阶段入学积分分值规则来推导：
只要给小孩在学区内提前一年多买学位房，而且是龙岗区户籍，加上还有一些加分项所得的积分，上这所学校还是比较轻松的。
所以，扩建后的龙岗区外国语学校，对学区内的家庭肯定是利好，但这里的利好，主要是指学位名额更加充裕，积分入学申请的难度预计会更低。
至于会不会利好周边房价，这就是另外一个问题。
目前来看，龙岗外国语学位溢价，给周边房价带来的利好，还是相对偏弱的。
我们可以看一组数据就明白了。
以龙岗区外国语学校学区内，主打刚需型小面积的中森双子座为例：
2017年11月27日入手一套80㎡的小3房户型，价格是493万；过了2年多的时间后，同类相关的户型卖出价格为555万。
简单来看，经过两个年多的时间，该类房产的价差，仅仅在60万左右。
除此之外，我们再看看，同是学区内的绿景大公馆，它的小户型学位房成交价格的历史价差如何：
2017年7月10日入手一套56㎡的小2房，价格是390万；过了差不多3年时间，同户型能卖出489万的价格，成交价差接近100万。
这个成绩，会比中森双子座的案例要好些。
举这两个例子说明什么呢？
说明龙岗区外国语学校的学位价值，对该房产的拉动能力有限，没有起到明显的红利功效，也没有形成很强的吸金作用。
其原因，主要是因为，龙岗外国语学校的综合实力，还不算是名校。
和原关外第一名校，宝安中学初中部的中考成绩进行对比，440分以上/430分以上/420分以上考生的数量及比例，宝安中学初中部是在碾压龙岗区外国语学校的成绩的。
同区里，和公办初中的一哥，深圳中学龙岗初中相比，龙岗外国语成绩也不咋地。
2020年深中龙初中考参考学生399人，平均分378.4分，高分段440分以上3人，430分以上40人，占比10. 03%，430分以上人数及比例均位居全区公办学校第一。
414分(平均分90)以上114人，占比28. 58%，400分以上184人，占比46. 12%。
除了440分以上，比龙外少2人外，其他数据指标都要比龙外要好。
（民间统计版本中考成绩）
所以，龙岗区外国语学校这次扩建，可以说是直接利好学区业主家庭，更多是表现在民生层面的价值得到兑现，和房价上涨关联并不明显。
当然，如果那一天龙外的中考成绩，能够比较持续地与原关内顶级名校排在同一水平，哪怕是比较接近的水平，到时候房价高度可能又会更上一层楼，业主们也会更加开心。
那可能有人，会问龙岗10万/㎡的价格，到底是怎么一回事呢？
我们查了一下学区内房价的数据，确实有业主挂盘单价超过10万/㎡的，但是这个属于凤毛菱角的案例而已。
比如阳光天健城44㎡的1房户型，目前有报价在460万，单价超过了10万/㎡，而且目前暂时还没有找到第二套这种单价高度的房子。
总体来看，龙岗区外国语学校学区内的学位房，房价第一高度主要集中在“奥林华府、阳光天健城、中森双子座以及绿景大公馆”这四大楼盘里面，挂盘均价在7.1-8.2万/㎡区间内。
学区内其他学位房楼盘挂盘均价，一般都没有这里那么高，想在从中找4万多或者5万多单价的房子，还是比较容易的。
这四个楼盘会有这样的房价高度，得益于其所处的地段，周边的规划以及楼盘本身品质较高有比较大的关系。
在这里，我么就不一一展开解析了。
总之，龙岗区外国语学校扩建，是对于学区内的业主及居民来讲，是一件“让娃就近入学”的民生大事，利好是确定性的。
但是，别过分解读房价要开挂冲天了啊！
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