论北京刚需何处寻？北有刚需小天堂，南有生天四兄弟，东有常营三杰。
这些成规模的刚需热门片区，生活出行配套无忧。提到京西，离刚需“忽远忽近”。定位成豪宅，石景山老房居多；定位成刚需，西丰台，门头沟新一点的房子又以大户型改善盘居多；定位成低价区，和“万年洼地”马驹桥，青塔这些冷门板块相比，门头沟从单价让刚需可望不可即。京西乃京城尴尬之地，不为购房人首选，门头沟风景秀丽，高朋四季纷沓而至，楼市却路断人稀，让人心生惋惜。
门头沟关注度低原因
1平原占地面积小，人口集中，位置偏远
门头沟虽占地面积1455平方公里，但真正居住比较集中的平原区域只有20平方公里，从人口来看，目前这里有30万的人口数量，居住密度相对集中，这几年，给我最大的感受是，随着轨道交通的完善，商品房入住骤增，人口密度越来越大，周末无论是去门头沟地标双峪奥莱，还是周边道路停车都变得异常艰难。
另外，听这边业主介绍，从通勤来看，早晚高峰阜石，莲石的车流量较之前明显增多，通往市区的通勤线路单一，轨道交通不完善，在大部分人眼里是该区域的硬伤，即便租金很低，大部分年轻人仍首选在沟里或石景山就近就业，也有业主每天往返于门头沟和市区，饱受通勤之苦，相对来说，在中关村，西二旗，望京等工作区域上班的人群在这里租房的较少。
2高价地块催升房价，同价位其他区域选择多 pk没优势
把时间回到2015年，那一年门头沟商品房成交均价3万3每平，也是非城六区第一个房价破3万的区域，包括后来电建，金地，绿城纷纷在新城拿地，地价，楼面价持续走高，2016年2月，中骏在门头沟北部龙泉镇竞拍得地，楼面价再创新高，达到4万1每平，也宣告门头沟房价进入6万时代，而单价6万，现在入市的限竞房价格基本都可以满足，如果关注二手房，其他区域的选择就更多了，相比之下，购房人对这里并不感冒。
2016年北京土地市场竞拍
3改善盘主导，大户型多
门头沟因自身独特地理位置和生态环境优势，吸引了很多老人来这里看房，加之产品定位有别于区域石景山和丰台，这里的楼市特点是项目普遍喜欢户型做大，改善产品居多，也导致了总价偏高，新房售卖周期很长。
4二手房选择少，流通差
门头沟二手房数小区共200多个，但市面上流通的房源并不多，大部分是老小区及还没房本无法上市的回迁安置房，新一点的二手房因为满五房源少，税费高，门头沟整体二手房房价在4万左右，无论楼市火热还是低迷，这里的二手房交易流通水平都明显低于其他区域，从近30天成交数据来看，成交最多的小区也只有4套房源，踩盘时还没主动提及价格，中介就主动告诉你，房主能让价，从让价幅度来看，现行市场行情下，如果房主着急出售，这边价格要到10%也是能聊，房源稀缺，价格低，但流通不行，这就是门头沟二手房市场的现状。
某中介官网近30天成交数据
5高压线多
这个暂时无解，其实前几年门头沟一直在做高压线防护计划，但门头沟平原面积就那么大点地儿，所以高压线显得尤为密集。
靠近六环一侧居民的窗外视野
6商办多
前几年门头沟集结了融创、华润、远洋、华远，中昂等众多开发商扎堆于此，其中一部分全部为商办用地，保守估计也得5000套起步的体量，大部分集中在长安街西沿线一带，当时是为了填补门头沟小户型产品的空白，但密度普遍偏大，也成为了购房人在选择新城住宅项目的参考因素。
它的美，让人无法忽视
1三面临山，观山观河
“京西有胜地,千秋门头沟,山川锦绣、不墨而画”，我觉得这是对门头沟比较贴切的赞美，不说什么妙峰山，戒台寺，潭柘寺等知名景点。就是在家，透过窗户眺望，山景水景至少得占一样，平时开车上下班真是蓝天白云，晴空万里，想在北京找相近的区域，只有怀密平延可以相姘美，但考虑通勤距离和时间，作为第一居所又有些差强人意。
2新城利好，商业配套跟进
一直关注北京楼市的朋友都知道，前两年京西南讨论最多就是CSD和WSD战略，前者是房山中央休闲购物区战略规划，后者是首都西部综合区功能定位。加快建设新城区，重点发展旅游文化休闲产业，是对门头沟未来几年的发展规划，从现在来看，新城板块的发展还是进程还是非常快的，S1线有了，商业现有奥莱，华润plus，还有天街，包括远洋，融创，华润的商业规划，医疗将不单单只依赖京煤总医院，肿瘤专科医院将落户沟里，未来选择二手房宜居板块，生活配套的完善会给门头沟加分不少。
3教育资源完善，改善家庭福音
门头沟的教育资源也是得到了补充，八中分校，八中西校区和景山学校分校等解决了新城业主孩子的上学问题，据我实地观察，老城区当地居民多一些，新城的二手房购买力，就比较丰富了，有当地改善的，有海淀丰台临近区域搬过来的，还有越拉越多的外来人口选择在这里买房，其中一个最重要的原因，就是教育资源的完善，虽然比不上市区学区房，但对刚需购房人来说，学校在当地口碑好，名校背书，更重要的是老人看孩子方便，集团制教育资源，从小学到高中都在这一个地上学。
4次新二手房增多，总价低，议价空间充足
不得不承认，学校多了，配套越来越好了，对门头沟的二手房市场房源流通有一定促进，像新城的梧桐苑小区，和这里的大部分楼盘一样，无论是当初新盘还是进入二手房市场后去化并不是很好，价格也一直跟随区域整体价格走势，八中西校区开通后，梧桐苑的单价已经接近5万了，而改善产品众多的新城板块，小户型产品较为少见，且该小区主打90平以内的房源，房龄新，成为了很多刚改家庭首选。
5长安街西延线和轨道交通预期
长安街西延线预计明年贯通，届时将大大缓解莲石，阜石路的交通压力，尤其对住在新城的业主来说是一大利好，另外，S1线也预计19年与6号线连接通车，轨道交通保证了通勤时间的稳定，也会吸引更多的人来门头沟置业。
热盘点评
1门头沟新城
丽 景 长 安
项目分两期开发，一期已全部售罄，首期开盘价23000，87平-200多平的刚改户型都有，二手房均价5万左右，二期目前有新房在售，户型面积全部为150以上的改善户型，精装修房源，均价5万出头，和周边新房接近6万每平的售价相比还是有优势的，一期距离S1更近，东门距S1线上岸站约900米，小区人车分流，环境，整体居住感较好，户型中规中矩，小面积房源少，集中在北侧楼栋，2梯4户，87平南向2居和92平南北通透3居总价约为430-460万，北向可观山观河，与小区一街之隔的新盘龙樾西山134平的户型总价740万，丽景长安138平3居660万就可以拿下。
北向窗户视野
小区环境实景图
缺点：次卧窗小，采光有一定影响，学区未划片八中分校。
中 国 铁 建 梧 桐 苑
新城逆袭小区，当年新盘入市的时候，我就去过，1.8万的开盘价格，周边非常荒凉，现在近5万的单价，主要因为八中西校区划片，且小区小户型多，主打80-90平的2-3居，半人车分流，非京籍和门头沟本地为孩子上学购买这的较多，幼儿园小学中学都在小区1000米范围内，接送孩子非常方便。
小区实景图
小区实景图
缺点：楼层高，21-28层板楼，2部电梯，早晚坐电梯需要等候时间。
2老城区
霁月园，皓月园
两个小区都位于门头沟核心位置，守着双峪环岛十字路口西南角，三居出房极少，尤其是皓月园，就两套南北3居在售，户型敞亮，落地窗，自住改户型的多，打通卧室卫生间，做大两居。500万内可以买到120平左右的通透2-3居。
皓月园小区实景图
缺点：6层小楼无电梯，小区物业一般，内部道路两旁停满了车，对外部车辆也无限制，停车位紧张，出入都是一个口，如果赶上上下班高峰，目测错车无解。
3总结
从价格和置换角度来看，门头沟新城明显跑赢老城，整体来看，老城从去年三月单价4.5降到4.0，而新城现在维持4.5-5.0的成交，梧桐苑和丽景为门头沟热门关注小区，外来购房人口需求增多，老城置换新城增多，南部区域有想象空间，首选新城，目前这里议价空间充足，新城视具体情况20-30万的空间，老城反而卖家议价难度大，但同样房源流通性一般。
小 白 说
当今新房市场，大家关注的热点更多是孙河，黄村，亦庄，北七家等限竞房热门板块，门头沟成为大家容易忽视的地段，其实这里也有限竞房快入市了，比如像华萃西山，400多万能买个小三居。（戳蓝字可看往期文章）
二手房市场来看，门头沟的房源量比较充足，流通性一般也使得您买房的时候可以获得充分的议价空间，这里未来还有大量的回迁房不能入市交易，随着这些回迁安置房的上市，存量增多，也会抑制门头沟二手房价格上涨，另外，新城的配套逐步落实，也使得这里有了更多的想象空间。
从四季度供地情况来看，门头沟又挂零了，但之前公布的66宗供地，门头沟有4块新地待拍，也就意味明年还会有新的项目入市，大家可以期待。
房价从5000到到现在的6万，这里从来不是大家关注的焦点，但前景可待，未来可期。
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